论个人住房按揭中银行风险的防范

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1、论个人住房按揭中银行风险的防范摘要个人住房按揭作为一种新型的融资方式，使越来越多的自有资金不足的房屋需求者能梦寐以求，而月•加速了房地产开发公司的资金周转，但是由于个人住房按揭市场的不完善及法律的不健全，导致银行在此业务中风险巨大。木文详细讲述了个人住房按揭中银行风险防范的意义、导致这些风险的主要因索以及防范这些风险的有效措施。关键字：购房，个人住房按揭，银行风险，风险防范随着城市建设速度的加快，房地产开发也处于火爆之中，加之商业银行个人住房按揭业务的发展，购房者也是源源不绝，其屮大部分有经济能力及欠缺经济能力的购房者都选择按揭购房。然而，个人住房按揭作为一个新生的事物在发展进程

2、中因缺乏规范和法制理论的指导而存在诸多问题，这些问题都将会给银行带来直接的经济损失，因此建立一套完善的风险防范措施尤其重要。一、个人住房按揭中银行风险防范的意义个人住房按揭就是购房人根据要求先付一定比例的购房款后，差额部分以其所购的房屋为抵押且由开发商提供阶段性担保向银行中请贷款，它是由银行、房地产开发公司和购房者三方共同参与的商品房买卖的一种融资活动。个人住房按揭贷款是抵押贷款中的一种特殊形式，目前也是银行贷款业务的重要组成部分。个人住房按揭贷款的优势是，住房贷款期限长（一般为20年至30年），利率低,手续简单，不存在转贷、借新还I口的问题，客户负担费用少，银行综合经营成木低；

3、且其涉及面广，风险分散而且风险程度相对较小，社会效应大，有利于扩大银行幅射影响和广泛吸收存款，也冇利丁•调整银行信贷资产结构，给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的收益。但需要引起注意的是，中长期个人住房贷款的风险往往是在业务人规模发展后的3至5年里才集中地暴露和显现，现在已经进入了这个风险暴露和显现的高危吋期，而且在大力拓展个人住房贷款业务的头几年，齐商业银行为了争夺市场，扩大市场份额，一味简化贷款手续，对相关材料没冇严格审查，有的甚至接受借款人的一-些虚假材料，进行恶性竞争，不仅造成了极坏的社会影响，更埋下了不少隐患。近几年来，个人住房贷款的风险开始慢慢凸现，最终不少商业银行自

4、己成了最大的受害者。因此，如果商业银行不能对当前个人住房贷款而临的潜在风险进行冇效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。以农业银行为例。农行作为四大国冇商业银行中唯一一家没冇股改完成的银行，其主要原因就是不良贷款率过高，截至2005年末，农行不良贷款余额7398亿元，不良贷款率26.31%0截至2006年底的不良资产余额为7320亿元左右，不良贷款率为23.55%O截至2007年底，农行的不良资产余额约8161亿元，不良贷款率23.64%O而这一数字尚不包括非信贷不良资产。这些不良资产中有将近30%來自于个人住房按揭贷款。不良资

5、产即表示银行风险的出现。比如农行解放路支行办理了300多户的个人住房按揭贷款，而不良贷款就有20多户，不良贷款率高达6%以上，远远高于农行对于个人住房按揭不良率不得超过1%的规定。由于不良贷款率的偏高，在同行业屮的效益将处于下游水平，从而将影响员工工资、积极性及服务态度，直接影响其业务量，如此恶性循环卜•去，最终将导致其破产。造成这些不良贷款的主要体现就是客户不及时还款，经常拖欠几期以上，甚至有部分客户从未述过款，而这些归根到底又由于审查按揭资料不够严格造成的。农行目前的个人住房按揭的操作流程基本是：由开发商代为和客户面签和审查客户资料，然后将资料送至银行信贷员处帮其录入信贷系统

6、，再传至审查部门审杳，开贷审会，通过后即可放款。农行作为目前唯一一家还没有进行股改的国冇商业银行，目标责任制尚不完善；且农行目前的按揭量不人，为了增加按揭量,银行方面对于按揭的审批仅仅相当于走过场，这就让虚假资料、假按揭有机可乘,同时也给银行本身造成了不可预计的风险。因此有效防范银行贷款风险尤其是所山比重较大的个人住房按揭贷款的风险已是迫在眉睫。二、商业银行在个人住房按揭中的主要风险(-)外在风险1、“三假”风险。所谓“三假”就是“假首付”、“假房价”、“假按揭”。假首付是指开发商以垫付首付款或分期支付首付的方式，让购房者获得个人住房按揭贷款。假房价就是开发商为了套取更多的资金，

7、以虚假的方式把所销售住房的价格提高，从而得以以购房者名义获得更多的按揭贷款。假按揭就是房地产开发商为了套取银行的贷款，以其亲戚或员工的名义办理个人住房按揭贷款，其购房行为是虚假的。据了解，在一起典型的假按揭案件中，当初销售情况非常好的楼盘，在发放贷款后仅过了几个月，就出现了大部分借款人集体违约不述款的情况。后來贷款银行经过调杳才发现这些借款人大部分都是该楼盘开发商的员工，他们持伪造的单位收入证明、虚假的购房合同和首付款收据申请贷款，开发商套取了银行贷款后，仅帮借款人还款几个月后就