重庆市房地产市场调查

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前言31.重庆市房地产市场环境概况41」经济环境调查41.2人口环境调查51.3政策法律环境分析61.4热点区域市场分析72.房地产市场需求和消费行为调查82.1房地产市场供求总体状况82.2消费行为调查113.房地产产品调查134.房地产价格调查164」影响价格变化因素164.2开发商的定价方法164.3商品房的价格及其供求趋势175.营销推广手段调查206.房地产市场竞争情况调查236」重庆市主要房地产开发商236.2重庆市房地产业竞争趋237.典型个案调查247」重庆龙湖企业拓展有限公司247.2恒大城——直白式广告营销25附录78参考文献34 以2008年岁末《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发（2008）131号）为“救市”起始标志，房地产市场经过2008年下半年至2009年年初的短暂调整之后，重新回到欣欣向荣、蓬勃繁荣的局面，但房价的过快上涨，促使各级政府不得不将房地产市场调控政策重新排入议事日程。2009年重庆市房地产开发市场实现V型反转，并取得三大整数关口的突破，包括开发投资突破1000亿元,达1238.91亿元，同比增长25.0%；资金来源突破2000亿元，达2202.67亿元，增长41.2%；商品房销售面积突破4000万平方米，达4002.89万平方米，增长39.4%,全面复苏态势基木形成。当前重庆市房地产市场形势一切良好，投资节节攀升，供给全面好转，需求快速释放，房价明显上扬，另外资金状况良好，土地交易活跃。从“十五”开始，重庆经济发展进入新一轮上升通道。十五时期，重庆经济平均增速达到10.9%,比“九五”时期提高1・6个百分点。进入“十一五”后，重庆经济发展进一步提速，“十一五”前三年，重庆经济增速达到140.0%o2008年在经济危机影响下，重庆经济增速有所放缓，但在2009年1季度触底后（9.0%）,经济增速开始逐步回升，三季度再次攀升至14.9%。与此同时，财政收入、工业增加值、社会消费品零售总额、城乡居民收入等宏观经济指标全面向好，为房地产市场全面复苏提供了强劲动力。2010年重庆市房地产市场展望就当前全市房地产市场运行状况来看，主要体现出市场活跃、资金充裕、投资有力三大特点。由2008年年初的调控及当年全球金融风暴影响下的房地产市场变化，和2009年从国家到各级政府的“救市”政策的强力有效，可见政策对房地产市场的作用影响巨大。因此，2010年全市房地产市场状况仍需考虑后期出台政策的力度与效果。 1•重庆市房地产市场环境概况1.1经济环境调查今年上半年，重庆实现地区牛产总值3634.61亿元，同比增长17.6%,高出全国水平6.5个百分点，居全国第三，西部第一位。经济运行呈现以下特征:1)、经济运行稳定性逐步增强，需求动力强劲。上半年，全市投资总量2554.37亿元，同比增长31.1%；除今年2月外，增速已连续15个月在30%以上。上半年工业投资累计完成832.43亿元，同比增长23.7%,占全社会投资总量的32.6%。基础设施投资上半年累计完成716.70亿元，同比增长25.l%o农村投资上半年达到183.02亿元，同比增长36.5%o重庆上半年实现社会消费品零售总额1392.48亿元，同比增长1&9%。外贸经济全面向好，上半年，重庆完成进出口总值51.38亿美元，同比增长4&9%,其中出口29.48亿美元，增长58.4%,进出口额己恢复到2008年同期水平。2)、工业实现稳步快速增长，产业发展总体态势良好。上半年重庆工业经济保持快速增长，工业实现增加值1818.75亿元，同比增长24.4%,汽车摩托车、天然气石油化工、装备制造、材料工业、电子信息等工业五大支柱产业总产值同比增速均在30%以上。第一产业上半年完成增加值200.26亿元，同比增长5.0%。此外，全市商贸业、金融业、物流业等服务业均实现较快增长。3)、财政收支稳定较快增长，银行信贷增幅逐步下滑。上半年，重庆完成地方财政收入853.46亿元，同比增长75.3%。地方财政支出955.45亿元，同比增长69.4%,涉及民牛的城乡社区事务支出、社保和就业支出、医疗卫牛支出同比分别增长79.5%、36.0%和31.2%o上半年全市金融业实现增加值298.69亿元，同比增长10.9%。在去年同期新增存贷款“井喷”的基础上，今年上半年重庆新增存贷款增速下滑较快。全市新增贷款1148.11亿元，同比下降43.1%；新增存款1683.51亿元，下降25.7%。4)、物价持续温和上涨，通胀压力进一步增大。今年以来，受极端天气、游资涌入农副产品市场、粮食收购价提高、流通成木上涨等多种因素的影响，重庆物价呈温和上涨态势。上半年，居民消费价格总指数(CPI)同比上涨2.2%,工业品出厂价格指数(PPI)同比上涨2.9%o表1-1重庆与其他城市经济指标对比直辖市西南省市2008年北京上海天津重庆成都贵阳昆明GDP/亿元10488.113698.26354.45096.73901811.11511.7 人均GDP/亿元63029731245547318025308552063825826•在直辖市屮，洪庆经济总量目前为最低，但与天津相差不大；•与西南重点城市比较，GDP总量优势明显，但一成都差距不大；•重庆人均GDP在上述城市屮为最低水平，同时在全国城市屮该值亦较低，重庆人均财富目前还处于较低水平；1・2人口环境调查根据2000年11月1口进行的第五次全国人口普查数据显示，重庆市总人口为3090.45万人（包括外来人口，不包括外出人口），年平均增长率为0.66%,自然增长率为2.90%o,城市化率33.09%o人口年龄结构：0・14岁的人口为677.78万人，占21.93%重庆市总人口3090.45万人15・64岁的人口为2168.57万人，占70.17%65岁及以上的人口为244.10万人，占7.90%城乡人口结构：城镇人口为1022.78万人，占33.09%重庆市总人口3090.45万人乡村人口为2067.67万人，占66.91%全市共有家庭户928.98万户，家庭户人口为2984.27万人，占总人口的96.56%,平均每个家庭户的人口为3.21人。人口受教育结构：表1-2重庆主城区人口文化程度结构有效样本小学及以卜初屮高屮/中专/技校大学专科大学本科研究生或以上 容量人数62260百分比100.09.620032.224639.58313.3325.110.21.3政策法律环境分析近年来，重庆市相继岀台相关的房地产法规有:《重庆市城市房地产开发经营管理条例》《重庆市城镇房地产交易管理条例》《重庆市物业管理条例》《重庆市城市房屋拆迁管理条例》《重庆市主城区路桥通行费征收管理办法》《重庆市国有土地储备整治管理办法》《重庆市城市建设配套费征收管理办法》《重庆市房地产开发项目转让管理办法》《重庆市房地产开发项目竣工综合验收管理办法》《重庆市房地产开发企业资质申办管理办法》《重庆市房地产开发企业资质年审管理办法》《重庆市房地产开发项目资本金制度管理办法》这些法规的岀台，对房地产市场进行规范，这必将有利于重庆市整个房地产市场的健康良性发展。房地产政策环境去年，重庆市政府相继启动商品房买卖合同联机备案系统、实施土地公示制度、开通信用档案管理系统、调整土地价格和土地级别等，这些法规措施进一步提高了开发企业进入房地产市场的门槛，但对有品牌、信誉利实力的开发商来讲，所有这些政策及措施无疑是利好消息。政策法律环境对房地产投资市场的支撑作用重庆已经把房地产业作为支柱产业来发展，为了保证这个极具带动力的产业的良好发展，将会有更多利好的政策岀台，为房地产行业提供了强大的政策法律支撑。1.4热点区域市场分析板块概述(1)、范围界定北部新区金开大道板块的范围主要是在金开大道的沿线，由人和立交向两路方向延伸，截至到建工•未来城项目处，还包括人和立交周边区域。金开大道是目前北部新区经开园区范围内己经建成通车的主干道，所以目前经开园区内的房地产业的发展也主要集中在金开大道沿线，而随着经开园区的建设，板块的范围将会进一步扩大。目 前金开大道板块的范围可见下图：(1)、板块发展金开大道板块是近期才发展起来的一个新兴板块，2002年11月18日金开大道建成通车是板块房地产发展的起点。金开大道的通车另许多开发商看到该区域巨大的发展潜力，纷纷在此处圈地开发。板块的发展历程可见下图：(2)、城市定位金开大道板块位于北部新区七大组团的人和组团，而政府对于人和组团的定位是“商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区金开大道是北部新区中“金系列”七条主干道最早实现通车的道路，是贯穿北部新区的一条的交通枢纽。故对于金开大道板块的城市定位是“发挥交通枢纽的核心优势，以高档住宅社区带动周边商务的发展”。(3)、市政规划北部新区作为重庆市未来重点发展的区域受到政府的极大支持，预计在2010年新区内建成出口加工区、汽车产业区、环保产业园区、科技产业区、中央商务区，以及重庆示范城区。政府考虑到房地产开发的城市运营功能，对于金开板块规划的主线是以优惠的政策吸引开发商来此，逐渐形成重庆高品质的牛活区，大量的城市精英聚集于此也会带动各类商务行业的发展，将该板块打造为北部新区内的商务中心。 2・房地产市场需求和消费行为调查2.1房地产市场消费供求总体状况2009年重庆主城区房地产市场运行分析1、供给：新批准预售面积连续下降，南岸区批售量居各区之首。2009年重庆主城区新批准预售面积为1837.82万平方米，同比减少134.1万平方米，降幅为6.80%,新批预售量自2008年以来持续下降。新批准住宅为1567.20万平方米，占总批准量的85.27%,新批准非住宅为270.62万平方米，占总批准量的14.73%。图2-12006-2009年重庆主城区新批准预售面积和同比增长率图2-22009年重庆主城各区新批准预售面积和同比增长率 从新增上市的区域分布來看，南岸区由于弹子石板块和茶园板块的高度活跃，批准预售量居于各区Z首，达到399.26万平方米，占总量的21.72%；排在二至四位的分别是北部新区、渝北区和九龙坡区，获批体量分别为229.60万平方米、227.27万平方米和208.76万平方米，占比分别为12.49%、12.37%和11.36%；江北区、巴南区和沙坪坝区获批体量集屮在150-200万平方米Z间，所占比重集屮在间；其它区域的获批量均低于100万平方米，占比均低于6%o2、需求：市场需求集中释放，销售面积大幅增长。近年來，重庆商品房行业快速发展，成交量不断放大。2006年，重庆主城区共成交商品房1103.81万平方米，2007年在房地产行业升温，重庆成立城乡统筹发展实验区的大背景下，重庆楼市快速发展，全年共成交商品房1788.40万平方米，同比大幅增长62.02%；2008年行业调整，成交量下降到1252.21万平方米。2009年，在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下，被抑制了一年的市场需求集屮释放，全年共销售商品房2435.68万平方米，同比大幅增长94.51%,销售金额达1049.69亿元，同比增长109.68%，销售面积和销售金额双双创下年度最高记录。销售面积亠销售面积増长率OOO00O4图2-32006-2009年重庆主城区商品房销售面积和增长率 100080060034002000318.18100%80%60%40%20%0%-20%2006200720082■销售金额（亿元）一舖售金额增长-40%图2-42006-2009年重庆主城区商品启销售金额和增长率图2-52008年11月至2009年10月重庆商品房供求走势图 图2-6重庆主城区2007-2009年商品住宅供应量从图中可以看出，重庆商品房成交的价格虽然有波动，但总体上呈上升趋势；商品房的供量与成交量也都有一定的增加，并H商品房的成交量几乎都大于商品房的供应量，这说明重庆房地产行业有着很大的发展空间。22房地产市场消费行为调查从成交量的区域分布来看，南岸区、江北区、渝北区和北部新区仍然是市场需求最集中的区域，其中南岸区成交量最高，为465.56万平方米，占总量的19.11%；渝北区、江北区和北部新区分别成交358.8万平方米、296.24万平方米和293.48万平方米，所占比重分别为14.73%、12.16%和12.05%；九龙坡区和沙坪坝区分别成交281.18万平方米和276.31万平方米，占比分别为11.54%和11.34%；其它区域成交量均低于150万平方米，占比均低于6%o■威交面积20O14.12135296.242的.书126疗骐24£睥20C%J956.0350*121.488.28%12(%80%40%0%同比増幅图2-72009年重庆主城各区商品房成交量和同比增长率 小学及以下初中高中冲专大专大学本本科以匕从置业者的受教育程度来看，他们中间受过中等教育的置业者占置业人群总体的42.7%,高等学历（大专以上）的置业者占总体的36.4%。由此，我们可以认为，重庆的置业者已具备了一定的文化素质。口小学及以、□初中□高中冲专□大专□人学44斗□本科以上图2-8重庆主城区置业者受教育程度从置业者的职业结构来看，重庆置业者的职业构成主要以公司职员、个体户、其他（如律师等）为主，他们构成了置业人群的主力军。国家机关公务员、教师、医牛等事业单位工作人员由于单位性质的缘故，他们多数考虑在木单位购房，随着人们对商品房高质量的进一步追求，在二次购房的人群中，这部分人员比率由一定的上升。 3•房地产市场产品调查3.1现有产品结构及户型别墅1042套；洋房1886套;47716套;94%（数据来源：重庆中原）图3-3重庆主城区2009上半年供应商品住宅形态结构从上图可以非常清楚地看出，09年上半年重庆主城区商品房住宅形态结构以高层/小高层的结构形态为主（已经占到了94%之多），别墅与洋楼并存。这主要是由置业者的经济收入情况决定的，当然也有其他一些因素的综合作用。户型（一居室、二居室、三居室、四居室、五居室）以下是重庆市最热销八型: 80050002050600户型点评：精致1室1厅，双阳台设计，长江大桥南桥头核心位置，会展中心旁，交通便利，投资居住两相宜。（亚太商谷推荐户型）390030003SOO□CG=户型点评：方正设计，85册的三房，赠送院馆可自成一间书房，分区合理，釆光通风俱佳。（金科西城大院推荐户型） 33003600XJDO1500户型点评：方正的户型，带入户花园和院馆的洋房，外加额外赠送面积表3-1重庆主城区2009上半年各区商品住宅供应情况项目名称楼盘数组团数体■仿疔）套数南岸区2758108」11375江北区223768.77515北部新区194880.06244九龙坡区173052.25725渝北区162143.94945沙坪坝区153042.36021巴南区102853.84156渝中区81016.11826高新区810】7」2234大渡口区335.2593合计145275487.450634（数据来源：重庆中原） 4.房地产市场价格调查4.1影响房地产价格的因素影响港地处价格的因素众多而复杂。可以说我国当前房地产价格波动是多种微观与宏观因素综合作用的产物，其中包括市场供求因素、经济因素、行政因素、心理因素等。(1)、市场供求因素供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给好需求决定，与需求成正相关,与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加下跌；供给减少，需求一定，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下4种情况：①全国房地产总的供求状况②木地区房地产总的供求状况③全国木类房地产总的供求状况④木地区木类房地产总的供求状况(2)、经济发展因素影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费、利息率、居民收入、房地产投资。(3)、行政因素影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策等。(4)、心理因素心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可无视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列几个：1、购买或出售心态2、个人偏好3、时尚风气4、讲究风水5、接近名家住宅心理6、价值观的变化4.2开发商的定价方法市场共经历了竞争程度明显不同的四个阶段：初级竞争阶段、完全竞争阶段、垄断性竞争阶段、寡头垄断阶段(完全垄断只存在于由政府以行政手段控制的领域)。不同的发展阶段，代表着不同的市场类型、不同的竞争程度和价格状况。不同竞争阶 段下的价格策略:阶段企业消费者竞争状况价格状况初级竞争企业数量很少被动、对产品认识少，需求层次低、购买力弱卖方市场、简单竞争，竞争主要体现在生产能力高价格、低质量完全竞争达到最多重视产品质量，需求向多元化、多层次发展，逐步形成品牌意识十分激，品质、营销手段成为竞争的主要武器价格迅速降低但波动大、价格差距明显垄断竞争逐步减少专家型消费者、品牌意识强烈、对自己有明确的身份界定竞争激烈。竞争内容转向企业独特核心竞争力价格充分体现价值寡头垄断仅存少数儿家专家型消费者，形成高度品牌忠诚度品牌、规模、资金实力成为主要竞争手段价格平稳2005年重庆主城商品住房成交均价为2587元/nf,而成都五城区均价为3890元/m2,高出重庆1303元/川。“从房价来看，重庆不仅远低于北京、上海等一线城市，比近邻成都也低了不少。”石磊说，对于重庆这样一个经济迅猛发展，定位于长江中上游经济中心的城市来说，今后住宅价格还有较大的上涨空间。2002年可以说是重庆房地产的政策拉动年，重庆市政府出台了一些重大政策，对房地产产业起到了明显的拉动作用：4・3商品房的价格及其供求趋势重庆主城区土地价格上涨。重庆市国有土地使用权基准地价单位：元/平方米商业用地（40年）住宅用地（70年）工业用地（50年）111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592867399384122083109737185 926486601018755891194744412491338元平侏图4-22008年11月至2009年10月重庆商品房成交均价走势图 图4-32009年9月至2010年8月重庆商品房成交均价走势图从以上数据可以看出成交单价实现了小幅度的增长，大量高档楼盘的成交拉升了整体成交金额以及平均成交均价。房价上涨的示范效应和价格所固有的惯性，将会非理性的把房价推向更高。但由于房价明显超过居民购买能力，房地产价格面临着巨大的调整压力。同时，政府从经济大势考量和社会稳定角度考虑，其大幅度上涨或大幅度下降可能性极小。 5・房地产营销手段调查5.1营销综述在2009年的11月中，由于大部分项目都是热销，市场火爆，因此媒体投放量没有太大波动。目前重庆楼市处于一个巅峰，大量开发商手上一无房源销售，新开盘项目大部分能在开盘当天去化得七七八八。开发商是皇帝的女儿不愁嫁，无需大量报媒配合推广。木地开发商在市场火爆的情况下，广告投放反而较外地开发商多。大部分木地开发商不是品牌开发商，加强后市宣传也意在提高自身的形象。大量广告的运用对于销售的促进，进而实现品牌落地将产牛很大的推动作用。2009年11月营销活动投放金额份额图其他活动，1%样板展示.25%加推信息优惠卡,19%图5-12009年11月营销活动投放金额份额图根据对重庆四大类主流报纸（晨报、商报、晚报、时报）媒体广告投放的监测分析，2009年11月重庆房地产共投放560频次报纸媒体广告，投放版面较10月增加78版，增加幅度为17.29%。 图5-22008年9月一2009年11月重庆市房地产平面媒体广告投放走势图2009年11月，重庆市房地产报媒广告投放格局中重庆晨报依然占据了市场的主导地位。一向占据报媒广告市场份额首位的重庆晨报，市场份额依然稳定在30%左右;重庆商报的市场份额也坐稳了市场份额第二的位置。时报和晚报11月市场份额仍然不足25%o（见下表）表5-22009年II月重庆市主要平面媒体房地产广告投放情况表2009轲月2009轴月2009轴月（肮）mu（麻）（硕）WN3恥936搠1550.732.18113230」3T1507.：）m81W17.B1135.7518.Btm1778.3778U17.眦171H828.®2258.3125.6N1581.4533.OMIB11Mi 形彖宣传19%销创沁优忠帛施价矗诉求7%营销活动产品介绍开盘信馬4%通过11月重庆商品房市场报纸媒体投放诉求可以看出，房地产市场投放诉求堆积了大量的开盘信息；其次为营销活动和形象宣传。但是在节前，开发商在广告投放的诉求点方向急转，主要是为了延续房交会高成交量的态势，为后世持续热销造势。 6.房地产竞争情况调查6.1重庆市主要房地产开发商重庆市第六届房地产开发企业前十强重庆龙湖企业拓展有限公司1重庆市金科实业（集团）有限公司2重庆华宇物业（集团）有限公司3重庆隆鑫地产（集团）有限公司4重庆光华控股（集团）有限公司5重庆协信控股（集团）有限公司6重庆鲁能开发（集团）有限公司7重庆金阳房地产开发有限公司8保利（重庆）投资实业有限公司9重庆源聚房地产开发有限公司10重庆市第六届“房地产开发企业五十强”获奖名单（见附录3）6.2重庆市房地产业竞争趋势随着重庆市房地产业的发展，房地产企业的竞争越来越激烈，越来越全面化，越来越深层次。面对其他发达城市先进的房地产竞争策略，重庆房地产企业要取得长期的竞争优势需注意一下几点：♦资金的营运与积累♦品牌的规划发展♦人力资源的储备♦顾客满意度的树立与竞争♦企业合作、产业联盟是竞争的发展方向在今天激烈的市场竞争中，企业间相互依赖的合作关系发挥着越来越大的作用，竞争产生合作，合作为了取得竞争。。在这旷日持久的竞争中，企业要取得持久竞争的优势，就必然需要全方位、多层次企业的合作和产业联盟。这种合作包含相关企业、相关行业、相关与非相关专业的合作，这种产业联盟是具有联动性发展企业、产业间的联盟，形成资源的整合、产业的共同发展平台，铸造房地产企业最强的竞争力量。这将是新经济、新形势下的房地产行业竞争的发展方向。 7・典型个案调查7.1重庆龙湖企业拓展有限公司⑴龙湖企业简介龙湖，创建于1995年，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业大楼及大型城市综合体等多种业态，每种业态都拥有城市标杆性的代表作品。凭借“志存高远，坚韧踏实”的独特气质，龙湖自成立以来一直稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。1998—2006年，龙湖开发的项目连续五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。2008年，龙湖水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中双双获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中均获奖的企业。⑵龙湖企业主要楼盘龙湖春森彼岸物业地址江北北滨路陈家馆A宗E宗项目特色复合地产建筑类别高层、小高层龙湖春森彼岸房价待定龙湖春森彼岸坐落于北滨路陈家馆，紧邻江北嘴CBD,拥有78万方世界级滨水建筑群，集观江豪宅、商务SOHO、5A甲级写字楼、10万方国际风尚商业街区和1000米滨江休闲长廊于一体。龙湖源著物业地址渝北新牌坊新南路西段（水晶郦城西450米）项目特色公园地产，低密居所，花园洋房龙湖源著房价均价11000元/平方米重庆人有一个普遍观点，龙湖和新牌坊彼此助飞。而如今，龙湖回来了!龙湖源箸位于新牌坊新南路西段，紧邻龙湖水晶郦城，与龙湖花园，香樟林，紫都城，大城小院，MOCO等形成龙湖大社区。江与城景上时光物业地址北部新区高新园大竹林组团06・10号地块项目特色创意地产，复合地产，豪华居住区建筑类别高层、多层、小高层 江与城景上时光房价均价8300元/平方米［房价走势］江与城景上时光位于江与城高层洋房区中轴线上，距离滨江公园600米左右，距离中央公园400米，紧邻体育公园和商业步行街，在尽享江与城所有配套设施的同时俯瞰洋房别墅区或体育公园，遥望嘉陵江和歌乐山，极致宽奢的景观将给您带来前所未有的感官盛宴。龙湖郦江物业地址南岸弹子石街道大佛段求新村4号项目特色水景地产,打折优惠楼盘建筑类别高层、跃层龙湖郦江房价最低价9000元/平方米龙湖郦江位于重庆南区CBD核心板块，占地约185亩，建筑面积约41万方。作为龙湖地产在长江南岸倾力打造的龙湖牛活城，龙湖郦江由滨江电梯花园洋房、高层townhouse（龙湖首次创新小户跃层）、江景精装高层、全江景楼王以及水岸商业长滩等业态共同组成，住宅面积从68-185m2,从而满足多样的客户需求，丰富的滨江建筑将满溢着闲适与浪漫的水岸生活静然诠释。⑶服务理念在龙湖，全程化的服务理念决不仅仅是停留在产晶交付之后，而是贯穿于企业经营管理的全过程，所有的方案、工序、流程、制度、规定均围绕着以客户为中心而拟定，因为我们深信：客户的满意，我们的荣巻。①对客户的承诺一定要做到，没有承诺的，尽量做到。②“刁钻”的客户是市场的导师，其意见值得我们洗耳恭听。③不是所有人都能成为我们的客户，但我们要用对待客户的思想对待所有人。④客户是我们存在的价值。⑤超出客户的希望，哪怕超出一点点，都是有价值的。⑥满意的服务二问题的解决+愉快的感觉。7.2恒大城——直白式广告营销物业地址：恒大城位于巴南区巴南大道9号开发商：恒大地产集团建筑类别：小高层、高层总体量:118万平米认筹小区，西北临万达商业广场（在建），东北临重庆市旧车交易市场。2008年9月，重庆恒大城首次开盘，当天现场到访人数达到2000人，在当时市场较为冷淡的情况下，有此火爆气氛非常不易。一方面当源于开盘前的广告宣传攻势，使项目成为所处区域内的标志性楼盘，另一方面在于恒大城延续了恒大地产在全国的营销推广策 略，即“开盘必特价''的理念，直接以白话的形式传递给客户产品性价比优势：开盘额外认筹85折，另外，10月10日起88折，11月10日起91折，12月10日起94折。不管是开盘还是加推，恒大城一肓以“开盘必特价、特价必升值"的直白式营销策略吸引着消费者。依笔者所见，恒大城不断向人们传达的是以下两个信息：一、房子的价格是很便宜的，以成木价销售。二、既然房子打了特价，这个价格肯定是会涨回去的,因此就必然会升值。例如，恒大位于巴南区的恒大城项目。项目地处巴南区的巴南大道，地理位置是比较偏远的，业态以高层和小高层为主，因此要吸引消费者价格理所当然的成为最主要关键因素。正是如此，恒大城才会选择近似“裸奔"的宣传策略，以价格为主要宣传点，推出了这样看似“土,啲直白广告语，让人们知道恒大城是以价格为主导，是一个高性价比的楼盘。2008年9月29日首期开盘，开盘均价为4300元/平方米，而8月2日开盘的五期，开盘均价为5100元/平方米，比起首期开盘的价格上涨了近一千，这样看来恒大城确实有升值空间。至08年开盘以来，恒大城己陆续推出15栋小高层，10栋高层，小高层去化率达到90%以上，高层去化率达到了80%以上。在恒大城之后，恒大乂陆续推出了恒大华府、恒大金壁天下的广告均以“开盘必特价，特价必升值''为卖点，这样的推广方式可以说是恒大开盘的“招牌动作''了。而入渝仅一年的恒大地产，凭借“强势广告投放+低价倾销”的营销策略，以鲜明的恒大文化融入木地市场，获得了重庆市民认可，在09年上半年中创造了超过十亿元的销售业绩。 附录"9月重庆商品住宅（含住宅、公寓、别墅）成交面积排行榜排名项日名称成交面积（万川）1江南住宅小区4.922荣鼎国际3.983金科西城大院3.984保利花园3.525恒大名都3.396聚金万佳苑3.317奥林匹克花园3.198龙湖悠山庭院2.819康德国会山2.7410爱加丽都2.7 附录-2重庆热门楼盘楼盘名点击量区县物业价格南方玫瑰城98358渝北5600元/平方米万科朗润园92172渝北■■紫枫郡80802北部新区7800元/平方米鲁能星城80427渝北8050元/平方米龙湖源著70665渝北亚太商谷68718南岸■■复地天玺64464北部新区6500元/平方米典雅屮央广场63261巴南■■金科10年城62892江北8000元/平方米保利心语花园60510九龙坡■■春语江山52518渝中6980元/平方米东原D7区49311江北■■保利高尔夫华庭47868北部新区6500元/平方米保利江上明珠40686江北12000元/平方米融汇国际温泉城39381沙坪坝■■加减乘除38859渝北7000元/平方米首创鸿恩国际生活区37689江北上品十六健筑37224江北华润二十四城36828九龙坡■■泽科港城国际34239渝北 附录-3重庆市第六届“房地产开发企业五十强”获奖企业名单企业名称排名重庆龙湖企业拓展有限公司1重庆市金科实业（集团）有限公司2重庆华宇物业（集团）有限公司3重庆隆鑫地产（集团）有限公司4重庆光华控股（集团）有限公司5重庆协信控股（集团）有限公司6重庆鲁能开发（集团）有限公司7重庆金阳房地产开发有限公司8保利（重庆）投资实业有限公司9重庆源聚房地产开发有限公司10重庆东海房地产开发（集团）有限公司11重庆海宇置业（集团）有限公司12重庆财信房地产开发有限公司13重庆力扬物业发展有限公司14重庆富力城房地产开发有限公司15重庆晋愉地产（集团）股份有限公司16重庆洋世达房地产开发有限公司17重庆奥林匹克花园置业有限公司18重庆鸥鹏物业开发有限公司19重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司20重庆渝开发股份有限公司21重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司22重庆秋实房地产开发有限责任公司23重庆北城置业有限公司24重庆珠江实业有限公司25重庆大川集团房地产开发有限公司26重庆市丽都房地产开发有限公司27重庆东原房地产开发有限公司28重庆春风地产有限公司29重庆英利房地产开发有限公司30重庆南方集团有限公司31 重庆氏安房地产开发有限公司32重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司33重庆金鹏物业（集团）有限公司34重庆中渝物业发展有限公司35重庆光宇建设开发有限公司36重庆市人和房地产发展有限公司37重庆千山房地产开发有限公司38融侨锦江（重庆）房地产有限公司39重庆喜地山置业有限公司40重庆万兴房地产开发有限公司41重庆市康德实业（集团）有限公司42重庆俊峰置业有限公司43重庆同景置业有限公司44重庆金九控股集团有限公司45重庆庆隆屋业发展有限公司46重庆升伟房地产集团有限公司47重庆渝安房地产开发有限公司48重庆融华房地产有限公司49重庆市锦天置业（集团）有限公司50 附录・4重庆知名厉企土地储备情况序号开发企业目前土地储备量2008年储备规模2009年新增情况占地面积（宙）建筑面积（万ltf）占地面积（宙）建筑面积（万ltf占地面积（亩）建筑面积（万耐1富力地产320061032006102龙湖地产58235422812203融汇地产220043022004304和记黄埔349038234903825保利地产17542965308012242166中海地产8602338602337协信集团1149.7230.411472302.40.78华润集团114023011402309鲁能集团2200203220020310恒大地产1105203110520311金科集团1460200146020012南方东银6121601794043312013万科地产8271414003542710614隆鑫地产3160140316014015华宇集团730109620701103916招商地产5309253092土地储备明细大学城3000亩（600万mJ,南山200亩（10万耐）。大学城883亩（134万川），北环337亩（94万册）。另还有后工、磨盘山、江与城、东桥郡、春森彼岸等。温泉城600亩（180万册）,融汇半岛1600亩（250万mJ南滨路90亩（20万册），南坪杨家山2600亩（320万mJ,北部新区陡溪800亩（42万m2）o2008年高尔夫周边300亩（20万nV）,龙脊花园50亩（14万册），广厦城旁100亩（26万nf）,沙区工体村80亩（20万册）；2009年鸿恩寺894亩（125万册）、通用厂213亩（59万nV）、大渡口45亩（10万册）、黄家码头72亩（22万册）北滨路50亩（10万册）,弹子石670亩（180万Itf）,江北嘴140亩（43万册）。旧车市场60亩（20万itf）,渝中区一号桥37亩（14万册）,二郎片区200亩（30万册），虎头岩250亩（35万Itf）,八公里800亩（130万nf）,沙坪坝2.7亩（0.4万nf商业）。建设厂880亩（170万册），前卫仪表厂260亩（60万耐）。 领秀城2000亩（143万nf）、鲁能星城200宙（60万nf）。恒大城550亩（80万nf）,科技学院（恒大名都城和恒大绿洲）425亩（105万nf）,恒大华府130亩（18万川）。西城大院80亩（16万册），十年城300m（40万册），阳光小镇300亩（5575m2）,太阳海岸（铁山坪）700亩（50万nV）,黄杨新城80亩（20万叶）。经开区142宙（25万nf）,沙坪坝水泵厂36亩（14万mJ,大杨石地块83亩⑵万册），反安厂地块350宙（100万肝）。渝北农业园区400亩,河运校158亩（53万册）,武警七支队207亩（37万mJ,人和小城故事旁62亩（14万册）。白市驿1000亩（35万册）,上邦高尔夫2000亩（60万nf）,石坪桥80亩（20万itf）、天雨方80亩（25万耐）。华宇山庄300亩（20万m）春江花月80亩（20万册），天宫殿240宙（32万册），重棉一厂110亩（39万肝）、龙头寺26亩（3.4万肝）、新桥医院283亩（75万肝）。北滨路170亩（32万肝）,龙头寺360亩（60万itf）。 重庆主城駆域一周敝替況分布20000400006000080000100000120000140000160000180000附录-5各区域成交情况分布图:北彩胞北邮髙驱经开区髙新区巴南区输北区北餡区魅区九轨区沙坪坝区江北区大施□区愉中区 参考文献1.《重庆市热门楼盘》，搜房网2.《重庆楼盘走势》，亿房网一一重庆市3.《恒大城——直白式广告营销》，百度文库4.张驰.《房地产开发企业竞争力评价指标体系研究》[D].东南大学.20045.《重庆市房地产市场发展现状》，百度文库6.《重庆市经济发展》，中国机经网 本科生课程设计成绩评定表姓名性别专业、班级课程设计题目:课程设计答辩或质疑记录：成绩评定依据：最终评定成绩（以优、良、中、及格、不及格评定）指导教师签字：