对村庄建设整治与规划用地的探讨

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1、对村庄建设整治与规划用地的探讨—以娄底市农村调查为例刘会和王富强（湖南省娄底市国土资源局）摘要：针对当前村庄建设和用地缺乏科学规划，导致村庄建设用地利用不集约、投资效益低，浪费人、财、物等资源的现象，本文进行了深入探讨，并提出相应的整治措施，以期达到村庄屈住条件改善，用地节约集约、促进农村可持续发展和资源高效利用的目的。关键词：村庄整治用地对策当前，农村住宅建设整治和规划用地已成为新农村建设中亜要组成部分和核心内容。对此，笔者对农村住宅进行了调査，认为当前主要存在如下问题，需要运川科学发展观进行分析和探讨。一、农村住宅建设与用地的现状（一）简单低效粗放利用土地，造成了土地资源的极

2、大浪费。由于乡村住宅建设无统一规划，村民自行分散布局，随意择地且独家独院建房，造成房前屋后、左邻右舍之间不能集中紧凑安排，导致空闲的土地约占居住川地的20%。据调查测算,我市（市域而积为8107.61平方公里）2008年有农村居民住宅用地477.94平方公里，占全部农川地的7.53%,占乡镇村建设川地的86%。农村人均住宅川地达174.5平方米，高于国家最高限150nf/人的标准。村庄平均住宅用地约220亩，每村平均空闲住宅地约44亩，全币空闲农村住宅用地约143381亩。（二）村容村貌不整洁，严重影响雅观和引发社会矛盾。长期以来，村民建房不顾地理位置、地势髙低和规划要求等自然、

3、社会因素，只顾地面平坦、工程量小、成本低以及朝向、风水等因素，实行各自为政、自行选址、划地为营、零散分布，导致住房布局松散、杂乱无章，标高不一、错落无序，人车通道不成网络，村庄内外进出不便，交通受阻、消防无路，正房杂房、混乱交叉，水电管线、纵横交织，雨水污水、流向失控，坏境恶化、污染严重。甚至造成邻舍矛盾、层出不断，人际关系、难以和谐。（三）建房缺乏长远考虑、导致今后重复建设，造成人、财、物的极大损失。改革开放30年、特别是近十年来，农村经济社会快速发展，农村劳动生产力水平显著提高，外出打工和经商的人日益增多，促进了村民收入的增长。村民有了一定的资金，首要任务就是将住房进行改造或

4、新建。然而，因规划管理滞后，没有科学的规划总体控制，少数村民自发建房成风，有的茯至占用了基本农E,有的虽然建了二、三层，而且美观又漂亮，花了不少资金，可是不符合规划建设要求，严重影响村容村貌，今厉需要拆除重建；有的户缺乏长远考虑、沿袭一层式的庭院风格，建筑层次过低，宅基地占地广、容积率很低，地上、地下空间没有充分利川；有的户结构设计不合理、不科学，使川不方便。调查时，有人说：这是R前经济条件限制、暂时居住，以后拆除重建。这似乎客观。据2007年取点调查，建造一层住房和因设计不合理，二层不适居住的农户占该村农户的36%,二层适宜居住的占该村农户的62%,集中联婕居住的小高层（三层以

5、上）农户约占全村农户的2%。因此全市宅基地的平均容积率不足0.3,土地效益发挥约占三分Z-o住房投资效益更是堪忧。可见这样简单的重复建设和非良性的发展模式造成个人和国家巨人的人力、物力、财力损失和浪费。（四）节约集约用地意识淡薄，基础配套设施很不完善。当今村民仍然对土地的“开源”与“节流”认识不深，对节约集约用地的重要性认识不足，随意占用农□□和优质、平坦旱土，不愿利用空闲宅基地、山坡地和其它劣筹地，其至不愿利川in宅基地进行深度开发和挖潜改造存量土地，如个别户in房不拆，新房乂建，而且非要开辟新宅基地进行圈地和搞外延式扩张占地，少则占地4〜5分，多则占用一亩多；很少看到儿八联建

6、点或集中成片居住区。甚至存在占用耕地也不报批的乱占滥用现象。特别是关系到村民生产、牛活居住的基础设施，如给、排水、通讯、通电、通路以及医疗、卫牛、商店、市场、幼儿园、敬老院、村级办公场所等公益性配套设池相当落后，很不完善，难以满足村民生产生活之需要。（五）管理机制体制还不健全，落后于农村发展需要。在目前管理机制上存在制度不完善、不规范、不过硬、不配套的问题。如违反规划要求建房不制止或制止不力；擅口改变规划不报告、不查处；对口愿联建n建高层的不奖励；对超过标准、多处有房的不拆除；对利川山地或劣地不占川良田沃土的不鼓励扶持；对新建宅基地存在土地纠纷的不调处；对经济水平高或地理位置好的

7、地方不采用市场机制有偿配置土地资源,也未出台相应政策和建立统一有形的建设用地市场等。在管理体制上，虽然各县、市和乡镇一般都设立了城乡规划和国土管理机构，但功能不全、职责不清、业务欠熟、配合不力，不能形成合力、齐抓共管；有的机构极少数专业人员业务管理水平不高，政策法律观念不强，对《城乡规划法》贯彻不力，也没有培训村庄建设业务指导员。工作上存在重审批、轻监管或循私情、谋私利现彖。总z,管理上还落后于农村经济社会科学发展的需耍。（六）前期技术业务工作起步慢，建设资金缺口大，需要政府、财