房地产企业税费及分红情况(股权转让、自行开发、合作开发下各项税费研究)

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1、股权转让合作开发/自行开发土地增值税所得税营业税金及附加bifeitW所得稅分红仁征收主体:投资1.征收主体：项目公司2.影响：合作开发有收入时需缴纳土地增值税，1.征收主体：项目公司工影响：自有资金注册成立项目公司2.计稅金额:股权转让溢价收入各股东按持股比例对收益进行分红。3.税前抵扣项目主要包括：A.土地成本B.房地产开发成本C.房地产开发费用（销售费用、管理费用和财务费用）4.对于全部使用自有资金，没有利息支出的，不涉及财务费用的:税前抵扣的房地产开发费用=（取得土地使用没有利息支出，利润额较相芯提取盈余公积金的无自有资本基数增加，

2、在短期内会造权所支付的金额+房地产开发成本）x10%（以地方规定比例为准，但在10%以内）成可分配利润的降法律依据1:《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府规定的比例执行。收主需缴纳营业税(5%),1.征收主体:项目公司2.影响：体:投资公司2.计稅金额：股权转让溢

3、价收入城市维护建设费、教育费附加。1.征收主体：项目公司股东借款方式相比自有资金方式，有借款利息支岀，借款利息支出增加成本费用，形成税前抵扣的影响，降低所得税。但关联企2■影"：口开I业借款利息支发有收入需缴税前抵扣有借款利息增加成本纳土地增值税，各股东按持股比例对收益进行分红。3.税前抵扣项目主要包括：A.土地成本比例限制，例如，某企业注册资金2000万元，其中有关联方企业的权益性投资1000万元。又向其B.房地产开借款（债檯发成本投资）3000万无股东借款C.房地产开减发费用（销售费1用、管理费用和财务费用）万元发（1）.元，支付利息只

4、能按2:的比例确认，只对2000财务费用生的利息可以中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机扣除。利率按不超过按照金融企业同期同类贷款利率计构证明的，诧算的数额的部据实扣除:分准予扣除,稅前抵扣的超过的部分不房地产开发费用得在发生当期销售费用+管理费和以后年度扣净利润少，可分配利润会降低；但自有资金数额较小，相应提取用+财务费用(=除。盈余股东借款X商法律依据3■•公积银行同类同期贷《财政部、国金的款利率X年限)家税务总協基数(2).凡不能于企业关联方减按转让房地产项利息支出税前少，短期内可分配目计算分摊利息扣除标准有关支出

5、或不能提供税收政策题金融机构证明的通知》财税的：[2008]121号税前抵扣的房地产开发费用规定：企业实利润际支付绻联增=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成方的利息支出，不超过以下规定比例和本）X®%（以地税法及其实施准，但在10%以内）法律依据2：同法律依据1.方规定比例翥例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。其接受关其权讎投资比例为金融企业，为5:1；其他企业，为2:1o）股东借款方式中利息1.如果股东借款股东借款方式收入需要缴邮财务费用中的利优二自有资金息支出凡不能按及附加，其他无差别。转让房

6、地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用方式：1.利息支出增加成本费用，减少所得税。在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金2.利息支出可以在所得税税前按一定比例抵扣。额之和的10%以内计算扣除。在此情形下，不管借款及利息支出规模的大小，可以税前抵扣的房地产开发费用二（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x10%（以地方规定比例为准，但在10%以内），与自有资金税前抵扣的金额相同，二者税负相同，股东借款没有更明显的减税作用。2.如果股东借款财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供

7、金融机构证明的，允许据实扣除，最咼不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。在此情形下：A.如果借款利息支出（财务费用）+销售费用+管理费用〉（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金）x10%（以地方规定比例为准，但在10%以内）二自有资金下房地产开发费用税前抵扣额，股东借款模式更有利于减税，所缴土地增值税与借款规模成反比。B.如果借款利息支出（财务费用）+销售费用+管理费用v（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金）x40%（以地方规定比例为准，但一在10%以内）二自有资金下房地产开发费用税前抵扣额，自有资金模式更有利于减

8、税。