芬兰的物业管理

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1、芬兰的物业管理130155040张紫灵一、芬兰物业管理的主要模式芬兰物业管理的主要模式一一住房公司，实质上就是由全体业主组成的业主大会(housingcompany)。一个居住区业主按照商业公司的模式组织起来，并依其规律运作。物业管理的关键是对业主权利的保护和责任的确认。1.芬兰住宅公司的概况住房及其物业管理在不同的国家有不同的组织形式，而合股的住宅公司已成为芬兰的成熟模式，目前也是芬兰最常见的形式。芬兰首家住宅公司成立于19世纪末，随着其数量的增长，1926年通过了一项关于住宅公司的立法，其中大多数规定与公司法相同，但有针对住宅公司特点

2、的专门条款。1992年初，该法被废止并通过了一部新法。新法的口的是把各种关于住宅公司的规定归集到一起，但有个别特殊条款(如关于公司的成立和葷事的责任)仍按照公司法的规定。住宅公司是股份公司，其管理与其他股份公司大致和同。公司法规定公司必须制订自己的章程，章程中关于股东和公司之间权利义务的规定较为具体。2.住宅公司的组织管理住宅公司中股东大会具有最高权力，股东拥有基于其股份的投票权，对公司的重耍事务进行决策。这些重大事务在法律和公司章程中规定，包括同意预算、决定物业管理费用、审定财务帐目和免除责任等。原则上说，股东大会有权对有关公司的一切事

3、务作出决策。股东大会选举董事会负责公司的管理，董事会选聘一个管理者担任经理人，董事会负责总体的管理，而管理者作为经理人负责公司的日常管理工作。股东大会同时选聘审计人员对董事会和管理者进行监督。3.住宅公司的决策股东大会的决策权由公司的股东享有，决策根据多数票的意见作出。按照规定，公司事务执行经多数票通过的决议，决议可以适用于翻新发行或股东应负的物业管理费用等事项。而对公司章程进行修改需要达到法定的多数票。一些特殊事件必须经绝对多数股东一致通过。多数原则应当与平等原则和结合，股东通过的决策必须对所有股东是公平和平等的。法律赋予少数者一定权利

4、，比如指定专业审计人员权利，召集特别股东大会的权利。4•股东的义务股东最基本的一项义务是支付物业管理费用和分摊公司费用。费用的决策方式在公词章程中规定。通常按照该套房屋占总面积的比例确定。公司承担的维修成本按该比例从股东支付的物业管理费中分摊。但当每户获得的利益相同时，所有住户可以按相同的份额分摊成本。同时,法律没有规定没有获得利益的住户可以免除相应费用。这就是为什么，那些没有阳台的住户也必须分摊修理阳台的费用。如果某个股东没有支付物业管理费用，经多数决议后住宅公司可以占有他的房屋不超过三年，标准的程序是住房公司驱除住户，将他的房屋出租，

5、从租金中扣除所欠管理费用。如果某股东构成对邻居的严重干扰，违反住房法规，将他的房屋用于设计以外的用途，或不对房屋进行必要的维护，也同样适用该程序。股东对自己的房屋负有基木的维护责任，屋内的维修费用由住户个人负担，但建筑物结构，管道或电线主路的维修除外。建筑物其他所冇的维修工作均由住宅公司负责。5.股东的权利公司章程小规定的以所有权为前提的权利是股东的不可让予的权利，除非股东表示同意。对股东的所有权不能有任何限制：股东有权口己居住其房屋，也可将房屋出租他人。股东可口愿放弃其所有权，除非公司章程规定现有股东有优先购买权。关于涉外所有权的限制T

6、1993年初被取消。股东还可对其拥有的房屋进行改装。例如，可以改变房屋内饰的布局，或安装桑拿房（在芬兰这是提升居住质量的常见做法）。股东最重要的管理权利是在股东大会上对公司事务进行投票。股东也可向董事会提交书面请示耍求增加新的会议议题。如果股东大会作岀违法的决策（例如违反平等原则），股东可以向法院中请要求废除该项决策。二、芬兰物业管理的教育培训制度1.芬兰物业管理培训实行分级教育制度第一级培训是物业管理从业人员上岗资格培训，主要是针对冇1至2年相关工作经验的人员。培训及考核的内容主耍由客户沟通、房屋管理、人力资源管理、财务核算、房屋维修技

7、术、口头与书而表达能力及电脑技能这七项组成。这一级培训，主要侧重于对物业管理基本知识的学习和基本技能的训练。第二级培训较之第一级而言，在参加培训条件及培训内容方面都有了进一步的要求。参加培训的人员不但要有2年以上住宅管理或基础设施管理的经验，还必须要通过第一级培训的认证。在加深拓展第一级培训学习的基础上，培训内容增加了对物业管理相关法律的学习，加强了项目研究能力的培养。这一级培训又称为中级管理人员培训，培训内容是物业管理经理需要掌握的重点。第三级培训是高级物业管理经理培训，参加培训的资格是取得第二级培训证书后，再拥有2年以上住宅管理或设施

8、管理的经验。这一级培训更加细化对物业及其管理方而的课程，偏重于房地产管理方而立法、合同管理、成本管理、房屋维修技术等方而的内容，同时必须完成一个复杂的项目管理课题。通过这些课程的学习，使培训对