物业管理概论(物业上岗培训）

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1、物业管理概论主要内容物业管理概述物业管理的运作主体物业管理早期介入与前期管理物业房屋及设备管理物业的综合管理与经营服务居住性物业管理经营性物业管理第一章物业管理概述物业物业管理物业管理的产生与发展物业管理的基本内容和运作环节第一节物业一、物业的涵义1.广义：财产、资产、拥有物和房地产等。2.狭义：是指单元性的房地产。3.从物业管理的角度来讲：所谓物业就是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业二、物业的分类1、居住物业：住宅小区、公寓、别墅等2、商业物业：写字楼、商业中心、酒店等3、工业物业：工业厂房

2、、仓库等4、其它用途物业：车站、机场、医院、学校等物业三、物业与房地产、不动产的区别1、联系（共同点）：物业与房地产都包含有土地、房屋及附属的设施、设备和相关场地；物业与房地产具有实物形态和资产形态。物业2、区别：房地产:指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。不动产:指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移动的，所以叫不动产。物业（1）使用范围不同：房地产一般指这一事物的整体，往往在宏观上使用。例房地产体制改革而非物业体制改革。（2）称谓的领域不同或者说适用场合不同：就一般情况来说，不动产是民法上通常使用的词汇；

3、房地产则是在经济法和行政法及商事实务中经常使用的词汇；而物业则是指房地产领域中单元性房地产概念的别称。物业是从使用角度讲，房地产、不动产是从财产等特性方面。物业（3）概念的外延不同：房地产概念的外延包括房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过程。物业有时可以用来指某项具体的房地产，然而，它仅仅是指房地产的交易、售后服务等使用阶段或区域。二者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。就是说房地产是以单纯的地产、单纯的房产及房地产三种形式结合起来存在的。而对物业来说，一块土地如不经过开发，则不能称为物业，只有被开发后连同附属物

4、一起才统称为物业。第二节物业管理一、物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理二、物业管理的性质1、社会化：指的是它将分散的社会分工汇集起来实行统一的管理。2、专业化：指的是由专门的管理企业通过委托合同，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。物业管理3、企业化：指的是通过组建物业管理公司对物业实行企业化管理和经营的过程，其核心是按照现代企业制度组建物业管理公司并运作。4、

5、经营型：物业管理的属性是经营，它所提供的商品就是劳务和服务，但他们所推行的则是有偿服务、合理收费。物业管理三、物业管理与传统的房地产管理的区别1、管理体制不同2、管理内容不同3、所管房屋产权结构不同4、管理机制不同项目及比较内容现代物业管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有、公有）单一产权（国有、公有）管理单位物业管理公司政府、单位房管部门管理单位性质企业事业或企业性事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理行为企业经营服务行为非企业行为管理性质有偿服务无偿、低偿服务管理观念为业主、住户服务管住住户管理费用自筹、管理费、服务

6、费等低租金和大量补贴管理形式社会化、专业化统一管理多头分散管理管理内容全方位多层次的管理服务管房和养房管理关系代表业主，业主主导型国家或单位主导型管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式物业管理四、物业管理的原则1、有偿服务原则2、两权分离原则3、统一管理原则4、优胜劣汰原则5、自治自养原则6、权责对应原则7、科学规范原则第三节物业管理的产生与发展一、我国物业管理的诞生及发展阶段1、萌芽阶段：1981年以前2、探索阶段：1981-19921981年3月,深房集团率先成立了深圳市物业管理公司。深圳物业管理第一村：东湖丽苑。3、

7、蓬勃发展阶段1993年6月，深圳市物业管理协会4、目前待业的发展处在新的发展阶段物业管理的产生与发展3、蓬勃发展阶段1993年6月，深圳市物业管理协会1994年4月，城市新建住宅小区管理办法1994年11月，深圳经济特区住宅物业管理条例1996年12月,福州市城市住宅小区物业管理办法1998年10月,厦门市住宅区物业管理条例2000年，中国物业管理协会在北京成立2003年6月，物业管理条例2006年9月，福建省物业管理条例至2007年12月止，全国物业服务企业3万多家，从业人员超过300万人，福建省已有1239家物业公司，从

8、业人员8万多人。物业管理的产生与发展4、目前行业的发展处在新的发展阶段1）物业管理法治化进程加快2007年10月1日起施行《物权法》、《物业服务定价成本监审办法(试行)》2008年1月1日起施行《劳动合同法》2008年2月1日起施行《住宅专项维修资金管理办法》物业管理的产生与发展2009年