【地产资料】楼层价差策略研究

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1、楼层楼层价差策略研究f縫价低差价中差价f縫价.中差价高差价中差价高差价高差价低中高档次长安明珠京城DC上城兰德华庭西现代城京汉旭城第七街区时代庐峰远洋山水楼层数6层6层9层12层14层15层16层18层24层27层代表层价5层3层2层11层6层2层2层2层2层2层5567434051005600470864004700510054605500楼层差价1001005080606030605020一、市场层次通过对北京西部房地产市场中的长安明珠、京城DC、上城、兰德华庭、时代庐峰、第七街区、西现代城、京汉旭城、紫金长安和

2、远洋山水等10多个项目的板楼楼层价格弄调研，发现目前北京西部房地产市场板楼楼层价差主要可以分为4个层次：第一层次：6层板楼，不带电梯，楼层差价100兀/平米以长安明珠和京城DC为代表的6层板楼，不带电梯。其中京城DC的楼层价呈“倒U字形”，3层的价格最高，2层比3层低100元/平米，1层比2层低230元/平米，2层比3层低100元/平米,4层比3层低100元/平米,5层比4层低100元/平米,6层最低。长安明珠5层最贵，下面每低一层降100元/平米，6层比5层低100元/平米。第二层次：9—12层板楼，带电楸楼层差价

3、50—80元/平米以上城和兰德华庭为代表的9-13层板楼，带电梯。其中上城的楼层价分为两个阶梯，2层的价格比1层高100元/平米，2层以上每高一层价格上涨50元/平米，1层价格最低。兰德华庭楼层差价以2层为基础，每高一层价格上涨80兀/平米。11层的价格最高，12、13层的价格一样。第三层次:14-18层板楼，带电梯，楼层差价30—60元/平米以第七街区、西现代城、京汉旭城和紫金长安为代表的14-18层板楼，带电梯。其中第七街区、西现代城和紫金长安三个项目的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨60元/平米。京汉旭城

4、的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨60兀/平米。第四层次：24—27层板楼，带电梯，楼层差价20—50元/平米以远洋山水为代表的24・27层板楼，带电梯。其中远洋山水一期的塔连板的板楼部分的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨20元/平米。时代庐峰的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨50元/平米。二、经验总结通过调研的分析町见，冃前房地产市场住宅项冃在楼层差价上多数采取如图所示的三种策略.第一种策略：低茅价刺激销售多数普通住宅项目，特別是单体楼层较高的板楼，比如18、24层的板楼会采取此种策略。由于楼层数

5、较多决定产品相对于低楼层数楼体，产品的数较大。降低楼层差价有利于弱化产品间的品质差距。容易造成购房者为寻得更好的户型而纷纷分封抢购的场面，使占项FI绝对比重的中品质产品得以迅速清货。其策略的弊端是有可能导致-•些品质较差的户型形成滞销。此种策略在区域币场萧条，购房者购买欲望不足，楼盘上市体量乜大的情况下更为实用。第二种策略：小差价突出均好一般品牌地产商的小段价位的住宅项口，特别是单体楼层较为适中的板楼，比如9、12层的板楼会采取此种策略。中段的楼层差价适中有利于强化产品的均好性。同吋也为购房者提供更多的户型选择，使占

6、项目绝对比重的中品质产品得以持续热销。其策略的弊端是有可能使购房者在多种选择下举棋不定，销售速度缓慢。此种策略在区域市场销售温和，楼盘上市体量适小的情况下更为实用。第三种策略：高差价注重利润品牌地产商的精品住宅项目，特别是单体楼层较低的板楼，比如6层的板楼、5层的花园洋房会采取此种策略。较高的楼层井价有利于强化产品间的品质井距，同时也为购房者在购买产品时就划上一种社会阶层的标识，最为重耍此策略可以保证最好的产品能为开发商赚取最多的利润。策略的弊端是有可能吓跑一部分高端客户，而低端产品则持续热销。此种策略在区域市场销售

7、火爆，楼盘上市体量较小或部分户型具有稀缺性的情况下更为实用。提醒注意:顶层与底层的楼层价差值得一提的是，由于楼体结构的局限,多数项H的顶层与底层的楼层价差与标准层的楼层价差有一定的区别。总结市场经验，一般板楼项冃，底层和顶层多数会设计跃层，这样由于户型的改变，价格上的差异就不具有可比性。如果顶层与底层的户型与标准层的户型一样，通常情况下，第一种策略与第二种策略下，顶层会比次顶层的价格低一个标准楼层并，或与次顶层的价格持平；底层户型会比第二层的价格低一个标准楼层差，或与第二层的价格持平。第三种策略下，特别是6层不带电梯

8、的楼体，顶层会比次顶层的价格低5个标准楼层差，甚至比次顶层的价格低500元/平米；而底层户型依然会比第二层的价格低1个标准楼层差，或与第二层的价格持平。