邢台维也纳花园项目策划案

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1、邢台“维也纳花园”项目策划案刖吕第一节：市场分析—、市场环境（-）全国市场环境（-）邢台市发展阶段判定（三）邢台市房地产外部环境分析（四）邢台市房地产内部特征分析二、邢台市区域市场特性（-）邢台市房地产市场区域划分（二）竞争范围界定（三）竞争区域市场特性分析三、邢台市别墅及住宅市场特性（一）邢台市住宅发展水平及特点（二）邢台市别墅发展水平及特点（三）邢台市住宅发展分析结论第二节：产品分析—、项目概况（-）区位概况（-）产品概况（地块形状、用地规划指标）（三）消费圈层概况二、项目优劣势分析三、项目之

2、市场竞争战略(-)四种基本市场竞争战略(-)项目之市场竞争战略选择(三)项目总体发展战略四、项目定位(―)定位原则(-)产品定位(三)客户定位(四)客户特征1、共性2、差异性五、项目价格第三节：营销推广策略I销售策划一、维也纳花园”关键制胜点二、“维也纳花园”USP提炼1、同质化楼盘的突破之道2、主概念确定的核心策略三、推盘时机四、造势运动五、销售准备工作重点六、销售策略1、销售阶段控制（入市阶段策略）2、销售战术创新3、价格策略I广告推广策略第四节:营销费用预算1、推广思路2、推广阶段3、整合传

3、播手段4、公关活动促销主题项目包装建议1、售楼处包装及内装2、样板间内装—、建筑成本二、销售成本三、投资回报计算第五节：项目提升建议一、项目运营建议二、产品力提升I附：v邢台市主要楼盘调研比较表＞任何策划方案的目的和宗旨都是在于促进产品的销售,塑造、提升品牌形象。本方案在于为“维也纳花园”提供一个准确的市场定位与推广方向,作出全程战略性的指导。经过前一阶段的市场调研与产品推敲,卷令“维也纳花园“项目优势资源,寻找和创造机会,完成销售任务,树立开发商形象。••••••9刖吞在完成最基础的V调研报告〉

4、后，项廿轮廓F1渐清晰。从营销推广的角度來看，“维也纳花园”应该依靠什么才能吸引足够多的眼球,在邢台市场上掀起风潮？如果从其单个产品的功霍角度來看，并不具备这样的力量。也就是说如果简单的把TOWNHOUSE和小高层这样的产品拆开來看，和我们的对手相比，很难做到从本质上与它们有所区别并焕发新意。于是，我们这样考虑：不再像其它一般的项目中多种建筑形态并存、统一推广却分开销售；我们换一种角度来看（从市场性考虑）:前期：一种全新的、具有里程碑意义的、可以创造一种独特性、唯一性、导向性的城市物业模式城市TO

5、WNHOUSE;后期：两独最优建筑形式的集群，同一种高端业态的集合,回二独从容驾驭繁华与淡然的人生态度;□述隹也纳花园”是尊贵的，（TOWNHOUSE的优秀血统、演变历程、生活方式是对全新生活的挑战）；口毬隹也纳花园”是纯粹的，（百分百移植欧洲园林、风情、人文精髓，精纯的欧洲原味高尚生活区）；□述隹也纳花园”是唯一的，（从市场考虑，差异化的生活方式与相对纯粹的TOWNHOUSE建筑集群，必然成为邢台市场目前、乃至将来唯一的城市名流生活圈、交际场，仅供少数人独享）；口毬隹也纳花园”是挣钱的，（城市稀

6、缺的土地资源、不可再生的建筑形式，是传代的家业、能生钱的不动产）；第一节：市场分析-、市场环境(-)全国市场环境1、利好因素：(1)、新任政府仍坚持以扩大内需牵动经济，巩固新的经济增长点：采取各种措施鼓励消费者购房、购车；伴随基础设施建设的快速、规模化发展，在各项鼓励、刺激第三产业发展的良性环境下，一•轮又一•轮的富有阶层将源源不断地产生。(2)、富人阶层的存在，刺激齐类投资行业争奇斗艳：股市、证券、期货、房地产等，但齐项指标表现岀的股市低迷等现状，房地产这种商品以其独有的特殊性，成为国家新的经济

7、增长点，吸引了诸多有眼光的人士纷纷千金一掷买地、置业，成就了更多富豪，房产成为最具安全性与高利润性的投资领域，历经数十年，经久不衰。(3)、经济发展，观念更新，购房需求大量释放，全国房地产普遍发展神速，人们购房涌跃，反过来又促使房地产开发不断升温。2、不利因素：(1)、随着小国加入WTO以及全球经济贸易一体化进程的加快，关税H益降低，高利润商品在前所未有的国际竞争压力下纷纷缩水降价：汽车、电器、能源、建材等，人们开始持币观望，投资脚步趋缓。(2)、房产方而：信贷壁垒高筑，轮番加息消息轰炸，加Z部分

8、大城市的房产泡沫苗头显露，购房心理日趋谨慎，开始持币待购。(3)、央行存款数据显示不断攀升，侧而反映岀了经济的不稳定性，人们开始有意识的抵抗消费风险。(-)邢台市发展阶段判定整体而言：房地产市场的发展与城市的发展息息相关，•方面低水平的城市发展在很人程度匕会限制房地产市场的发展，另…方面，城市的快速发展推进房地产市场的发展,因此为了对邢台房地产发展阶段作一个相对客观的判断，需要首先确定邢台市目前的发展水平，将人均GDP、人均可支配收入、人均储蓄等可反映城市发展水平的典型经济指标与省