房地产业政策管理及房地产业市场剖析论文

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1、房地产业政策管理及房地产业市场剖析论文房地产业政策管理及房地产业市场剖析论文预读：摘要:1房地产业新政与房地产业市场表现2009年,屮国房地产业市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面枳、销售价格、销售额均创历史新高;总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年.为遏制部分城市房价上涨过快,2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志,2010年的房地产业政策出现了由“宽松，转为“调控,啲新阶段.“国一条咄台以后,2010年1・2月份，房价出现了交易

2、量萎缩，房价上涨趋缓的形势.但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示,1・3月份全国商品房销售而积为15361力平方米，同比增长35.8%.3月份，全国7（）个人屮城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高,呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延.面对这种房地产业形势，中央政府又及时出台了新的房地产业调控措施.2010年4月14H国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策

3、、坚决遏制住房价格过快上涨.之后4月17H,国办乂发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,通知要求对购买首套自住房fl•套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1」倍;対贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平.此次房地产业政策调控被认为是历次房地产业政策屮调控力度最人的一次,但调控效果却并不如人意，中国国家统计局发布的最新数据衣明,4月份，全国70个人小城市

4、的新建商品住宅销售价格同比上17.3%,涨幅创下纪录，其屮,90平米及以下的新建商品住宅,价格上涨幅度更是达到22.4%.尤其值得注意的是,和“国十条咄台后市场一片看跌背道而驰的是，上述两个数字与3月份比较，不仅未跌，反而分别上涨约1.5%.2房地产业政策调控失效的原因分析不可否认，此次房地产业政策调控调控的力度Z大,出台的政策Z多，频率Z高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心•在如此严厉的调控中，人屮城市的房价为何不降反升，房地产业政策调控失效的原因是什么，本文归纳了以下儿点：首

5、先，“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定，国十条及实施细则小至今还有—•些重要的概念尚未界定清晰，而这些模糊的概念就是导致“国十条,，实施效來欠佳的—•个重要的原因.例如“国I•条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压牯施.但该部门至今没冇给出“房价过高、上涨过快”的界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打击地区.再者，“国十条''规定，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产业开发企业，耍加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格二但对什么是“哄抬

6、房价、捂盘惜fr,也未有清晰界定标准，其次，“国十条呻普遍被视作打击炒房者最有效的一条——“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”（也就是房地产业特别税和收益税），至今不见踪影.“国十条”对开发商最有效的制约手段——对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查二也停留在一句口号上.具次，地方政府利益与历价涨跌休戚相关.由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式,政府成为了房地产业市场利益主体之一（惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权），政府通过土地使用权的出售（即地和的货币化）积极参与房地

7、产业商品价值的形成，冇的地区地租价格占房地产业价格的50%以上•政府利益与房价涨跌休戚相关，原创论文因此对于许多因超大规模基建而背上巨额债务的地方政府而言，房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈卜•降，从而影响当地的总体经济增长，而高度依赖土地的地方财政更可能因为新政而入不敷出•原创论文因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条"的实施细则，在观望中等待着这股调控Z风风力减弱.比如,深圳的楼市新政在出台前临时变卦，开发商最担心的“一户一历”限购令在最后一刻被取消.南京市政府则在市政府新闻发布会上为出台更温

8、和的实施细则造势，宣称调控已初显效果,4刀下半刀“新开楼盘实际成交价格出现10%至20%降幅：而国家统计局周二的数据表明,南京市新建90平方米及以下商品住房价格比去年同期上涨了25.1%.最后，保障性住房建设缺乏貝体的保障措施保障性住房作为政府T•预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障,还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”.在2010年的“新国I-条”屮，屮央再次强调了保障性住房的重要性,要求各地尽快编制