向阳旅社核心策略定位书

《向阳旅社核心策略定位书》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、耒阳向阳旅社项目核心策略策划书第一章项目背景一、项目概况本项目地处城北路灶市火车站对面，属商业集散地，交通便利，东临耒水河,西与武广高速铁路耒阳新站相距约4公里。南通五一路，直达市屮心。与107国道相连。城北路是耒阳市主干道之一，贯通整个耒阳市区。城北路延仲段修建成功后,直通武广新城火车站，是灶市老片区与新城区交汇点，属灶市片区未来投资新宠,黄金商圈。二、市场概况灶市火车站人流虽旺，但商业布局却非常乱，尚无真正现代化商业建筑和具鲜明特色的楼盘。片区内的房子都是七十年代的老房子。环境脏、舌L、差，急需治理和改建。三、业态分

2、布目前该片区临街商铺管理混乱，餐饮、娱乐、住宿、购物、休闲等生活配套设施尚不完备，急需地标式、商用多功能建筑來提升整体形象。第二章项目定位灶市火车站城北路延伸段的开通，将使灶市火车站形成强大的人流、物流、信息流、资金流，形成商业商务功能兼备，大型零售业态和现代服务业占主导地位的新兴商业中心，成为耒阳灶市区新的投资热点，最先建成的商业、商务楼将成为耒阳新的地标性建筑和亮点区域。可以想象，火车站站口经济圈将促进耒阳市整体经济的发展,使商业布局更加均衡，在不远的将來，火车站商圈将成为耒阳商业最具活力、最具潜力的黄金商圈。楼盘必

3、须树立自己的个性，实现品牌差异，根据本案地块特点，建议做以大型商业为主，辅以公寓楼盘形象，拉升品牌档次，提高消息者购买欲望。（一）功能定位：综合现代商业大楼，火车站商圈巨头、领跑者，中高档大型商用建筑目标：集餐饮、娱乐、休闲、购物、商务等多功能于一体的综合性商业中心提升耒阳对外形象，以满足车站餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的配套功能性服务型、商用型建筑。在设计上应遵循“以人为本”的理念，在丿占铺结构、户型、立而、配套等方面，接近大城市建筑风格，打造明星楼盘，使Z成为耒阳灶市车站形象工程。楼盘名称提案一）金伦公馆案名释义：“

4、金”是商业财富地，“伦”是蔡伦故里，公馆是商务型商住楼。二）、金界•尚品案名释义：金界主要突出地理优势，新城I口城交接，对外交接，连接对外的窗口，尚品释义时尚、超前的公寓楼盘理念备用案名参考：1、金伦•金界案名释义：金界主要突出地理优势，新城旧城交接，对外交接，连接对外的窗口2、金伦•金帝（金伦帝锦）案名释义：金帝主要突出地理优势，新城III城交接，对外交接，连接对外的窗I」3、金伦汇锦4、金伦大厦5、金伦财富中心6、金伦•锦秀7、新金伦•国际8、金伦•尚品10、新金界•富源11、联发•尚品（二）、形象定位高档大气、明快

5、简洁、色彩清晰、对建筑结构、建筑外观、建筑色彩的建议•框架式结构，便于分隔。•色彩淡雅，明快、清新。•在外立面处理上有独特的风格，与目前海琼百货、金山现代城、供人旺客隆商圈形成强烈区分，增加楼盘的档次感和识别性。大型商业与现代公寓楼为一体的多功能现代楼盘，可参考大中城市车站楼盘立面风格。（三）客户定位：根据耒阳居民买房消费特点，考虑本案地处闹市，燥音较大，难以做长期安居之所，但本案交通便利，生活设施齐全，利于出行，适宜流动人群居住。建议该楼盘客户定位以投资置业人士为主，主力消费人群如下：1、大老板、商业投资者2、个体工商

6、户3、耒阳外地经商人士4、耒阳长期驻外人士5、其他人士（周边居民、时尚年轻一族、公务人员等）消费者特点：此类人群因长期从事商业及在外交流，对信息流能做出准备判断，独具商业眼光，资金雄厚，易煽动购买欲槊。火车站商圈面对的市场群体：灶市本地居民、商业、个体工商户及周边工作人员、火车站短期逗留的旅客、闲暇时间前来市级商业中心购物休闲的市内居民和周边地区居民，到耒阳市观光旅游、探亲的广大游客。（四）价格定位:考虑到木案地块特点，以高价商铺刨收成木更合理，以下是定价建议:1、一层门面房开盘价以6280元/平方米起价，然后升到658

7、0元/平方米，最后拉升至6880元/平方米，实现均价6800/平方米。2、二层门面房实现均价2280元/平方米。3、三层门面房实现均价1680元/平方米。4、四层门面房实现均价1280元/平方米。5、五层~九层商住房五层实现均价1080元/平方米。六至七层实现均价980元/平方米。八至九层实现均价780元/平方米。6、折扣价折扣价控制在9.5——9.9折Z间。以上价格设定只是计划，在实际销售过程中，我们采取将价格策略和销控策略有效结合的方式，其中市场反映和市场变化将成为价格设定具体实施的主要考虑因素。（五）层次定位：中高

8、档服务业态和零售业态业态规划建议：1、一楼商铺：规划为生活配套，以餐饮为主，主消费群为过往客流，周边居民、个体户、经商户等：中间档餐饮、快餐连锁、小型超市、精品小店等；2、二楼商铺：规划为商业服务配套，主消费群为过往客流，周边居民、个体户、经商户等：中小型超市、箱包、服饰、吋询精品店、3、三一四楼商铺：规划为休闲娱乐