三、开店策略

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1、第三章连锁企业开店策略第一节连锁店铺开发规划一、开发新店的原则1•符合连锁企业的发展战略、品牌战略和竞争战略。2.经营效益是开店考虑的关键问题，也是首要问题。3.必须进行充分的市场调查，并写出市场调查报告。4.城市开发规划对店铺开发具有重要彩响，是必须搞清楚的问题之一。5.—定要进行科学的开店布点，最好请专业机构进行评佔分析，制定开店布点规划。6.做好财务规划。这里面要充分考虑佣金、押金、租金、订金、赔偿金（合称“五金”）等问题。7.科学地签订房产使用权等多类合同。&认真研究当地人民的人均收入水平与开店密度的关系。9.认真研究当地人民的民俗文化与开店业务Z间的关系。10.充分

2、考虑物流配送的问题，包括交通、第三方物流、原料产地等。11•符合店铺开发的基本原则：-•是方便顾客购买；二是有利于配送中心供货；三是适应长期规划；四是紧密配合业态类型。二、新店开发的布点要求（一）年度开店数量（二）范围选择一类是全面性选择；另一类是部分性选择。对象：选择城市繁华区；选择城乡结合部；选择在交通要道处。（三）开店条件的设计（四）商业区选择（五）立地布点战术（六）零作网联结战术三、新店开发的市场型态独立式商业街百货公司、百货大楼大专院校交通枢纽写字楼医院军区公园、动物园、博物馆、纪念馆、游乐区、古迹区。特殊地点第二节店址选择一、商圈分析(一)含义及分类1.含义：商圈

3、是指來店顾客所居住的地理区域。以商店所在地为中心，向四周扩展，构成的一定辐射范围，就是商业圈。2.分类1.根据交通情况分类(1)以徒步为主的商圈(2)以午辆动向为主体的商圈2.根据区域大小的分类(1)邻近屮心型(2)地区中心型(3)大地区中心型(4)副都市型(5)都市型3.根据实地环境分类(1)文教区(2)住宅区(3)办公区(4)商业区(5)娱乐区(6)混合区(二)商圈的测定1•人口数、人口密度、家庭数,2•流动人口数、客流规律；呈的方面3•零售业销售额、营业面积,4•大型店状况；商霸定的因素外部因素18:■亠八LJ:曰三三三三汪三三三三三三-5.交通装备及交通量1•年龄.职

4、业.家庭入口构成；■2.收入水平、消费水平，3.就业状况、产业结构；4.城市规划、城市间关系5•竞争店、互补店的地区分布6•市政设施.商业街的规模内部因索主体方面1•店铺规模、业态'2.商品配直、楼层构成及配置，3.吸引顾客的设師状况，如停车场4•销信促进、营销及其组织活动状况附加冈素文化八公共设笊的有无（三）商圈确定的方法1.单纯划分法。这是最简单的方法，即按照直接询问法、间接调查法了解顾客的住址，再将所得到的顾客住址标注在地图上，然后把地图上最外围的点连接成一封闭的Illi线，该Illi线以内的范围就是商圈所在。2.经验法3.雷利法则（Reilly'lawofRetail

5、Gravitation）威廉•雷利（WilliamJ.Reilly）在1929年提岀的商圈设定方法被称为“零售引力雷利法则”。这是一种最具代表性的设定商圈的方法。主要探讨大城市是如何吸引小城镇顾客的。该法则的目的在于确定两个城市或社区之间的无差异点，进而分别确定商圈。4.商圈饱和度测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，可以帮助新设商店的经营者了解某个地区同行业商店是过多还是不足。一般來说，在饱和程度较低的地区开店，成功的概率较高。（四）商圈分析的基木流程1•对各种权威性的统计数字进行分析，从宏观上把握人口分布、生活行动圈、屮心地区功能分布等总体情况，根据自己的开店策略确定目标

6、区域，并主要参照人口规模、地域发展性、商业饱和度等展开调查。2•实施对特定区域的市场调查。1.通过市场调查，筛选出几个备选的具体的冃标地点，主要考察这些地点以下四个方面的内容：（1）稳定的家庭（人口）数的具体位置。（2）商业环境上的利弊。（3）是否为将来具有良好发展前景的地区。（4）対销售额作出预测，粗略地确定商圈范围。2.对拟选的几个具体的地址进行更详细的调查，作出优劣、适合性的评价。3.根据土地房产的忧劣顺序，对该房产的每个必要条件作出确认。二.店址选择（一）开店地区的选择1.零售店开店地区选择商品类型购买特点开店地区以周期性需求的商品耐用消费品特殊品购买具有偶然性，购买

7、频曹艮低，顾客分散普遍.经常需求的商品购买频繁，希望购买方便设在居民区商业街中，300米以内，步行时间内定期购买，购买量少，希设在商业网点相对集中的地区，如望广泛比较选择地区性商业中心或交通要道■交通枢纽的商业街-次购买长期使用，购买要求商圈范围大，设在客流集中的频率低，需反复比较权衡中心商业区或专业性的商业街道2.连锁店铺选址的主要考虑因索商业环境因素城市结构因素（1）城市特点，如产业结构、政府机构、历史沿革、自然环境、风土人情、文化氛围等；（2）城市规划，如土地征用规划、市政设施规划等；（3）wn公