论析全装修商品房发展的几点制约因素及对策

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1、doi：10.3969/j.issn.1673U093.20JIJ0.004论析全装修商品房发展的几点制约因素及对策赵荥棵S杨振2U冲闪建筑东北设计研究院有限公司，沈阳110003:2.黑龙江科技学院建筑工程学院,哈尔滨150027)摘要：仝装淳南启呀玄目曲市场上一KM•于一令汰第箍广、帝场艺力的境地•结金实际的市瑪调青，从$卜方更彷折了斟釣全老许克岛应发翼的因索■井创对相应的制內因*•从砍府馳开发企业焉个方3HE出了相应的发展建谏关臂询：全饕修商掛，呀；制约因老；发找圧议中图分类号:TU767文献标志码・C文章壊号！1673.1093(201

2、1)104)032-030引言随着我国住宅产业化发展的深入与成熟，200X年9月(IH住宅与城乡建设部提出“逐步取消清水房.直接向消费者提供全装修成品房”,明确引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或釆用菜单式装修模式。从此，全装修商品房从初期的公试、探索进入了政策性彼励发展的阶段。然而时•金今H,国内全装修商品房的发展步他维艰•业绩不人理想:统计显示•国外全装修楼盘已占到70%的市场份額,而目前我国：北京、上海所占的比例大概为40%〜50%,广州占70%左右，深圳还不到30%,笔者所在的沈阳等二线省会城市的比例相对就更低・针对于这-现状，本文从多

3、个方面探讨了制约全装修商胡房发展的因索，并针对这些制约因素•提出了相应的建议和措施°1全装修商品房发展的制约因素分析1.1经济制约因素1.1.1价格不透明引起的消费质疑全装修商品房价格山于附加了室内装修部分，和对于清水房价格口然较岛，但是购房者往往从开发商处得到的仅仅是一个相对的装修价格范圉・比如毎平方米比清水房焉出700-1000元的装修价格，可以依据的参考价格就是相邻地段的清水房价格，但是由于房屋的所在位置、施工质虽，甚至是开发企业的品牌效应、销售第略等诸多因索的不同，虽然楼盘的地段位置人槪相同,但是可比性还是人打折扣：同时购买者也很难从开

4、发企业获得他们在室内装修部分的利润率，所以购房者就无从了解该房装修的真实价格.购买者对•32・20H年第10期这部分的钱花得進杏值得无从判断，进而增加了购买者对于全装修房的不信任和不认可。1.1.2税、费等方面的增力I］带来的制约因素全装修商品房的房屋备价相对于洁水房要高出较多，対于开发商，在营业税和其他附加税费等方面会有所增加：同时由于目前人多数的地产商没有自己的装修队伍，所以后期装修般会交由其他的装修公司负责，从而要把装修部分的利润让出一部分给装修公可：而且一•!！出现后期使用方面的问题时，面对土建施工方和装修施工方的相互推诿，开发商将会

5、面临自己埋单维修的麻烦。面对縮水的利润和后期诸多的维修理赔任务•现阶段较多开发公司抱着“多一事不如少-事”的观点,更愿意出售清水房。对于购房者•由于购房总款的增加，和房屋总价挂钩的房产契税等费税也会相应的增加。这里就有一个经济账要算：(1)若是买同样条件(理论条件下)的消水房需要多少房款。(2)自己装條到同样的标准需要多少钱(这个标准很难判定办(3)第一条+第二条十多交的契税等费用的总和与全装修房总款去比较，结果如何？这个经济账由于有很多的不可比拟性，所以权衡起來相对比较困难.进而增加了购房者关于全装修房的疑虑。1.2工程质量的制约因素1.2.

6、1质量问题带来的安全隐患商品房全装修后会将-些原本可见的设施如水行、电线等进行了隐蔽处理，变成隐蔽工程，因此致使用户验收房屋的时候无法进行査看，不知道水管的连接是否牢固，电线的质塑是否过关，卫生间的防水是否介格（而这部分若是购房者自己装修，i般都会选择将水管、电线用品牌产品更换,防水也要重做一遍）；同时由于全装修房黒在交付使用过程中并非实施一房一验，购房者在收房时也仅仅只能看个表皮，因此购房者很担心房用在后期使用中，漏水、渗水、漏电等问题，虽然开发企业在售楼时会有各种依誓旦H的承诺，但是由于缺乏相应的法律条文作为保护，•旦出现问题时,往往会比较

7、麻烦,特别足一些中小开发企业，这些隐忧很大程度上打击了购房者购买全装修商甜房的决心。122环保质最问题带来的环境隐患等环保问,关系到使用者的身心健康，一直为用商品房在全装修过程中需要对堆面、岸面进行装修，装修中通常采用喷涂乳胶漆、张贴壁纸或是用木制品以及石材等材料，而这些材料或是辅料中甲醛的释放虽和石材等材料中的放射量指标户所担忧。开发商需或许会承诺用户使用甲醛含星较低、放射量小的品牌产品,但是由J：装修Z后诸务产品品牌的不可鉴定性（比如乳胶漆、壁纸用胶等），让用户对这些方面忧心忡忡,致使用户难以相信全装修房的环保质就.从而阻滞了用户对全装修房

8、购买的积极性。1.3装修风格个性化缺失制约因素现有全装修商品房的供应模式主要以开发商进行整体装修，完整销售的售房模式，开发公司为了降低成本，便于经营,