房地产业市场失灵的现状剖析与机制建设探讨

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1、房地产业市场失灵的现状剖析与机制建设探讨对中国房地产形势的基本估计，已经在去年以来陆续出台的产业政策及相关措施中逐渐得到体现。大势的把握历來是决策的出发点，如何看待当前房地产市场态势，怎样去分析它与对待之，似己成为影响产业发展的攸关问题。正是出于这种考虑，本文拟对房地产运行中的“市场失灵”做一初步探讨，以资市场分析的参考。通观供给、需求及价格等范畴，房地产“市场失灵”大致表现在以下七个方面：一、住宅社会性形成的公共物品住宅是人从自然界走出来的初始和基本条件，是生命活动的载体。在市场经济条件下,住宅品具有商品性和社会性的双重属性。《住宅人权宣言》（1981，伦

2、敦）提出：“有良好环境适宜人的住处，是所有居民的基本人权。”住宅相关的住房问题具有个人问题和社会问题的双重含议，相应，住宅产业既表现出私人品的某些特征，又显露出公共品的若干性质。物品的公共性，意味着市场机制大打折扣，甚至失灵，突出的是，住房市场的公有成分不直接受市场力量的影响，廉租房以至经济适用房的供给也不为当时的价格所决定，它不受房地产市场一般的最高利润动机的支配，不能直接运用供给曲线的观念。城市公房的增加，物业市场中必会出现对私人出租房产的需求下降，通行的租金水平也会同时下跃。也就是说，房屋流转的整体市场化程度降低了。此外，公共性的一面不定期表现在房屋的

3、公共部位和公用设施上，虽然在买房吋通过公摊系数已经将墙体、楼道、通道、花园、锅炉房、会馆及其公共用房摊入房价，理论上归业主私有了，但是由于在使用特征中挂有“公共”二字，它们绝非真正的私有品，而是不折不扣的由私人掏钱买单的公共品。对小区这些公共品的占有、使用、维护及重建，不适用纯私人品的决策模式，而需要机构性机制的介入。譬如说，物业管理部门的参与。正因为住宅社会性形成的公共品的一面，所以I比界上没有一个国家实行住宅的纯商品政策。既使是西方发达的资本主义国家，也已经不存在绝对的自由买卖，自由租赁的城市住宅市场。（陈光庭，1991）而只是对于部分人，部分住宅实行纯

4、商品的政策。二、物业（土地）权关联引起的外部经济英国著名城市经济学家K.J.巴顿说：“住宅是一种特殊商品，具有复杂的特征。”房屋的产权关系绝非像一块手表、一套衣服那么简单。房屋产权具有模糊性、非平衡性和错构性等一系列其它财货所不具有的特征。模糊性讲的是，房屋产权的界定是相对的；非平衡性讲的是，房屋产权结构的不稳定性；错构性讲是是，物业产权所有人与使用者往往得分离的。（刘玉录，2001）正是物业产权的这些特征，使得房地产的开发和使用屮的外部性非常明显,即一方行为给他方行为带来的影响很大。从房屋使用上讲，周末舞会尽管是在自家居室里举行，也会给隔壁帯来不必要的干扰

5、；底层房屋开饭馆等行为，将使临层房屋的价格大打折扣;邻里行为的不检点，会给孩子带來潜移默化的精神污染；装修的私拆乱改，将大大损害整个楼体的寿命。房地产一个独具的特点，即物业价格会在很大程度上受到周围物业情况的影响。也就是说，物业价格与其他物业业主的行为有着密切的联系。这就是人们在买房时，除了关心房屋本身的质量，还特别注意未来邻里的职业、阶层、文化、种族，甚至宗教背景的原因。从房屋开发上讲，用于建设房屋所取得的土地使用权是非绝对的（如俗语说，没有不受限制的权利）。项目位于老区，它会影响即有建筑环境和社会生活环境；位于新区，它将对未来的区域发生多种影响；位于耕地

6、中，会使原有的自然生活基础发生变化。从更根本的意义上说，开发就是“消费环境”。如果对环境不制订价格或者价格很低，那么同为此以付费用相比，开发企业会变本加厉地快速消费。这就是风景名胜区高档别墅多年來开发屡禁不止的产权方面原因。无论从个人还是企业层面，在物业（土地）产权关联背景下，当行为人不能承担自身行为的全部成本，即个人（企业）成本与社会成本不一致时，外部效应就会发生。现代城市住宅（楼房）的连体性，加剧了这一外部效应。外部经济的存在，说明了市场在住宅领域的部分低效率，即失灵。三、价格不确定带来的信息偏在不动产的产出能力是以住址特征、物业特征和法律特征的综合因素

7、为基础的。住房服务流量不是一种定义准确的同质商品，在任意一个吋点上估算存量房地产的价格依然是非常困难的，一车皮大豆，几粒样品加上一台衡器，在价格既定的前提下就可决定其价值量，房屋价值量的决定不会这么简单。房屋单件昂贵、耐用（可多次循坏长久使用），加上土地不灭性，是一个庞大的经济单位，因此与金融有着天然联系，二者构成虚拟经济的基础。虚拟性使得物质结构相对稳定的房屋价值，即使同一套房在不同经济景气和级差地租变动下，也会相差甚远。无论是房地产价格评估中的重置法、收益法，还是市场法，都是大致的测算，因为房屋没法“上秤”，即使重量相等，价值也不会相等。苦于此，20世纪

8、80年代美国学界曾提出以“享乐价格”的方法来确定房屋