住房抵押贷款的风险分析与防范

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1、住房抵押贷款的风险分析与防范金融07E魏冬磊2110907B46【摘要】：住房抵押贷款为中国经济的持续增长增添了新的动力，随着规模扩大，其信用风险问题已经引起金融机构、政府部门和学者的关注•近年来商业银行个人住房抵押贷款业务也得到了快速发展，而且无论是在信贷规模上还是在效益贡献上的地位都得到了提高，与此同时，个人住房抵押贷款的风险控制和管理问题也摆在了我们面前，成为关系商业银行个人资产业务能否健康发展甚至是彩响商业银行未来经营效益和竞争能力的问题。本文从住房抵押贷款的风险源入手，针对住房抵押贷款的构成要素，深入分析其对住房抵押贷款产品风险的影响。在此基础上，提出一系列切实有效的风

2、险防范措施，以期达到防范住房抵押贷款风险，增加住房抵押贷款的风险收益率，促进住房消费的目的。【关键词】：住房抵押贷款市场还款能力信用风险贷款比率违约风险管理对策【正文】:一.住房抵押贷款的概述：住房抵押贷款是房屋购买者以所购买的住房为抵押担保品向银行申请贷款，然后以所贷的款额作为房费付给建筑开发商，再以年金的形式按月向银行支付款项以还清贷款。抵押贷款的目的是为了减轻购房者的支付压力，让更多的中低收入者可以购买住房，因此其借贷期限较长，一般为20-30年。住房抵押贷款对商业银行的利润较为可观。美国商业银行住房抵押贷款的利润率一般为10%左右，我国银行的实际利润率也在相当水平。尤其随

3、着金融市场的不断完善，许多原先是银行重要利润来源的大企业客户纷纷离开银行，通过证券市场直接融资；在这种情况下，住房抵押贷款成为商业银行主要的利润来源，各银行都加大了拓展住房抵押贷款的业务。许多银行都把个人住房贷款当作银行的高质量资产。这主耍是因为每一笔住房抵押贷款都有相应的房产作为抵押，而房产对于个人来说是具有非一般意义的资产，通常情况下购房者的违约风险很小，据统计不到1%;其次，即使购房者违约，银行也可以将房屋拍卖，将贷款收回，因为从长远来看房价呈上升的趋势。二十世纪九十年代，被认为是世界经济发展奇迹的FI本发生了严重的金融危机，以房地产为抵押的巨额贷款使H本金融界背上了沉重的

4、不良债权包袱，造成Fl本的金融机构频频破产，影响了整个金融界的生存。其屮尤以专门从事房地产贷款业务的日本住宅金融专门公司(简称“住专”)的倒闭最为突出，该公司1995年的不良债权高达81300亿日元，占总资产的比率为76%。当然，我们无法用无效或松懈的银行管理和银行产品的设计问题來解释这种整个经济发生坏帐的现象，虽然它们也可以被认为是产生坏帐的原因。由此可见，巨额住房抵押贷款本身对整个银行体系酝酿着无法估量的风险，而且如果我们不对此进行认真分析和妥善处理的话，这种风险对整个银行系统來说几乎是无法避免的。一.住房抵押贷款的风险分析：1•对丁•个人来说，住房抵押贷款风险可分为抵押物产

5、权风险、信用风险、期诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。(1).抵押物产权风险。即抵押物产权问题所产生的风险。抵押物产权风险分为部分产权产生的风险、产权替代风险两类。部分产权产生的风险为房改房产权(占用、使用、收益和处分权)，并非个人完全所有，而为房屋原产权单位与个人共有(2)•信用风险。主耍包括借款人述款能力不足风险、担保人偿付能力风险两种。①借款人还款能力不足风险。目前在我国，贷款人(抵押权人)还不能对借款人的收入状况、清偿能力做出准确的判断。例如，审查借款人是否有比较稳定的工作职位和收入、家庭构成如何等。同时，贷款人还难以判断贷款期间借款人月偿述能力，缺

6、乏对借款人经济状况的监控。②担保人偿付能力风险。一是担保资格风险。《扌口保法》规定，国家机关、企业法人的分支机构般不得为保证人，学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体以及企业法人的职能部门不得为保证人，保证人为自然人的，必须具备完全民事行为能力和代其清偿债务的能力。在贷款担保过程中，如不执行上述法律规定，保证担保则变成了〃空头〃担保，极易发生风险。(3)•欺诈风险。所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，采取捏造事实，隐瞒真相或其他不正当手段，以〃房屋〃作抵押，骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，致使国家财产遭受严重损失的行为。主要有五种表现形式：①重复抵押。指冇些贷

7、款抵押人凭一本房屋所冇权证而将房屋多次抵押，从而贷款额远远超过房屋价格。②虚拟抵押。它主要由借贷双方签订抵押协议或借贷双方订立借贷合同时，由保证人与借款人签订抵押担保协议，而并未对抵押的房屋登记造册，抵押权人并未有效地行使该抵押房屋的产权证明。③故意遗漏共有人的抵押。这是指借款人未经房屋其他共有人允许，私口将儿人或儿家的共有房地产作为向银行贷款的抵押物抵押给银行，从而取得贷款的行为。④租赁房屋抵押。指借款人用自C租赁的房屋作为抵押物向银行申请贷款。⑤旧契抵押。有些借款人持房屋I口