(31)项目发展管理

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1、第3.1节项目发展管理1总则1.1挖掘和发现项口选址。1.2经过市场研究、科学论证和决策程序取得项H并有效规避项H风险，保证项忖开发效益和效率。1.3跟踪和研究市场变化、消费者需求和国家政策法规变化，建立、培养和维护有关项冃资源和渠道。1.4集团发展部是负责集团项口发展的专职管理部门。2项目发展计划2.1集团发展部根据集团业务发展日标制定具体的项口发展计划，并根据该计划具体实施项冃发展工作。2・2根据集团要求和实际项冃发展进展情况，发展部可以对项冃发展计划进行修订。2.3项1=1发展计划及具修订均必须报集团分管副总裁审核、集团总裁批准。3项目选

2、址3.1项日选址阶段的日的在于对获得的有关项日信息进行考察分析和评估，摸清情况和进行初步市场调查，发现和确认项冃选址。3.2对新进入城币，项目选址工作主要曲集团发展负责完成；对已进入城W，集团项Fl管理部、当地项冃公司负责配合集团发展部的选址工作。3.3项忖选址意向发展部对各种渠道获得的项目信息和选址先应进行接触和考察，摸清情况并进行评估筛选，考察分析形成项冃选址简报，并附有关资料上报分管副总裁批准，批准后视为确认项冃选址意向。3.4确认项冃选址发展部对确认的项H选址意向展开进一步的调杳研究，形成项H选址报告和项目初步市场调查报告，报分管副总裁

3、批准。批准后由分管副总裁牵头，发展部具体纽织相关部门参加项日选址研讨会，对项日选址进行评审。项日选址评审通过后上报总裁批准，进入项冃论证阶段。4项目调研、论证4.1项口选址正式确认后进入项目论证阶段。在项口论证阶段，发展部负责牵头组织有关部门完成项1=1专题调研和论证分析，并最终形成项冃决策依据的项冃论证报告，各业务部门和项目公司均有责任配合发展部做好此阶段工作。4.2为保证各部门的有效配合，发展部调研、论证阶段应制订具体的工作计划，明确规定相关业务部门的配合要求，包括各部门调研内容、输出文件形式和时间进度、期间的会议安排等，经集团分管副总裁批

4、准后分发各部门执行。4.3根据项冃具体情况，项冃专题调研工作内容包括，但不限于以下各项：1）项目清单问题调查发展部对项冃进行详细的清单问题调查，摸清和分析研究项冃涉及的有关政策规定和程序，有关报批报建费用情况，以及项忖现状和市政条件等影响项忖的主要问题。完成后的有关成果提供给成本质量控制部以进行相关分析研究。2）市场专题调研发展部市研组对项目所涉及的产品形态进行进一步的调查分析研究。同时，住宅项目部负责配合对项目可能涉及的销售产品（如住宅、公寓、办公等）进行调研并提出产品定位建议；商业管理公司建议负责配合对项H商业环境进行调研并提出商业产品的定

5、位建议。3）主力店意向商务部将选址信息提供给有关主力店商，负责及时沟通和反馈有关主力店商对于项目选址的意向建议，分析并提出项目主力店业态定位建议。4）项冃规划信息规划部应及时配合进行现场考察研究，与当地政府和规划部门进行沟通交流以进一步核实和明确有关规划要求和意见，并对进行规划设计所需的有关图纸资料和条件进行核实确认。3.4在上述调研过程中，发展部应根据部门协调和交流的需要适时组织专题研讨会,对阶段性的调研工作进行交流，并对初步调研成果进行评价分析。4.5项冃概念规划设计规划部根据前述成果进行项目概念规划设计，并及时参考和结合有关项口专题调研成

6、果进行调整。对于完成的概念规划设计方案，由规划部牵头召开有关方案研讨会进行评价分析。4.6项H经济评价项口选址确认后，成木质量控制部应及时对项口城市的成木造价市场情况进行调研，结合项H清单问题调杳成果和概念规划设计方案，对项忖成木进行测算和分析。财务部和投资部在成本质量控制部完成的项目成本分析的基础上进行项目整体的经济评价，并提出项冃决策建议。5项目立项决策完成上述工作，由发展部汇总形成项口决策依据，经分管副总裁同意后召开项忖立项决策评审会，讨论通过后报总裁批准。总裁批准后视为项H完成立项决策，进入项目合同谈判签署阶段。6项目合同洽谈、签订6.

7、1发展部在项H选址确认后即可以向项H对方表达正式的项忖意向，明确选址并要求对方提供正式项口或土地报价，开始与对方进行实质性的洽谈沟通。6.2项忖立项决策后，发展部需根据计划和要求完成项忖合同的谈判签署，在充分保障公司利益的前提下取得项目或项目用地，完成项目发展目标。6.3项冃合同谈判和签署6.3.1发展部以前述工作为基础与对方进行项H合同谈判。项H合同草稿可以由发展部起草后法务部审核，也可以由法务部直接起草，报分管副总裁批准。其中的内容需要有关部门审核的，由发展部牵头组织相关部门进行•审核，或召开项忖合同评审会。6.3.2法务部应配合发展部直接

8、参与项日合同屮关键环节和问题的谈判，其他相关应根据发展部的耍求参与或提供支持。6.3.3在与项目对方正式签订项目合同前，发展部负责组织相关部门履行合同