商品房买卖中销售广告的法律性质分析和风险防范涂妍娜律师

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1、商品房买卖中销售广告的法律性质分析和风险防范涂妍娜律师一、商品房买卖中销售广告的法律规定二、商品房买卖中销售广告分类及法律效力三、相关案例分析四、法律责任承担及风险提示一、商品房买卖销售广告的法律规定《中华人民共和国广告法》第三条广告应当真实、合法、符合社会主义精神文明建设的耍求。《中华人民共利国广告法》第九条广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白。广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的应当标明赠送的品种和数量。《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思农示，该

2、意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。"《合同法》第15条规定：“要约邀请是希望他人向向己发出要约的意思表示。寄送的价口表、扑I卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。’’《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重人影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使耒载入商品房买卖合

3、同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”二、商阳房买卖中销售广告分类及性质确定1.该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容应当属于商品房开发规划范围内的。规划以内的（基础设施和公共配套设施）：供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场、居住区内绿地、电梯、车库、健身、收视等设施规划以外的：商业、服务业以及I矢疗教育、公共交通，周边的环境，例如：水岸豪庭，小区坐落于万亩绿色氧吧之中，n万平方米的总占地而积，n万平方米的总建筑而积具体确定描述：小区绿化率达80%,规划区内有健身房、游泳池，每单元两部原装口木三菱电梯，管道煤气，有限电视，远水表2.

4、该销售广告和宣传资料说明和允诺的内容应当是具体确定的。具体确定描述：小区绿化率达80%,规划区内有健身房、游泳池，每单元两部原装口本三菱电梯，管道煤气，有限电视，远水表非具体确定描述：“超大面枳”绿地，娱乐设施齐全1.该销售广告和宣传资料说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的。“重大影响'一-般来说，楼盘的价格、位置、交通小区内的环境、呆观、公共配套设施以及对商品房各组成部分或共有共用部分使用功能质量、装修标准。但是，具体案件具休分析。例一（具体分析）：开发商承诺小区里有一个幼儿园。对于年轻人來讲，重人影响；对于中老年人來讲，非重大影响。例二（非重

5、人影响）：开发商承诺小区内10000平方米花园，但在房屋交付时，该花园面积变为9000平方米。三、相关案例分析案例：1999年至2000年，首都工程公司在其楼书及北京青年报、星岛地产等报刊上宣传其开发的华辉苑小区，广告的主要内容包押h1、合同称房屋的结构为混凝土结构；2、原装进口韩国现代电梯服务；3、2.4万平方米小区总山地面积，总建筑面积近10万平方米。4、外墙一至二层为仿花岗岩血砖；5、有关图文仅作参考，所有细节均以最后政府部门批准图则及法律文件为准原告诉讼请求1、耍求被告赔偿房屋钢筋混凝土结构与砖混结构的差价损失25500元（以每平方米30元计算），并支付违约金2

6、2738元。2、耍求继续履行关于房屋公共部分装修标准的义务和承诺，完成一、二层楼外墙花岗岩墙面的装修。3、履行“小区封闭式管理"的义务和承诺，按照“总占地面积2.4万平方米、总建筑面积近10万平方米"的范围对小区进行封闭。4、更换电梯、使用承诺的原装进口韩国现代电梯法院判决1、被告本判决生效之日起十日内赔偿原告损失人民币12751.50元（每平方米15元计算）。2、北京首都工程有限公司于本判决卩牛效Z日起90H内将北京市朝阳区华威南路3号楼即本案诉争的华辉苑小区一至二层外墙墙面更换为花岗岩面砖;所需费用由北京首都工程有限公司白行承担。3、驳冋原告的其他诉讼请求。四、法律

7、风险提示1、销售广告应当符合法律规定；2、销售广告没有说明的必要的款项，也尽量不要违约;3、规划内指标，不宜过于具体，适时把握“重大影响”的度;4、规划外的指标可以稍加夸大；5、写了免责声明，未必会免责。