房地产企业纳税筹划与涉税风险规避

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1、2009年房地产税收新政解读及税务稽查风险防范讲解提纲开篇语：介绍一些基本理念，进行预热。一、收入方面（四个收入类型）（一）销售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入（二）预租及租金收入（三）视同销售收入（四）股权转让及股息红利二、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）1、地产企业七大计税成本扣除步骤2、期间费用扣除问题开篇语课程时机：1、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号文件）的颁布。2、《土地增值税清算规程》（国税发【2009】91号文件）的颁

2、布。又是一个31号文件！旧31号文件：只适用于内资企业新31号文件：适用于所有企业《企业所得税法》实施时间：为2008年1月1日（文件第39条）。新31号文件的颁布时间：2009年3月6日开篇语（一）专题一：新文件的执行时间问题。问题1：2008年1月1日实施的文件，2009年才颁布合法么？这样的文件引起了业界的纷纷批评，于是3月19日印发的《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税【2009】29号文件）第七条规定：本通知自印发之日起实施。新税法实施之日至本通知印发之日前企业手续费及佣金所得税税前扣除事项按本通知规定处

3、理。实际效果是一样的，总之只要2008年1月1日以后的税务事项都要按照新31号文件来执行。开篇语（一）问题2：2008年1月1日实施的文件，2009年颁布，是否影响我们企业的纳税？季度预缴（国税发【2008】44号、国税函【2008】635号文件）结论：季度预缴基本上是按照会计利润来纳税，一般事项不需要做纳税调整。而31号文件主要是对汇算清缴而言，因此晚出台不会影响实际纳税。问：2008年度的汇算清缴截止为什么时间？《国家税务总局于2008年度企业所得税纳税申报有关问题的通知》（国税函[2009]286号）专题：补正申报和重新申报

4、的区别。（国税发【2009】79号）实际上国税发【2009】31号文件是一个针对年度汇算清缴的文件，所有的税法都是针对汇算清缴的。现行税法的基本理念：“纳税调整”的理念！（一是，间接法；二是，季度预缴不调整，年度申报再调整；）开篇语（一）专题二：纳税调整的理念（一）有税法规定，会计服从税法。（注意不能只在调增的时候会计服从税法）例如：医疗保险的会计处理。（财企【2003】61号文件）补充医疗保险的扣除比率。（财税【2009】27号）坏账准备余额的税务处理（国税函【2009】202号文件）（二）纳税调整不改变会计记录。（所以有大量的

5、纳税调减转回事项，如资产的计税基础等）1、权益法合算的长期股权投资转让；2、非货币性交换的资产；3、提过减值资产的处置等。。。（三）没有税法明确规定，会计制度构成税法的组成体系。（为了降低税法遵从成本，税法要同会计不断协调）所以没有明确规定的，企业要找会计制度去协调。开篇语（一）专题二：纳税调整的理念（四）新申报表体现了纳税调整的理念，有利于减少税法遵从成本。1、预缴申报表的设计。基本上是按照会计利润缴税，因此新31号文件几乎用不到。实际利润额=①利润总额—②以前年度亏损—③免税收入+④房地产企业预售收入的预计利润（国税函【200

6、8】635号文件）2、年度纳税申报表是在利润表的基础上设计的。意味着，如果不进行调整，会计制度构成税法的组成体系。开篇语（一）2、年度纳税申报表体现了完全的纳税调整理念。①1994年申报表：间接法基本上按照会计利润，调整项目很少。②1998年申报表：直接法学习美国的先进经验，在申报表中直接计算计税收入与计税费用，但是加大了税收的遵从成本。③2006年申报表：直接法+间接法（展示申报表）收入是计税口径的税收收入；扣除项目是会计口径的成本，再加减扣除项目的纳税调整。由于收入项目为税收口径，纳税人的税收遵从成本仍然很高。（开始对地产企业

7、特殊设计）④2008版申报表：完全的间接法。新申报表在会计利润的基础上，加一栏式调整项目（附表3）来确认。----展示申报表。开篇语（一）专题三：防范税收风险（今年的税收任务）问题1：季度纳税申报少缴税款，是否能定性为偷税？国税函发[1996]008号、国税函发【1995】593号文件。问题2：年度纳税申报少缴税款，是否可能定性为偷税？☆2008年的稽查形势。（一季度下降10.3%)☆2009年度税收任务全面吃紧。（经济形势、减税政策☆联想1998年的税收形势。（税务所税源、财政部长的眼泪）------向过去要税源，向稽查要税源。

8、(国税发[2008]112号文件）2008年度的汇算清缴对2009年的税收稽查风险将构成重大影响。因此学习新31号文必须要结合防范税务稽查风险来学习。开篇语（一）专题四：2009年的税务稽查工作重点国税发【2009】85号文件：关于加强税种征管促进