桃源居社区商业研究案例

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1、桃源居社区商业研究案例目录Ch1问题及解决思路Ch2社区及商业供应解析Ch3商业规模适度分析Ch4解决社区内需求的商业模式Ch5外向经营商业模式Ch6推广策略【Ch1问题及解决思路】2003年，桃源居供应商业总量将达5.6万平米2005年初，桃源居投入使用商业面积6.5万平米在一个相对独立的居住功能为主的区域，如此大量的商业面积如何顺利实现较高价值，同时有利于社区的可持续发展？【出发点】Question1:商业规模的适度性如何？—规划160万平米，现建成35万平米的社区是否能消化近6万平米的商业？Question2:如何解决业态的组合及形式？出售与出租的范围如何？Qu

2、estion3:在商业供应超过常规的情况下，集中商业的解决策略？Question4:在业态选择指导下，对商业规划设计的补充意见【问题分解】【解决思路】社区及商业供应解析社区现状、特征社区规划规模商业规模规模消费比城市社区规划指标（国际）类比社区参考深圳类比社区调查基于社区内需求的商业集中商业业态定位设计建议商业规模的适度性类似社区商业模式:规模、业态、各业态量、分布特点、形式、面积、不同发展阶段的社区业态倾向本项目商业面向社区外经营的必要程度宝安商业现状宝安商业未来竞争态势前期商业销售状况业态对社区营销的影响社区业主商业需求调查社区特点与发展阶段需要外向经营的商业街铺

3、、集中商业的租售选择街铺业态及分布、设计建议【Ch2社区及商业供应解析】桃源居规划总人口：1万户/3.5万人+1万师生共4.5万人桃源居规划总面积：160万M2规划明确的商业总面积：6.5万M2清华学校2002年底主推区：3区已入住区：12区、13区1期、14区1期、5区、4区2003年主推：1、2、7、9、10区4区2期、5区2期、13区3期2002年次推区域：13区2期、14区2、3期『桃源居规划与现状』目前桃源居建成面积：40万（含3区）M2现入住人口：2200户/7700人+2000名师生共9700人★距离深圳城市中心约1小时车程。距宝安中心15分钟车程。距最

4、近集中商业5分钟车程。★社区周边山体及快速干道围合，相对隔离，自成一体。★社区现以单纯居住功能为主，缺少商业配套，配套学校规模较大，周边厂区为主。★社区相对完全独立，属内敛性社区，保障了内部商业人流消费的最大可能性。『桃源居社区特点』107国道前进路广深高速洲石公路社区发展需要商业的发展，以解决社区内消费需求为目的的商业是合理的。商业区域面积M2现状备注4区二期商业1467在建预计2003年中推售127910区商业51485在建预计2003至2004年租售3区商业4652.84在建在售2003年续售3170.85平米19区商业4000建成已租美家广场进驻13区商业16

5、37.59建成已售中低档餐馆、小菜市场、士多店、美发等12区商业1435.18建成已售同13区临建约400建成已租大萍果超市商业总计64677.61不计临建45316710111213141516-2192016-129【桃源居现已明确规划的商业面积分布】2003年供应商业面积56122.85平米（其中街铺18082平米，集中商业38040.85平米）。计划2005年初6.5万平米商业（其中街铺21410.49平米，集中商业43267.12平米）投入使用『桃源居商业规划布置形式特点』★商业规划形式为：沿社区中轴与前进路的街铺，临前进路、107国道的集中商业。★商业街被

6、交通干道割断，难以形成商业的连续性。★商业设施略偏离社区中心，大部分独立于大社区外。★缺少散落于社区中多点式布置的商业。服务便利度不够★集中商业临主干道，有利于发展外向经营的业态。★集中商业与街铺的比例为：2.1：1集中商业——红色为明确规划的商业街或集中商业——黄色为未明确规划但有意向的商业街出租：共3层商业：26824M2出售或出租：1-2层商业：8046M23-5层：物流中心6-12层：写字楼出售或出租：1-2层商业：5514M21-5层：医院6-12层：公寓127910区规划为商贸区，桃源居的主要商业集中于此。127910区商业总面积：51485M2『1279

7、10区的商业分布』汇江二路1-2层商铺：4190M21-2层商铺：2811M21-2层商铺：5116M21-2层商铺：4498M21区街铺临汇江二路2199M24190M216615M2销售2区街铺1991M27区街铺2166M22811M29区街铺645M22区街铺临前进路5116M25116M29区街铺4498M24498M21区集中商业临107国道5514M2可租可售34870M27区集中商业8046M2可租可售10区集中商业临前进路及洲石路26824M2转资产出租『桃源居社区发展阶段性指标』时间建成面积入住户数居住人口规划投入使用商业面积20