法院详解物业纠纷案例

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1、法院详解“物业服务合同纠纷”怎样调解近年来，城镇化发展步伐加快，房地产业迅猛发展，小区数量急剧增多，物业公司也如雨后春笋一般出现，随之而来产生了很多的问题，其中物业公司与小区业主之间的纠纷逐渐凸显，成为影响社会和谐稳定的因素之一。本调研从近几年来东丽法院受理的物业服务合同纠纷为切入点，分析其特点，剖析其发生的主要原因，希望为找到解决的对策出一份力。一、东丽法院受理物业纠纷案件的主要特点(一)案件总体数量大幅攀升，呈集中爆发势头根据统计，东丽法院2011年审理的物业纠纷数量为233件，2012年数量为438件，2013年数量为420件，2012年案件数量为2011年的两倍左

2、右，而2014年激增为886件，超过了2012、2013案件的总和，而2015年数量为668件。案件总体数量呈上升、集中爆发态势。(二)涉案物业公司、小区逐年增多物业纠纷涉及的小区涵盖东丽各个区域，起诉的物业公司与小区呈逐年递增趋势。2011年涉及到6家物业公司和小区，2012年涉及9家，2013年涉及13家，2014年涉及13家，2015年涉及14家。(三)案件类型以拖欠物业费纠纷为主2011-2015年东丽法院受理的物业纠纷一共有2645件，其中物业公司起诉业主不交物业费的案件一共有2449件，占到总数的92.59%。(四)案件的诉讼标的较小因物业费标的不大，诉讼标的

3、为1万元以下的案件诉讼费仅收取50元，调、撤或者简易的案件仅收取25元，导致了诉讼门槛过低。同时，物业服务合同纠纷又有着两年诉讼时效期间的限制，当物业公司催缴过几次物业费后就急匆匆的来到法院，加大了法院的办案压力。(五)当事人反映诉求渠道较少东丽法院审理的物业纠纷中，调解、撤诉结案的占98%，判决结案的仅占2%，大部分案件甚至在电话中就可以解决纠纷。大量物业合同纠纷涌入法院，从另外一个角度说明了双方解决物业纠纷的途径单一。二、物业合同纠纷频发的原因(一)物业服务专业化程度不高随着房地产业的迅速发展，新建居民小区需有物业公司进驻。由于缺乏严格的市场准入机制、有效的市场监管机

4、制、自由的市场竞争机制和规范的市场退出机制，许多物业公司的经营理念尚未从管理型向服务型转变，错误地认为其是负责“管理”的，按时收取物业费、维修费等，但对于小区路灯不亮、下水管道堵塞、安全保障等事关业主切身利益的问题，因无经济利益可言，往往以各种理由不予处理，从而产生诸多矛盾。而且部分物业公司在管理中确实存在瑕疵。公共卫生、绿化、照明、安保、公共设施设备维护、车位管理等方面，物业公司的服务品质与合同承诺、业主的期望差距较大。任何小问题，譬如垃圾未及时清理、楼道防盗门损坏、车位被占、车辆被刮擦、装修问题等等，都会成为物业纠纷的导火索。(二)物业立法存在缺陷，规范粗糙难以实施合

5、同纠纷一般是有约定从约定，但是很少有物业公司与业主签订了正式的《物业服务合同》，物业公司起诉的依据大多是与开发商或其他部门签订的《前期物业服务合同》，而对于业主来说，显然不会认可不知道哪里出来的《前期物业服务合同》。从立法层次及规范内容来看，我国现行物业立法主要存在如下缺陷：第一，法律关系没有理顺。房地产开发建设单位、业主、业主大会、业主委员会、物业公司、行政主管部门等主体之间权、责、利不清，埋下了纠纷隐患。第二，条文的操作性差。缺乏整体性和协调性，规则之间缺乏配套性和互补性，未能提供良好的行为规范。第三，立法存在不少空白，刻意回避了一些敏感问题，如业主共有所有权的行使、

6、房改房、小区物业服务特别规则等，导致实践中无法可依。(三)业主现代消费理念缺失可能由于传统文化的影响，相当部分人没有习惯“我付费，你服务”的管家式的经济交易模式，希望能够享受廉价但完善的服务，提出一些要求不甚合理、不切实际，结果往往导致两者发生物业纠纷。(四)开发商遗留问题成为历史痼疾主要表现在擅自改变小区规划、配套设施，房屋存在质量问题，物业服务与承诺不符等。由于大部分物业公司原系开发商出资成立，故对于相关历史问题有掩藏袒护之嫌，对于业主的权益受损情况往往装聋作哑、充耳不闻。而业主由于缺乏相关法律知识，会简单从情感上将物业公司与开发商混为一谈，既然历史问题无法解决，那就

7、干脆拒交物业费，从而引发物业纠纷。(五)物业服务合同的交付及明示告知行为不力开发商将房产出售给业主后，物业公司在接受物业管理的同时，往往忽视或者不愿与业主交接物业服务合同的相关事宜。很多业主作为被告被物业公司告到法院后，往往在庭上称物业服务合同从未见过，对其中关系双方权利义务的条款内容更是一无所知，认为开发商与物业公司沆瀣一气、暗箱操作，从而更是不愿缴纳物业费用。(六)小区业主委员会组建难、存在的业主委员会也形同虚设虽然相关法律明确规定业主委员会具有“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同