未来房地产发展

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1、未來房地产开发盈利预测及建议（提高产品和服务质量）未来十年，由于行业地位、调控方式的改变，房地产企业将重新进入新一轮竞争过程。更为重要的是，过去十年中地产的囤地、逆周期、金融杠杆等传统盈利模式将发生改变，伴随而生的是产品线结构、城镇化布局、创新融资手段、退市选择等新型地产运作方式的孕育而生。未来十年，由于行业地位、调控方式的改变，房地产企业将重新进入新一轮竞争过程。更为重要的是，过去十年中地产的囤地、逆周期、金融杠杆等传统盈利模式将发生改变，伴随而生的是产品线结构、城镇化布局、创新融资手段、退市选择等新

2、型地产运作方式的孕育而生。有理由相信，伴随下一个白银十年的到来，是房地产行业新君王企业的到来。一、提高产品、产品线结构的竞争从行业属性看、未来房地产企业基本面临两大发展方向、一个是向下游发展、做好自身产品线从行业属性看，未来房地产企业基本面临两大发展方向，一个是向下游发展，做好自身产品线，主要包括空间布局和产品类型；另一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产基金。我们首选探讨未来十年新的王者，在下游发展中应该具备哪些特质。1、空间布局：中小城镇“城镇化”带来的新机遇过去十年，国内大部分龙头地产企

3、业的项目储备基本围绕城市化进程来逐步扩张。由于城市化过程的核心就是重点发展核心城市，通过核心城市的不断壮大来带动周边区域发展。城市化过程的发展趋势在于“重要城市城市化T外延扩展-副中心-郊区城市化-卫星城”。以上的城市发展过程使得大部分公司战略布局类似“摊大饼”，在深耕重点城市同时向其辐射区域扩张，或者是抢先进入辐射区域等待城市扩张步伐到来从而享受基础设施改善带来的土地红利。类似“摊大饼的对外重点城市包抵，北京.上海.裸圳.广州、杭州、沈阳等中国经济■屮心扩张二元布局模式黄金I年、：以城市化为孩心进行上

4、地布局車点核心城市朮点城市辐射区域刨乐苏州、天津.佛山.昆山.南京等70多个大屮城市城市化过程带*的机遇垂点核心城市城镇化过程彩来的中小新经济体,将在288个全因地级市.374个全国县级白银十年^以“城市化+城镇化"进行上地布局熏点核心城市周边所辐射区域城市化过程带*的机過阶梯型布局模式对于下一个十年，简单城市化已经逐步不适应国情发展。新一任领导已经在摸索“城镇化”的执政思想。相比城市化，城镇化所提倡的核心思想在于发展具备经济潜力的县域甚至是农村经济，使得以上县域或者农村经济体逐步升级为中小城镇，其核心

5、过程在于“具备经济基础的县域或者农村地区T经济发展吸纳人口T发展小城镇-城镇化”。因此，未来的地产王者，在项目布局上将从此前“重点城市+X”的二元布局转为三角形阶梯布局模式。三角形阶梯型局部模式的主要特点在于，在原有的城市化区域内求利润，在新兴的城镇化区域内做规模，从而保证企业的盈利能力和市场影响力都不会下滑。我们相信，城镇化绝不仅仅是我们目前所看到的70个大中型城市。目前全国288个地级市，374个县级市，2862个全国县中将不断涌现新的中小新经济体。这些中小经济体也将为中国房地产新君王的诞生孕育基石

6、。此外，以国内战略领先的万科为例。公司在自2008年开始，各年项目实际新开工中一线城市开工面积占比处于下降，而二、三线城市的项目开工面积保持逐年上升趋势。公司已经在构建阶梯型项目布局模式2、产品类型布局：时间轴的递进，未来十年房地产定位将发生改变，整体而言建立“低端有保障，中端有支持，高端有限制”的房地产市场是政府引导方向。按照以上市场变化，我们认为未来十年（2012至2022年）中国房地产市场对低端、中端和高端产品的需求大致可以划分为三个阶段。1）2012-2014年：刚需主导。未来两年时间内由于市场

7、供应短期难明显放大，此外保障房体系未能构建完成，因此调控对于高端市场的消费限制以及中端市场的不合理消费需求不会放松。我们预计市场将仍然持续以刚性需求为主，表现为普通住房成为市场消费主力。2)2015-2016年：住房保障体系全面落成，住房升级开始。按照国家计划，2015年保障房体系将基本落成。按照目前人口发展测算，20%居民人口将可以通过保障性住房解决住房问题。因此，我们判断从此时段开始，对于高端市场限制将逐步放松，以适应住房升级需求。此外，普通住房市场规模会受到部分保障房市场冲击。这一时间段的市场主要

8、表现为保障房和高端需求开始挤压普通住房需求。3)2016-2022年：住房消费理念更新，“人人有房住”不等于“人人有房产”。2016年后伴随中国人口红利结束和保障房体系落成，预计住房需求问题可以得到缓解。更为重要的是，目前政府所宣传的“人人有房住”不等于“人人有房产”的新型住房观念有望得到普及。因此，该时间段中高端市场将呈现明显增长，变现为居住改善升级、养老地产和旅游地产需求等。二：提高产品的服务地产企业属于知识密集型服务业的范畴，融合了更