叶志晨城市经济学课程论文

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1、苏州科技大学课程论文城市经济学题目：苏州市房地产发展的现状与问题姓名：叶志晨学号：13200215131评分:评语:苏州市房地产发展的现状与问题摘要：2015年，可以说是苏州楼市不同寻常的一年，房价一夜暴涨数千元、房企为争地弄得“头破血流”、政府制定史上最猛烈的政策……苏州房价犹如一匹黑马，在二线城市房价排名中拔得头筹，这引起了社会各界的普遍关注：为何价格越涨成交量越高？苏州的房地产发展会一直这样高居不下，还是会像日本当年一样发生房地产泡沫经济？……木文主要通过近儿年数据分析苏州市房地产业的发展现状及存在的问题，并口就某些问题提出建设性提议。关键词：

2、苏州房价；楼市成交量；涨幅；问题一、苏州市房地产发展现状1、苏州房地产业在国民经济中的地位近儿年苏州的国民生产总值稳居江苏省排名之首，在全国城市生产总值排名也是数一数二的，而其中房地产行业可以说是拉动GDP增长的一个重要因素。2014年，苏州地区房地产生产总值达到849.02亿元，对国民生产总值的直接贡献率达6.17%（表一），不难了解房地产发展对经济增长有重要的推动作用，我们知道房地产业的关联度非常复杂，不仅能够拉动建筑业、工业等第二产业的增长，同时也能带动交通运输业及服务业等第三产业的发展，很难有产业像房地产一样与众多产业有着千丝力缕的联系，正因

3、为苏州这些年房地产业的蓬勃发展，使得国名生产总值也提升了至少6个方分点，这充分表明房地产业在苏州国民经济发展中占据重要地位。表一2010-2014年苏州市房地产生产总值对国民生产总值的贡献房地产生产总值（亿元）国民生产总值（亿元）直接贡献率（％）2010542.35922&915.882011581.1510716.995.422012657.5112011.655.472013785.6613015.76.042014849.0213760.896.17资料來源:根据2011-2015年《苏州统计年鉴》整理2、房地产市场投资情况2010年苏州市房地

4、产开发投资为935.8亿，占到固定资产投资的25.87%,为近五年当中最高的一年。为了抑制过快增长的房地产市场，政府出台了一系列房地产调控政策，如“限贷”、“限购”、“限价”等，使得房地产市场降下了高温，具体表现为2012年苏州市房地产开发投资为1263.36亿，投资增长率同比去年减少了22.78%，调控房地产的政策取得了明显的收益。但-•味的打压房地产市场是任何政府都不想看到的，这主要是因为九四年分税制度的改革，导致房地产“绑架”了地方经济，地方政府只能通过转让土地赚取额外利润，地方经济与房地产的关系可以说是一荣俱荣，一损俱损的。所以在此之后的两年

5、里，不难料想到房地产市场又会恢复到强劲的发展势头。如2014年房地产开发投资为1764.44亿元，同比2013年增加了19.56%,增速又大幅度上升,占到固定资产投资2&32%。（图一）总体来看，苏州市房地产发展迅猛，其中少不了市场投资过多的因素。图一2010-2014年苏州市房地产开发投资占固定资产投资的比例2010-2014年苏州房地产开发投资占固定资产投资的比例房地产投资増氏率/%房地产开发投资&固定投资比/%资料来源：根据2011-2015年《苏州统计年鉴》整理3、市场供需情况2010年苏州市住宅的销售面积达到1182.9万平方米，而竣工面积

6、为1221.53万平方米（表二）。此时的房地产市场属于供过于求的状态，这主要是因为当时市场上涌入了大量的房地产投资资金，施工地随处可见。随着一系列抑制房地产膨胀发展政策的出台，投资商们纷纷从房地产市场上脱身，投资额增长速度大大减缓，项口建成投产率也跟着降低，原木只需三四个月就能封顶投产的工程，可能会拖到半年甚至一年才能完工。而观察2013年的数据，苏州市住宅的销售面积达到1633.41万平方米，但是竣工面积只有1227.53万平方米，市场上又出现了供不应求的状况，而且是更加严重的问题。这里面不乏有媒体炒作的原因，但更多的应该是炒房者乘机哄抬价格，导致

7、民众半夜排队买房。表二2010-2014年苏州市住宅销售面积占竣工面积比竣工住宅面积（万平方米）住宅销售面积（万平方米）住宅销售面积占竣工面积比（%）20101221.531182.996.9420111102.41983.5389.2220121386.171263.1191.1220131227.531633.41133.0620141129.361446.0712&04资料来源:根据2011-2015年《苏州统计年鉴》整理4、房价走势情况按照马克思政治经济学的观点，商品价格是由商品价值决定的，不过受价值规律和其它因素的影响，商品价格总是围绕着价

8、值线上下波动，但从较长时间和整个社会的趋势上看，商品价格仍然符合其价值。而商品价格的高低，直接关系到买卖双方