物业管理模式研究[全文]

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1、物业管理模式研究传统的计划经济体制下，物业管理概念在我国尚未形成，常规的管理也是以行政管理的方式进行，公有住房由房管所管理，单位住房由行政办公室或后勤部门负责。随着市场经济的建立，住房制度改革深化，产权多元化后，一个以经济手段为主，法律和行政手段为辅的物业管理体制产生了。现代房地产物业管理远程教育一、物业管理的类型根据物业管理性质，口前我国物业管理类型大体可分为三类：1、行政、福利管理型主要是指公房住宅区的管理。其特点是由房屋所冇权单位或房管部门的房管所实施管理，其住户只有使用权，没有所有权，住户交租金。现代房地产物业管理远程教育一、物业管

2、理的类型2、行政性与专业化相结合管理型主要是指政府建设的按一定优惠条件内销售给单位职工的住宅区的管理。其特点是房屋所有权部分商业化，由独立核算、门我运转的专业管理部门对其实行综合管理，冇偿服务，同时政府或开发单位进行少量补贴。现代房地产物业管理远程教育一、物业管理的类型3、社会化、专业化、市场化管理型主要是指房地产开发企业建造，按照市场价格出售的住宅小区的管理。其特点是房屋所冇权完全归购房者。出具冇法人资格的物业管理企业对其实行统一管理与服务。现代房地产物业管理远程教育一、物业管理的类型三种不同类型的管理方法，产生不同的经济体制。随着社会主

3、义市场经济的建立与发展，第一种类型已逐渐减少；第二种类型主要存在于内地一些城市；第三种类型主要存在于我国南方城市及沿海开放城市。随着市场经济进一•步发展，社会化、专业化、市场化、规范化、法制化的物业管理将是城市化管理的重要载体。现代房地产物业管理远程教育二、我国物业管理的六种模式比较1、根据不同地区的经济状况，我国住宅小区（楼宇）管理模式大体有以下六种：•以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司；•以房管所转制成立的物业管理公司；•以房地产开发公司下属组建的物业管理公司；•单位直管公房管理模式；•完全按照现代企业制度建立起来的物业管

4、理公司来开展服务；•由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司组建为新的管理模式——称之为“三合一”的管理模式。现代房地产物业管理远程教育二、我国物业管理的六种模式比较以上六种模式的大体比例是：现代房地产物业管理远程教育二、我国物业管理的六种模式比较2、六种管理模式的比较1）行政管理部门一一街道居委会组建的物业管理企业这种模式特点：（1）突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强；（2）专业管理机构在街道居委会行政统一领导下，分工明确，专业协作，各负其责；现代房地产物业管理远程教育二、我国

5、物业管理的六种模式比较（3）基层组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性；（4）此类公司往往是在街道、居委会里再挂上一块物业管理公司牌子,人员保持不变，“一套班了，几块牌了”;现代房地产物业管理远程教育二、我国物业管理的六种模式比较（5）在产权多元化后，要防止行政管理代管一切。目前小区内的违章搭建据有关部门统计，占56%左右都是行政组织——街道居委会所为。（6）这种公司主要承担着一些未实施小区化、旧小区或非小区住宅（单幢楼或者1〜2栋楼）的管理工作，因为这些地方管理成木高，按照市场化运作的物管企业不愿意接管。南京市就出现这种情况，成为物业

6、管理工作的“死角”。此类公司在这种情况下应运而生，承担起清除“死角”的任务。现代房地产物业管理远程教育二、我国物业管理的六种模式比较2）国家房管部门转制成立的物业管理企业这种模式特点：（1）发挥了房管部门管房的专业Z所长；（2）住宅小区以房屋管理为主体，对房屋进行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利于保护小区的整体风貌；（3）在小区总体管理上，这种模式难以协调，各专业部门容易各自为政，不能齐心合作。而房管部门又缺乏权威性，扯皮现象较多。现代房地产物业管理远程教育二、我国物业管理的六种模式比较（4）此类公司的人员一般具有学历层次低，人员老化严

7、重，离退休职工比例大等特点，对物业管理知识缺乏。（5）长期以来房管部门对房屋采取的是行政管理，而市场经济下的住房商品化后，对住宅小区业主（使用者）如何开展全方位服务，还需要转变过程。现代房地产物业管理远程教育二、我国物业管理的六种模式比较3)房地产开发公司组建的物业管理企业这种模式特点：(1)发挥了房地产开发企业的经营所长，从开发、建设到管理一条龙,可以为业主提供全方位服务。(2)这类物业管理企业开展服务的目的是作为房地产商售楼的卖点。现代房地产物业管理远程教育二、我国物业管理的六种模式比较(3)此类物业管理企业依附丁开发商，物业管理企业经

8、营好坏以及盈与亏都由开发商负责，造成物业管理企业门身独立性差，门主意识差，市场竞争意识弱。(4)近期来看，这种依附述是可以的，但从长远来看，物业管理企业总有一天要“断奶”，因此此