顾问-影响力顾问专项研究

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1、产权式酒店经营模式分析报告引言：住宅地产宏观调控风生水起，限购令、限贷、加息等政策频出，在这种背景下，很多i线地产商如万科、小海等己纷纷转向商业地产开发，由此而引发的商业地产春天将会在2011年重新抬头。而商业地产中的产权式酒店产品在屮国萌生之后的几年时间里，已经历了萌芽、发展、失败、成功的历程。那么，产权式酒店究竞是一种什么产品？这种产品的运营模式乂是怎样的？在时下蓬勃发展的商业地产中，这种产品是否已具备了成熟的发展条件呢？接下來让我们逐一探究。（影响力•研展部）目录一、产权式酒店解析31、产权式洒店物业概念32、产权式酒店物业发展力程5二、产权式酒店经营模

2、式探究51、产权式酒店运营模式解析52、产权式酒店投资风险与效益分析113、产权式酒店定位因索及发展机会分析13三、案例分析151、经济型酒店——7天商务酒店（加盟店）运营模式分析152、豪华型酒店——广业锦江大酒店（青岛）18一、产权式酒店解析1、产权式酒店物业概念房地产住宅与投资理财产品的综合体。产权式酒店就是由开发商将物业按单元拆分成各个小产证，卖给业主；同时由业主委托酒店管理公司进行经营，并给予回报的酒店经营模式。即每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值（可能享有酒店管理公司

3、赠送的一定期限的免费入住权），其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。特性：既是消费又是存储，既是商品又是资产。产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是经济发展到一定程度的必然产物。根据其用途,乂可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度

4、假酒店主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而产权式商务酒店则主要分布在大都市的CBD屮心。标准模式的产权式酒店的两个基本特征:第一个特征开发商把酒丿占的住宿单元的产权销售给小业主，由房管部门颁发正式的房产证明第二个特征由小业主委托酒店管理公司经营，并11通过经营给小业主一定的投资回报标准模式的产权式酒店的两种分配方案:第一种通过经营业绩进行分红第二种提供固定的投资冋报率（市场上采用较多，年冋报率在8%左右）2、产权式酒店物业发展历程产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通

5、常被称为私人酒店，它是投资赚取冋报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。我国产权酒店发展的阶段：第一阶段：起步阶段。我国产权式酒店兴起于90年代中期的海南，由于海南房地产极度膨胀，房地产泡沫破灭后留下人量的烂尾楼,笫-•批产权式酒店就是利用烂尾楼改建而成。截止到2003年，已有的产权式酒丿占为30多家，起初主耍还是集中在已经有了产权酒店的目的地和进行过分销的地区，如秦皇岛、北京、上海等地。在这Z后，产权酒店开始向一级城审以及一些著名的旅游度假目的地发展,其屮包括海南三亚，如三亚的天徳海运

6、、天津的泰达国际会馆、杭州的T•岛湖，西安的英吉利酒店等等。第二阶段：发展阶段。从2004年开始产权酒店开始向二级城市发展以及一些省市级的旅游度假地发展，如广东的惠州、佛山，山东的青岛、烟台、口照，江苏的昆山、浙江的宁波、舟山、安徽的巢湖等等，截止到现在，产权酒店的数量己经将近600家。二、产权式酒店经营模式探究K产权式酒店运营模式解析（1）参与产权式酒店运营各方的关系：开发商：筹建产权式酒店的实休单位，是产权式酒店的建造者。投资者：产权式酒店的购买人，是产权式酒店的持有者。管理公司：关联着开发商与酒店管理公司之间，持有者与酒店管理公司之间，从中调解及解决产权

7、式酒店的运营，是产权式酒店的运营方。担保公司：关联着投资者与开发商之间，约定、监督合同双方的权利和义务，从中起到担保的作用，是产权式酒店运营合同的保护方。酒店管理公司：从事产权式酒丿占的日常经营，为开发商和管理公司服务，确保投资者的收益，是产权式酒丿占的经营者。银行：为投资者购买产权式酒店提供抵押贷款服务，是产权式酒店的服务方。备注：管理公司以及担保公司可以为开发商旗下的子公司；担保公司可以不是专业担保公司，非专业担保公司也可以为项目作担保。附表：产权式酒店运营模式关系图《担保函》《房屋买卖合同》管理公司担保公司酒店管理公司两者签委托协议，由管理公司管理，开发

8、商以一定产权提供担保。开发商保证人与被