房产律师提示：商品房买卖中开发商的法律责任

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1、房产律师提示：商品房买卖中开发商的法律责任2013-07-23建筑房地产法律服务团队商品房买卖屮开发商的法律责任近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。而在商品房买卖小，开发商往往占据着较大的优势，在买卖合同中有许多的霸王条款。木文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中开发商涉及到的法律责任进行简单的梳理。一、对开发商承扌口的法律责任的主耍法律依据1、《屮华人民共和国合同法》2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

2、若于问题的解释》3、原建设部《商品房销售管理办法》4、原建设部《商品房预售管理办法》二、开发商可能承担的主要法律责任1、房地产广告和宣传资料中的法律责任在房地产销售屮，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的条件较多，而在实际签订合同时乂借口仅是宣传而己，并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中，以广告对其不构成约束力为由推脱责任。对此，以下法规对开发商的行为进行了约束，建设部《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所

3、明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同小约定。”这就意味着广告中的主要条件就是未來房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件，开发商就要承担一定的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为耍约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应

4、当承担违约责任。”据此，如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房人是否订立买卖合同，或者对房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。哪怕这样的说明和允诺没有写到合同屮，对开发商也有法律上的约朿力。此条所指的“和关设施”，应当是指《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在广告屮对上述内容作了具体说明或允诺，但实际不能做到或有所改变的，都屈违约，应承担相应的违约责任。2、虚假售楼广告的法律责任虚假售楼广告，曾使不少购

5、房人利益蒙受重大损失。所谓虚假广告，实际上是广告主不准备真正兑现，而是以此作为-•种商业手段而达到其营利H的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者叮以要求开发商予以赔偿或退房等。在这一民事法律关系中，侵权一方要返还不当得利，并对被侵权方的损失予以赔偿，所以，如果开发商发布虚假广告是耍最终承担法律责任的。3、已售出的房产，在未办理产权证前，乂抵押给第三人的法律责任由于现在房地产开发规模较大，所需资金也较人，很少有开发商能够独立支

6、付全部建设资金，有个别开发商为筹集资金，将已售出的房产再次抵押给银行以获得贷款，这种做法可能侵害购房者的利益。依照我国法律规定，在房产售出后，只要将房屋的买卖合同按照有关国家规定在房地产管理部门进行了登记，该项房地产交易即告成立，涉及的房屋也就从开发商手中转移到了购房者手中。如果此时开发商再将房屋进行抵押，无疑是将自身没有所有权的财产进行抵押处置，这是侵犯购房者所有权的行为。负有法律责任的开发商应承担因此给购房者造成的损失。4、房屋不能按期交付的法律责任开发商逾期交房的情况大致有：开发商根木不具备房地产开发的主体资格，其所开

7、发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准;房屋尚未完工;房屋本身虽已完工，但合同屮约定了相关配套设施不能同时交付使用沬通过政府部门的验收等。逾期交房作为明显而严重的违约行为，开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。首先是需向买方支付违约金。如果在宽展期内，开发商需按日支付违约金;如果超出宽展期开发商仍无法交付，而客户又耍求解约、退房的，开发商需要退述客户已交全部房款，以及合同约定的违约金。如合同约定的是定金罚则，则开发商需向买方双倍返还定金，并支付全部款项的利息。5、开发商I大I自身原I大I,致使买房人不能按期取

8、得房产证的法律责任开发商须交付房屋并保证房屋所有权能够依法转移给买受人，这是开发商最基本的一项义务。开发商可能rtr丁如下原因导致产权证不能办理：土地使用手续不合法；未支付全部土地使用权出让金;违规建房；不能提供规定的资料等。《解释》第十八条对这一问题作了明确规定：因开发商原因，购房人未能