分户验收上午讲义

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1、北京市住宅工程质量分户验收管理工作培训讲座北京市建筑工程监督培训中心二零零九年九月一、文件出台的背景、管理目的和工作要求1、文件出台的背景近年来，随着北京经济的快速发展，住宅工程建设发展迅速，为加强和完善住宅工程质量管理，确保住宅工程的建设质量，结合北京市实际情况，2005年市建委制定了《关于印发〈住宅工程质量分户验收管理规定〉的通知》（京建质〔2005〕999号），2006年又制定了《关于印发〈关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》（京建质［2006］第139号，用于具体指导全市开展住宅工程分户验收工作，住宅工程的分户验收

2、工作成为保证住宅工程质量、减少住宅质量投诉的重要手段之一。但是经过两年工作实践，发现在住宅工程分户验收中存在一些不完善之处。目前执行的（京建质〔2006〕139号）和《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质[2007]1285号）附件中《住宅工程质量分户验收表》需要填写的表格内容较多，不便实际操作，为此，经组织有关建设、施工、监理单位座谈，听取有关单位意见，结合实际情况，现制订了《关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知》（京建质〔2009〕383号），以下简称“383号文”。《关于印发〈关于实施住宅工程

3、质量分户验收工作的指导意见〉的通知》（京建质〔2006〕139号）、《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质[2007]1285号）同时废止。《关于印发〈住宅工程质量分户验收管理规定〉的通知》（京建质〔2005〕999号）附件中《住宅工程质量分户验收表》停止使用。2、管理目的和工作要求（1）明确各参建单位的质量责任本文件中规定“建设单位是住宅工程质量分户验收工作的责任人。分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担”；“施工单位应当配合建设单位完成分户验收工作”；“工程监理单位对分户验收承担监理责任”；

4、参建的建设方、监理方、施工方以及物业公司组成分户验收工作组。分户验收工作组对建设方负责。（2）贯彻《建设工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001），把分户验收工作与施工过程中的分部工程、分项工程、检验批的验收相衔接，并在分户验收过程中起到了对检验批的验收结论进行复核的作用。分户验收工作的组织者是建设单位。在分户验收过程中，建设单位组织施工、监理和已选定的物业单位组成的分户验收组主要工作是：对已按照国家施工质量验收规范进行验收合格的工程采取分户检查的方式进行的复核。无论是施工过程中对分部工程、分项工程、检验批的验收，还是分户验收

5、，依据的标准均是国家施工质量验收规范。在分户验收时，每一套住宅及公共部位工程质量检查结论与相对应的检验批工程质量验收结论应当一致。（3）要求各参建单位切实落实分户质量验收责任。通过383号文的制定和执行，住宅工程在交付业主入住前，工程各参建单位组成的分户验收组确实进入每一户对工程观感质量和使用功能质量进行检查。原《关于印发〈关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》（京建质〔2006〕139号）和《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质[2007]1285号）附件中《住宅工程质量分户验收表》共分8

6、项内容58张表格，操作中与检验批验收存在一定的重复性工作，特别是有大量的表格填写内容。本次文件的重新修订，要达到参建单位切实对观感质量和使用功能质量进行入户实地检查的目的。（4）对住宅工程质量分户验收管理工作进行补充和完善。明确了分户验收工作中各参建单位的职责和责任，规定了验收组组成人员。提出了分户验收的两个阶段和实施的时间，将分户验收合格作为主体结构分部工程质量验收和工程竣工验收的前置条件。规定了分户验收工作要以《分户验收工作方案》为指导。明确了监理单位预验收和分户验收的关系。明确了分户验收工作组的工作程序和内容。提出了对检查项目进行标

7、识管理的工作要求，实测实量、使用功能和观感质量检查完成后应粘贴标识，并对标识的样式进行了规范。明确了相应的检查记录表格内容可以手写。规定了分户验收的合格标准。特别强调了对于检查发现的不符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求的项目应填写《住宅工程质量问题整改处置记录》。修订了《住宅工程质量分户验收表》，补充了《住宅工程质量分户验收检查记录表》。明确了相关分户验收资料的保存单位。对于参建单位不按照分户验收管理工作要求履行职责的，由市住房城乡建设委或区县建委责令改正。二、京建质〔2009〕383号文件的内容为进一步加强本市住宅工程质量管理

8、，落实《住宅工程质量分户验收管理规定》（京建质［2005］999号），保证新建住宅工程观感质量和使用功能质量，结合本市实际情况，现将有关要求通知如下：二、京建质〔2009〕383号文件的内容（