探究破产企业的土地使用权探讨与研究

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1、探究破产企业的土地使用权探究破产金业的土地使用权——关于企业破产过程屮土地使川权问题的探讨作者宋保卫在企业破产案件的审理过程中，破产金业的土地使用权问题是涉及的主要问题z—。因各破产企业的性质和注册的时间不同，土地使用权的取得方式亦不一致，对破产企业土地使用权的处置也不相同。现将笔者对破产企业土地使川权问题的儿点浅显的认识，与大家共同探讨。一、破产企业土地使用权的概念和法律特征土地使用权是指按照法律对土地加以利用的权利。破产企业土地使用权是指破产企业依据法律规定业已取得并仍可以有偿或无偿地利川土地产生效益的权利。根据土地管理法

2、规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国有十地和集体所有的土地虽不得侵占、买卖或非法转让，但土地的使用权口J依法转让。结合以上企业土地使用权的概念和令关的法律规定，破产企业土地使川权具有以卞特征：1＞主体特定。即在清算组处分破产财产以前，土地使用权只属于破产企业。2、来源合法。破产企业原來赖以生存发展的土地使用全不论是以何种方式取得，都应是根据法律规定拥有土地使用权证。破产企业非法获取的土地使用权，国家应无条件地无偿收回。3、财产有偿。土地使用权作为破产财产的亜要组成部分，其价值在破产金业牛存时

3、和破产后均会以不同形式体现出来。4、程序规范。企业取得土地使用权的程序是经过巾请、市核、批准、发证，而要取得破产企业的土地使用权，不仅要遵循企业破产法规定的程序，还必须经过资产评估程序、审核确认程序、成交价和议价程序、土地使川权转移登记等一系列程序。二、破产企业土地使用权的來源国家供给土地使川者土地使用权的主耍途径有两种，一种是出让，另一种行政划拨。土地使川权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权以协议、招标、拍卖的方式在一定年限内让为土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。划拨是指出止、转让以外的其他

4、各种取得土地使用权形式的行为，除拨用原来就属于国有的土地以外，主要是指市国家向农民集体征用一定血积的土地，所有权归国家，使用权划拨给单位或个人，山用地者支付征地费用，以后每年向国家缴纳土地使用税的土地使用形式。受让的土地使用权在一•定年限内町以转让、出租、抵押，而行政划拨取得的土地使用权只有规定用途的使用权。综观近几年所审理的企业破产案件，大量的全民所有制企业和集体所有制企业土地使用权的取得，主要来源丁•行政划拨，小部分才通过出讣与支付出让金的方式获取。三、破产企业土地使用权的处理原则和程序企业破产法虽然规定了如何处理破产企业

5、的财产，但忽视了破产企业最亜要的财产权利一一土地使用权的处理问题，有关土地管理法规也未涉及，这对人民法院处理破产企业的土地使川权带来了相当的难度。对此，笔者认为,耍处理好破产企业土地使用权问题，有必要遵循以下原则：（一）合法取得原则《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让•暂行条例》规定，土地使用权可以抵押。有的濒临破产的企业,为了不丧失土地使用权，往往将土地使用权和地上建筑物或其他附着物作抵押，期望凭籍其土地使用权恢复生机。但如果该抵押合同违背国家法律、法规和土地使用权合同的规定，就应认定无效，抵押权人就不能按抵押合同取

6、得土地使用权。因此，要取得破产企业的土地使用权，不仅要按法律规定办理，而口受让的权利主体、转讣的形式和转让手续都要合法。（二）优先取得原则《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使川范围内的土地使川权随之抵押。如果破产企业存破产以前，已依法将土地使用权或地上建筑物、其他附着物抵押给抵押权人，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和企业破产法的有关规定，抵押权人有优先受偿权和优先取得权。山于破产企业的十•地

7、使用权是破产财产的组成部分，如果以转让等方式处理，首先也必须满足全体债权人的需要。因此所有债权人也享有优先于非债权人的优先取得权。（三）有偿取得原则rti于我国土地所有权和土地使用权的分离。有些破产企业的土地使用权，是过去无偿或低价取得的。因此，在处理破产企业的土地使用权时，要不要考虑其使用权的取得方式，要不要评估作价问题，常常在审判实践中引起争论。有的主张无偿或低价取得的土地使用权，就不必考虑它的价值，或对其价值忽略不记，处理破产财产只要处分企业的物质形式的货币和实物。尤其在有行政命令的情况下，清算组提交给人民法院的破产企业

8、财产清单，往往对土地使用权的价值未作评佔，冇的甚金不说明土地使用权的起初情况。但笔者认为，新的权利主体想要拥有破产企业的土地使川权，必须有偿取得。不论破产企业的土地使用权是以何种形式取得，都应当交有评估资质的土地评估机构依法进行评估，然后以评估价为低价，通过公开拍卖的方式，对