商业定价分析建议表

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1、东城项目一期商业定价分析及建议表项目单位项目名称期号组团名称东城项目一期推出产品量套数商业面积总面积(m2)468近1000055000物业特征分析工程概况基底灌桩建筑结构框架结构，电梯高层(26层)户型结构一二层商业户型面积区间公摊系数位置分析叙永胡豆山上，紧邻和平次桥，全临河商业.视野开阔特点优势劣势地处叙永宝珠片区该区域为叙永重点改造片区木项目前期首推商业，氛F貝不浓厚，目前缺乏地理区域优势和叙永老城一河Z隔叙永传统风水宝地,未來新城商业集聚地人流量较小，居住/消费环境不成熟具有时代精神的项目。交通较方便临河商业投资潜力□人目而竞争优势并不是很明显景观分析1、视野开阔，全景临河。2、

2、紧邻富丽家园，口然坏境比较好。推广策略分析1、项目现在的推广为空口.2、叙永城市不大、人部分居民短距离出行采用步行，纸质平面媒体的影响力较弱。3、开盘前增加户外/媒体投放，长距离出行采用公交车，市民少有阅读报纸的习惯，其他特征分析1、投资潜力人。2、传统风水宝地。市场情况分析宏观市场分析口前叙永房地产市场刚性需求严重，经过市场调查,现在市场上基本没有滞销的楼盘。许多楼盘釆用一定的优惠措施，但是对于销售的促进并不是很明显，所以楼盘的起价非常重要，高开高走在目前的市场显然不适用，高开低走会降低楼盘的品质感以及购房者对于开发商和该楼盘的信任度以及项口后期销伟冋款难度，所以，现阶段采取低开高走的策

3、略比较可行，在实际销作过程屮，再根据市场情况和销售进度作调整。东来国际在推出项目体验一段时间后，开始排号收取预购金后，上客量很乐观，排号不需耍收钱.作为商业投资客，在国家调控下还是使得大部分投资者持观望态度。客户群体分析1、大部分是叙永木区域的客户，由于冃前敘永连接外面的道路难行，交通不便利使得其他区域到木区域投资的兴趣不人。2、路过、刖友介绍、附近的客户较多，户外对于客八的影响力高于报纸等平而媒体。3、由于叙永城市较小，仅仅靠县城购买力不是很强。4、所以必须行销坐销相结合，私企老总是主要宣传点客户心理需求分析根据现冇叙永商业除赔付以外的,由于品质不高，体量较小，所以均价在8000左右，如

4、果商业配套设施齐备，有统一规划，相信在现有基础上有涨幅抗性不人.其他情况分析“一站式"购物消费，统一招商，统一经营，统一管理，在叙永还是新生理念.项目名称及开盘时间杨武坊广场,2008年价格区间销售价格一楼在8000-20000元/川,二楼价格区间在3900-6000元/itf,由于开发商对于商业只售不租所以现租赁价格为个人参照同地段物业价格，无免租期，租赁价格:一楼50-200元/nV,二楼三楼15-307u/m2.周边项目价格分析均价优势及卖点1、区位相比较而言成熟一些，杨武坊已经形成了良好的生活居住氛围，周边生活配套比较完善，区域位置优势明显。2、配备市政主题住活广场、LED电子显示

5、屏幕。劣势分析1、建筑密度较人2、开发商实力不强目前销售状况商业全部售完近期推广策略工程概况商业已全交付其他相比较而言，杨武坊广场对于本项目一期商业没育可比性。项目名称及开盘时间东来国际，待定价格区间由于商业都是赔付拆迁户，所以没商业价格周边项目价格分析劣势分析体量不大、品质不高目前销售状况排号中近期推广策略无工程概况还没动工其他体量很小,所以住宅定价都远高于市场承受价周边项目价格分析项目名称及开盘时间富丽家园，价格区间底商现对外价格为6800元血，二楼商业3800元血.租赁价格15-40元/nf,免租期最高为一年均价优势及卖点区位及周边环境与木项目札1同,环境好，噪音小,治安情况良好劣势

6、分析纯新城位置，对于消费者现在新城配套设施不是很健全目前销售状况已开盘，客户不是很多，售楼部销售人员少近期推广策略无工程概况在建其他销售部建议价格起价（7G/m2）均价（元/itf）备注7000商业投资的合理回收周期在10~15年，在此投资回报周期内，应结合市场的实际状况，考虑租金收益逐年增幅的问题。这样定出来的参考价格才比较贴近物业的实际价值，故商业定价原则有两种：A市场比较法，B收益法通过对市场上典型一二楼商业定价比例关系统计及其测算,二层商业普通定价为一层的5.5折,但是考虑到本项目一期二层面积及其动线问题等产品性质,为保证后续爆点的铺垫，建议将二层商业的价格在5.5折基础上适当下浮

7、至一层售价的4.5折.