许豫宏教授：旅游地产开发中民生价值最大化策略

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1、许豫宏教授：旅游地产开发中民生价值最大化策略关注民生是旅游地产开发顺利实施的重要课题，城市化过程屮，都会有大犬小小的旅游地产开发项目。有的依山傍水而居，有的开山辟林而造,冇的填湖截水而修，甚为壮观。旅游地产地产是指依托周边丰富的旅游地产资源而建，融旅游地产、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游地产景区主题休闲公园、分时度假酒店、景区住宅等。专家认为，在旅游地产开发的名义下，我国风景名胜区正遭受着有史以来最严重的破坏。由于错位开发，那些最精华、最优美的自然和历史文化遗产，正成为城市闹市区、平庸的商业

2、区，其至成为权势和资木的附属品O当前，越来越多的地产投资商把冃光投向风景资源优质的部分湖泊,在一定程度上促进了当地经济的发展。但由于未认真研究湖泊区域承载能力，未很好处理被征地农民生存、经济发展与环境保护协调发展等问题,不断上马的旅游地产地产项目已对湖泊生态造成影响，引发了社会各界的质疑和不满。旅游地产资源是宝贵的，必须像保护眼睛一样精心保护。有的地方政府和开发商错误地认为资源好的区域就要建设高端酒店。其实酒店应该依托城镇，吃住在城镇，观光、游玩在景区。征地也应选择荒山荒坡，而不是良田。树立底线.危机和容量意识。湖

3、区的旅游地产资源密集，同时也是重要的生态功能区和环境敏感区，湖泊生态系统封闭程度高，抵抗外力「•扰及破坏能力弱。引进和建设旅游地产地产项目时应秉承“先治理再发展”的观念，树立底线、危机和容量意识。政府和开发商应在湖泊的流域资源承载力和环境容量范围内优化开发，认真对湖区的水、大气、土壤等进行调研，分析其发展旅游地产产业及旅游地产地产的承载力，开发之前先恢复和保护好生态。对湖泊分圈层开发利用，如湖体属丁•重点保护区，不能有任何有形建筑；湖滨缓冲带要禁止一切开发活动；限制开发区可适当发展旅游地产业；严禁沿岸沿湖开发布局、

4、兴建旅游地产地产项目。要控制湖泊重要水域上游的旅游地产地产数量和规模。要学习国外在景区只修少数通道进入湖区、吃住行都远离湖区、观光需背包走入的做法。值得注意的是，政府把最好的土地和资源出让给开发商，却没有解决好农民生存和发展问题，易形成新的不稳定因素。一些农民的土地被征用后，不得不到周边发展形成新的破坏和污染，这类关联问题，必须在开发中一并解决，而不能转嫁给社会和政府。近年来，公共资源成为私有者的“天堂”，临水而建的各处豪宅肢解了作为公众资源的城市景观。商业化、城市化和私有化侵蚀风景名腔区的现象愈演愈烈，缺法律规范

5、、重开发、轻保护的管理模式凸显风景区保护的困境。如何防止这种现象蔓延己经成为当前迫切需要解决的问题。不但是旅游地产地产开发商，包括地方政府和旅游地产经营管理部门，都热衷于在保护区内大兴土木。无序开发风景名胜区的乱象凸显“缺法律规范、重开发、轻保护”的风景区管理困境。风景名胜的管理涉及规划、建设、林业、文化、文物、宗教、旅游地产、商业各系统，关系错综复杂，管理体制不顺。最后造成的结果就是决策权和执行权落到了地方政府手里。而地方政府又往往存在其利益局限性,盲目地追求以旅游地产拉动经济发展，搞招商引资，搞房地产开发，以此

6、作为自己的政绩。在风景名胜周闱发展旅游地产地产项目，U不是单纯的生态或经济问题，也是民生问题。关键是政府在行使公共权力的时候，有无切实考虑到公众的利益，公众的意见和声音是否能反映到政府决策里。近年来，依托周边丰富旅游地产资源而建的旅游地产地产，在中国的每一个省份、甚或每一个城市都有迹可寻。这两大拉动内需的热点行业组合在一起，原本应产生双赢效应，却因为有破坏生态、罔顾民意之嫌，在引发社会关注的同时招致了诸多非议。众多旅游地产地产项目一哄而上，角色定位不明确，开发规划缺乏対历史文化内涵的挖掘，缺乏对生态效益的考量，使风

7、景名胜区出现了扭曲的产业化定位，背离了公益开发的方向。集观光、体验、休闲、养生为一体的综合性旅游地产产业是第三产业的重要组成内容。但问题是，地产是不是发展旅游地产的最终和最好形态?究竟是地产为旅游地产服务还是旅游地产服务了地产？对于旅游地产产业来说，景观生态是其发展的第一生命线，保护好自然风光、人文建筑、民俗风情以及文化艺术等各种核心耍素，旅游地产产业的发展才是有源之水。试图以地产代替多元化、综合性的旅游地产开发，或是仅以丿旅游地产的名义圈地盖楼，不但透支了旅游地产产业的未來，对各种名胜、风景造成不可逆转的破坏，而

8、且対于全社会来说都是一个不可承受的损失。如果说商业资本有攫取利益、追逐暴利的本能，那么地方政府对于此类事件的放任、漠视及失察则难辞其咎。任凭地产商们以发展旅游地产的名义圈地造楼，大肆侵占、破坏自然风景，既体现出政府职能的失落、管理手段的缺失，更表明许多地方政府在不正确的政绩观驱动下，对公共利益和公共财产维护意识的缺失，以及对失范的市场行为规范的失控。因此，在