房地产开发项目物资采购管理探析

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1、房地产开发项目物资采购管理探析去年9月以来，随着美国雷曼兄弟倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观，第三季度GDP增幅冋落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。2008年11月，中央出台“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今年以来，多数城市房屋成交量己出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价

2、亦开始下跌。多数分析机构预测：今年我国房地产市场会遭遇屮期调整，市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。在这些不利因素的影响K,开发企业如何从口身开发管理方面下功夫，度过这段困难的时期呢？笔者结合实际工作经验，浅析一下房地产开发项目物资采购管理的控制，希望对开发企业有所裨益。一、开发项口物资采购管理工作的重要性。（一）控制开发建设成本，节约建设资金。物资采购是构成整体开发项冃的物质基础，应用量大，经济性强，直接影响开发项目的整体造价。一般工程建设费用在英总造价屮，物资采购费用应占造价的60%以上。因此

3、，物资采购是否经济适用，对控制开发建设成本、节约建设资金起着重要的作用。（二）保证开发项目质量，提高资金使用效益。采购质量优良的物资，一方面可以规避价格风险，使其价格达到最低或较低水平，从而可以冇力地保证开发项目工程的总体质量，捉高投入资金的使用效益。（三）强化物资采购管理，从容应对市场调整。面对2009年国内外诸多不确定因素，我们开发企业如果仅仅依赖于国家和地方的救市政策是不行的，还要从自身的管理下功夫，选择强化物资采购管理作为切入点不失为一个有效的选择。二、物资采购管理工作可分三个阶段，每一阶段、每一

4、环节都非常重要。通过工作实践，笔者认为采购管理工作可以分为事前、事中、事后三个管理阶段。事前管理包括物资供应商（材料设备）的登记备案、采购信息的提交、初步询价、对生产厂家、样板工程、售后服务机构的考察、采购方式的选择、采购文件及评审办法的编制、采购信息的公布、征求有关单位意见、邀请监察部门进行监督、对拟参加釆购活动的供应商进行资格审查等釆购的前期准备工作；事屮管理包括组建评审工作领导小组、评审专家的抽选、采购工作的评审、向采购工作领导小组汇报采购结果、确定屮标人、发布屮标通知等采购的具体执行和实施工作；事

5、后管理包括合同的签订、变更、付款审核、货到现场和最终调试的验收、监督合同的履行、处理合同纠纷等确定中标人Z后的各项工作。这三个阶段的管理，每一阶段都同等重要，每一个环节都不能麻痹大意、岀现漏洞。这就需耍执行这些环节工作的经办人员和管理人员要认真的做好本职工作，抵制各种不良思想和行为的腐蚀，杜绝腐败行为。（-）事前管理是采购工作的基础。力事开头难，事前管理是采购工作中的第一阶段。通过对事前各项工作认真、科学的管理，既可以合理的规避采购风险，又可以提高采购效率，确保事屮、事后管理等采购工作的顺利进行。事前管理

6、主要应该注意三点：1•采购文件的编制（1）采购文件中的各项技术标准应当符合国家强制性标准，不应设立不合理的条件或者条款（例如：有倾向性或歧视性、要求或标明特定的供应商或者产品以及含有排斥潜在供应商的其他内容）；（2）在编制采购文件中对拟采购的产品进行档次定位时，要注意优先采购国内的产品和环保、节能产品，鼓励和促进民族工业和国内屮小企业的发展；（3）由于工程用物资（材料设备）的采购时间一般都要求的十分紧张，在编制文件上冇可能存在提出的技术要求和质量标准有偏差、不够完善等问题，需要在谈判过程中去完善、修改，这

7、就导致可能会出现一次采购不成变成二、三次釆购的重复劳动。要解决这个问题,一是需要在编制采购文件时与监理公司、设计院等有关单位共同商定相关条款;二是由技术部门对采购文件认真审核；三是组织技术交流会、产品推介会等活动,増加对产品及供应商的了解和认识。2•考察工作在对供应商的资格审杳过程中，一般是停留在表面上：只是单纯的审核投标文件。由此可能会导致一些参差不齐的产品入围参与采购工作，这对评审工作造成很大麻烦，一是有些价格低、质量差的产品在投标过程中如果未能屮标，他会质疑：我们的产品价格最低，为什么不中标？二是有

8、些价格高、质量好的产品在投标过程中如果未能中标，他也会质疑：我们的产品和别的产品一起投标明显不利，奔驰车和捷达车能是一个价位吗？等等原因。如果这两头的产品中标，一类是产品价格低但质量差，一类是产品质量好但价格高，都不好解释。所以在采购前期对不了解的产胡和供应商进行考察十分必要，一方面可以增加对产品的性能、质量、供应商综合实力等方面的了解，便于明确拟采购产品的定位和技术要求，让质量、档次基本处于一个水平线的供应商参加投标；一方面