房地产开发项目的风险管理之浅谈_工程科技_专业资料

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1、房地产开发项n的风险管理z浅谈摘要风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。加强房地产开发项目的风险管理，保证项忖忖的、目标的实现，是实现企业突出“重围”，继而稳步发展的关键。关键词开发项目风险分析管理对策加强房地产开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现金业突岀“重围”，继而稳步发展的关键。一、房地产开发项目的风险分析1.项目的定位（决策）风险。房地产开发项目的市场定位包括项冃的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，均是根据市场调查、

2、项冃的经济技术分析、项IT町行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。2.项目的投资支持能力风险。《项口可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者白相矛盾；或是没有真正做到“量体裁衣”、量力而行；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成木分析存在着严重失课，或者是成木过程控制严匝失控（突发性事件）等导原因，导致的项冃控投影资金支付能力达不到计划要求,从而给项冃建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。3•项目的质量风险。项目的质最风险包括

3、：在项目决策阶段由于经济技术分析失谋，出现品质与价格才盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提岀违反设计规范、标准，特别是强制性标准的耍求，所造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重人错谋，不按照政策规定的程序和规定执行设计变更，因擅H改变设计而造成的质竝风险;施工管理过程中，不匝视关键部位和关键工程的过程控制，对一些容易出现彩响结构安全,特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，因处理不及时而没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”，或者给售出交房后造成的质最隐患（包括“

4、质最通病”造成的纠纷）；项目管理目标制定的不合理，以至进度与质量、与安全产生冲突造成的质量风险；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（町控制风险）。4.项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项F1的一次性（不可重复性）特点,加之建设周期乂比较长，涉及的方面比较多，如果在关键的过程出

5、现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦和较大的履行能力风险。5.项目建设的“创新”风险。项目建设的土地、资金条件很重要，若选择自己金业不熟悉或者认识询不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的。6.项hl的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业來说，主要发牛在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。这类风险加于可控风险，但所造成的损失有吋是不可估量的。二、开发商项目风险管理的内容1.合理界定项口覆盖的范围。加强对项口范围变动的控制，将项目的任务细分地更具体、更

6、明确、更严密、更变于控制，以免遗漏而产生风险。2.合理确定项目管理目标。在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策,确定项FI冃标，避免出现决策失误风险。3.编制《项目管理规划》。対项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施,用《项冃管理规划》指导项冃建设，指导项H的计划管理。4.根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”

7、、“事中控制”的原则。对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当合理的调整，优化组合各种风险技术，拟定应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。1.强化风险管理的计划手段。把町以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本耍求必须给予满足，搞好风险的监控。过程屮，利用动态管理,合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因索导致的风险，规避潜在风险转

8、化成肚性风险的可能。2.合理组织结构，明确岗位职责，顺理管理关系、反馈关系，建立项口的沟通职能。在项目管理内部以及与建设和关的各方接口，特别是在经常出现误解和才盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。3.加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最人利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成木；利用