房地产企业四大阶段的纳税筹划与涉税风险规避

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1、房地产开发四大阶段的纳税筹划刘玉章与涉税风险规避第一阶段投资决策阶段的纳税筹划投资决策阶段的主要工作内容：（一）项目的选择：开发商根据各种渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门以及其他开发商、投资商的接触，使项目设想具体化。（二）项目的可行性研究项目选择之后，对项目做进一步的分析，包括：市场研究、项目的财务评价、经济社会评价、资金筹集等。通过可行性研究：（1）可以对项目的预期收益水平有个估算，对开发中的关键因素有所掌握，从而，在若干个开发方案中选择最合适的

2、方案。（2）通过可行性研究，如果，开发商认为该项目的预期收益水平不可以接受，或有较大风险，可以放弃该项目。1—1、房地产企业在项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条规定：“前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用”。开发项目调研阶段是房地产企业寻找开发项目的阶段，包括：投资项目的寻找、投资项目精选、初步可行性研究、项目谈判、详细可行性研究和公司总体决策几个步骤。在此阶段也可凭请外部专家进行咨询，发生的费用符合上述文件的规定范围，

3、可以计入“开发成本——前期工程费”1—2、房地产企业以扩股方式取得土地使用权涉及哪些税费？例1－1、甲企业2009年取得一项土地使用权，土地使用权出让价8000万元，支付契税240万元，办理土地使用权过户等手续费支付60万元，土地用途为住宅用地。2011年初，经过与乙房地产公司协商，甲公司准备以土地向乙投资，土地评估价10000万元。甲公司涉税分析：一、关于营业税及附加《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号)规定：（一）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、关于土地增值税

4、财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资联营的（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。财税[2006]21号提出了房地产开发企业：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。应当缴纳土地增值税。三、关于企业所得税《企业所得税法实施条例》第二十五条：“企业发生非货币性资产交换，以及

5、将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”。乙公司涉税分析根据《契税暂行条例》：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。假设当地契税税率为3%，乙公司应交契税300万元。以股权形式取得土地使用权的开发企业——非货币性资产交换土地使用权的成本＝土地使用权市场公允价值＋转让中应支付的相关税费±补价1—3、房地产企业联合其他企事业单位、个人合作或合资开发房地产项目的，应当怎样纳税？国税发[2009]31号第三十六条

6、企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额“视同销售收入”进行相关的税务处理。例1－2、2008年2月，南欣房地产公司在开发北苑小区的过程中，因为资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金7000万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产30000平方米。2009年11月，北

7、苑小区开发完成，广德公司按协议分得30000平方米，该小区每平方米计税成本2150元。例1－3、济南宏岭房地产公司2007年在开发《玖玖名邸》小区过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金3000万元。2008年9月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，由于工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用100万元。吸收的投资款应怎样作税务处理？（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时，不能因