惠州写字楼研究

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1、惠州写字楼研究惠州写字楼研究來源：深圳房地产信息网研究与发展部作者：吴上锦一、惠州经济发展概况目录一、惠州经济发展概况二、惠州写字楼发展概况三、惠州写字楼市场特征分析1、发展起步晚2、档次参差不齐3、分布零散4、空置面积大5、租售条件苛刻以、惠州写字楼发展展望五、惠州写字楼发展SWOT分析1、优^(Strength)2、劣势(Weakness)3、机会(Opporumity)4、威胁(Threat)六、惠州主要写字楼概况——数据来源：惠州统计年鉴惠州近三十儿年的经济发展历程可以划分为三个阶段：笫-阶段是改革开发后到1988年,第二个阶段是1989—1993年，第三个阶段是1994年到

2、现在。第一阶段，1978年到1988年是惠州市经济发展的积累阶段，经济总量较低，1978年惠州GDP仅6.8亿元，但增长较快，年均增长率约为16.4%,其小1988年达到这一时期的峰值,GDP达32.3亿元，10年间增长了约5倍。笫二阶段，1989年到1993年是惠州经济的腾飞阶段，GDP年均增长率为33.3%,1993年的GDP达133亿元，短短5年GDP翻了5倍多！第三阶段，1994年至今，惠州经济从燥热回归理性，并且有向峰顶发展的态势。房地产的泡沫给惠州经济带來沉重的打击,而且影响深远，房地产泡沫破灭后惠州经济衰退了近十年,GDP增长率不断向下调整，到2001年到达谷底，增长率

3、为9.0%,期间GDP年均增长率为16.4%o随后，在中海壳牌进驻利好的带动下，经济在慢慢的恢复，2005年GDP为803.9亿元，增长率达17.3%。从以上数据可以看出，惠州的经济发展已经完成了基木的原始积累，底气充足，而且经历了房地产泡沫的洗礼，经济发展表现得比较理想，目前经济正处于上升态势。2006年1-9月，全市实现生产总值669.13亿元，增长16.4%,创下1998年以来的增长新高，呈强势发展态势；全市完成全社会固定资产投资额198.63亿元，下降0.8%,若剔除上年同期中海壳牌项目的投资额，则投资增长达39.9%,今年以来的新增投资增长仍然是比较快的。房地产方Hff,1

4、-9月，房地产开发投资完成42.74亿元，占笫三产业投资比重达54%,增长70.8%,显示房地产业已成为第三产业发展的主导丿J虽。房地产步入“豪宅时代”，第三季度，润园、金典水岸、东湖7号小区、合生国际新城、国华五期项口湖畔新城、东方威尼斯项口、奥林匹克花园等-•批面积数十万平方米以上的高端楼盘密集推出，提升了惠州房地产高端楼盘的规模化水平，并带动全市商品房销售再上尖峰。房地产销售方面，1・9月，全市商品房销售面积138.77刀平方米，增长91.4%；商殆房销售金额40.73亿元，增长1.1倍。同期，全市商品房销售均价为2935元/平方米。二、惠州写字楼发展概况数据来源：惠州统计年鉴

5、数据來源：恵州统计年鉴——数据来源：惠州统计年鉴从以上统计数据来看，2003年是惠州的写字楼市场的一个转折点，2003年前惠州的写字楼施工和竣工面积都很小而R比较均衡，施工1侨积在6-7万平方米/年,竣工面积在1.6万24万平方米/年。到2003年写字楼建设呈井喷现象，施工面积飙升至将近20万平方米，竣工而积也要较大的捉高，但增加的幅度较温和。销售方面，惠州写字楼的销售高峰期在2004年，2004年无论是销售面积、销售金额还是销伟价格较以往都有-很人的提升，其屮销售面积的增幅最人，2004的写字楼销售面积是2000〜2003年销售面积总和的1.2倍！销售金额是2000〜2003年销售

6、金额总和的1.6倍多!销售均价较以往年份增加50()〜90()元/平方米，接近30()()元/平方米。空置方而，从200()年以来，惠州写字楼的空置而积逐年增加，在2003年达到峰值，为22213平方米，目前写字楼正在逐渐被市场消化，空置面积有减少的趋势。值得注意的是，虽然2003年的施工面积达到历史的新高，但最大空置面积并没有出现在2004年，原因是2004年的销售面积很大，消化了大量的供应。小结：中海壳牌的进驻和投产，给惠州带來巨大经济利益的同时，也大力推动惠州写字楼的发展，在屮海売牌的带动卜，已有35个国家和地区在惠州办起了8000多家三资企业，其中有16家山世界500强企业投

7、资，这些外资企业的进驻，对写字楼特别是高档写字楼物业产生了巨大需求，刺激了写字楼的发展，使得惠州的写字楼无论是从量上还是从质上都上升到一个新的台阶。三、惠州写字楼市场特征分析1、发展起步晚惠州真正的写字楼市场是从2003年开始，2003年以前，惠州没有纯正的写字楼，市场上的办公物业人都是由其它功能物业转变而成，写字楼的功能处于非常原始的状态。随着中海壳牌等大企业的进驻惠州，直接刺激写字楼物业的发展，2003年，惠州第一个定位为商务写字楼的项冃——华阳大厦面