物业管理概论讲议

《物业管理概论讲议》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、物业管理概论黄广平中国物业管理企业经理岗位培训讲义《物业管理概论》主讲人：黄广平二ОО六年五月第37页共38页物业管理概论黄广平前言人类已步入了21世纪，物业管理在我国也有了20年的风雨历程，她由当初在改革开放前沿地带闪烁的星星之火发展为遍及大江南北的燎原之势。物业管理在我国是属于第三产业中的一个新兴行业，其发展的历史不长，从物业管理行业本身来讲又是一个极其复杂的综合性行业，如何适应中国的国情在我国的社会经济环境下健康顺利地发展物业管理行业，是一个迫切需要研究解决的严峻课题。从物业管理在我国的发展情况来看，沿海发达地区的城市和一些大型省会城市开展较早发展较快，但从全

2、国范围来看，全面推广专业化、社会化、经营型的物业管理，仍面临许多困难，存在许多现实问题，这些问题主要是两个方面：一是物业管理这种新的管理模式目前仍只是覆盖着全国房地产总量中很少的部分，而面对改革开放以来我国住宅建设与房地产业的迅速发展，物业管理缺位的问题非常严重。同时传统房屋管理体制如何向物业管理体制转轨也存在一些现实的操作性问题。二是物业管理这种新模式本身在发展过程中还存在许多偏差和不规范，距离一个发达成熟的物业管理行业仍有许多具体问题需要研究解决。第37页共38页物业管理概论黄广平如今物业管理在现代社会中扮演的角色越来越重要，论宏观，物业管理是城市管理的组成部分

3、；是安居工程的必要环节；是社会稳定的重要保障；讲微观，物业管理关系到老百姓生活是否方便、安全、愉悦，总的来讲关系到老百姓的生活质量。随着我们城市生活和物业管理水平的逐步提高，而老百姓对我们的物业管理投诉却有增无减，是人们对物业管理期望过高？还是物业管理水平过低？我看不能简单地归咎于人们过高的期望，因为有期望才有物业管理发展的动力与市场，物业管理本身显然存在许多问题。可以理解在庞大的物业管理队伍中，水平参差不齐，良莠混杂，难免会有一些利益熏心之辈做出败坏行业声誉的不良行为，可以肯定绝大多数管理公司主观上是想努力管理，真诚服务，让业主感到满意，工作得到回报。但确有一些公

4、司因管理经验欠缺，操作水平有限，处理问题能力不强，使良好的主观愿望未能达到满意的客观效果。业主对此不满意甚至投诉也在情理之中，因此物业管理不仅要具备为业主服务的心愿更重要的是必须要掌握为业主服务的本领。同志们我们是中国第一代物业管理的创业者，要想让人们彻底了解和支持我们的行业，还需我们做出许多艰苦的努力，我们期待着这样时刻的到来，当物业管理形成产业的那一年；即国家公布国民生产总值中有物业管理产业创造一定比例数字的那一年；当业主们都认可为他们物业保值增值的那一年；当我们行业职工收入并不比哪个行业低的那一年；也就是说当人们都赞颂物业管理对社会作出了贡献并向往加入到我们队

5、伍的那一年；这时我们才有资格举杯庆贺高呼一声----我们的行业我们的队伍成熟了。同志们我为你们能加入到中国这一新兴的行业；这一朝阳的行业；这一具有强大生命力的行业里工作，感到非常高兴、并真心地道一声：你们辛苦了，你们在干着前人没有干过的事业，你们在探索和开拓着一个新的学科领域。我深信不久的将来，你们会为自己能在这个行业里工作而感到无比自豪。第37页共38页物业管理概论黄广平第一节物业管理的产生与发展一、物业管理的起源物业管理体制的建立不是一朝一夕的。它的雏形可以追溯到19世纪60年代的英国。当时的英国正值工业发展时期，城市化进程启动，大量农村人口涌入工业城市，而城市

6、建设则跟不上人口的急剧增长，造成了严重的房荒。当时一些房地产开发商相继修建了一些简易住宅以低廉租金给工人家族居住。由于人口高度密集，居住环境恶劣，人为破坏时有发生，租金拖欠严重，业主的经济利益得不到保障。当时有一位奥克托维娅.希尔(OctaviaHill)女士为在其名下出租的物业制订并组织实施了一套行之有效的管理办法，从而在一定程度上改善了居住环境。二、香港物业管理的产生与发展（一）香港物业管理产生的原因物业管理在香港是20世纪50年代开始发展起来的，源于英国。二战以前，香港的人口总数不足100万人，其社会经济发展和城市建设状况还不及上海、广州，很少看到高层建筑，房

7、屋多属平房式建筑，一般情况下整幢楼房的业权仅属一个业主所有，没有物业管理的自觉需求，物业管理的概念尚未形成。第37页共38页物业管理概论黄广平二战后，一方面由于战火摧残，房屋严重残破短缺；另一方面有大量人口由大陆涌入港岛，使得香港地区人口激增。1947年底，全港人口已由100万增至180万；1951年则达200万。此后，每隔10年香港人口约增长100万（到目前，香港总人口已达到650万人左右）。急剧增长的人口需要大批量地提供住房，于是大型楼宇应运而生，拥有100个单元的大型“唐楼”相继推出，并由发展商分层、分单元出售或出租。这种人口密集、业权分散的状况直接造成了