如何警惕、防范酒店投资泡沫

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1、如何警惕.防范酒店投资泡沫（魏小安）冃前，中国的旅游止面临一个大发展的格局，按照国家旅游局的说法，未来五年叫黄金发展期。同样，酒店的发展在各地势头很猛的同时，泡沫也逐渐出现。作为投资商来讲，酒店投资出现炮沫现象并不可怕，最重要的就是如何警惕防范泡沫。市场泡沫：全行业都在亏损在酒店领域，泡沫化的趋势已经产生了，这种泡沫涉及到三个方面，第一是市场泡沫。大家都知道，凭我们LI常生活的感受也能感受到，我们的旅游需求非常迅猛。当然这种迅猛是可以长期、可持续的,但始终保持这样一个势头恐怕也不行。我们现在有几个特点：第一个特点是通货膨胀率很高，这也是我们全国

2、正在抓的一个重点，通货膨胀会产生什么影响？就是刺激人的消费。这个时候能花的钱赶快花。第二个特点是我们现在投资渠道非常窄，没有正常的融资渠道，钱只好存在银行里，看着它贬值。第三个特点是酒店的构造力非常独特，现在的市场上以前是不同的价格体系，而现在这个价格体系才刚刚打通。就投资商来看，实际上构造了一个比较突出的市场泡沫。2009年是酒店的一个低谷期，严格来说不是历史上最低谷的时期。51%出租率的概念是什么？意味着我们中国酒店全行业都在亏损，这不是一个好的状况。政府泡沫：高端酒店角逐二线城市第二个泡沫叫做政府泡沫。政府泡沫体现在几个方面：第一，高端酒

3、店是城市化的标志，中国城市这么迅猛发展，是个地方就得引来高端酒店。第二，国际化品牌又变成了城市的国际化标志，所以这几年我们很多外国的饭店管理公司日子好过。市场一提要求就是必须引进一些国际品牌，必须引进一个大投资项目，否则这个城市便没有面子。第三，就是这样的酒店，都是政府最好的接待基地，至于说政府给多少钱打多少折扣另当别论，但是市长有面子，书记有面子。最后就是一系列大活动都在搞，很多活动集中在酒店，比如说招商引资、会展性活动等等，所以就形成了一个态势：高端酒店从原来的一线城市迅速向二线城市和-:线城市扩张，比如我国沿海的一些经济发达的省份，基本上

4、每个县都有一个五星酒店，每个地级市得有三几个，省会一定要有一个五星酒店群，为什么？这就是政府的需求。政府不管投资亏损与否，有这样的项目就行，所以可以有很多政策的支持，比如土地的优惠、税费的返还，还有一些其他的政策优惠。这些都进一步强化了需求，构成了政府泡沫。投资泡沫：政府要政绩，投资商要政策笫三个，就是投资的泡沫。有市场泡沫、政府泡沫，怎么可能没有投资泡沫呢？而且投资商的脑子很淸醒，流动性过剩，大把钱没地方去，而房地产打压政策一个接着一个，手段一个接着一个出台，没得做了。所以，这两年文化地产、商业地产、旅游地产就兴旺起来了,兴旺的结果是大笔的资

5、金转移过来。在这些项目里最后集中到所谓的旅游地产项目，其中一大块都是酒店项目，所以这两年构造了三个新的现象，这三个新的现象，在未来几年会进一步强化。第一类叫做城市旅游综合体，以万达广场为代表，万达广场现在在国内已有100个了，总投资量大概1700亿。第二类叫做度假综合体，西溪天堂应该说是做得非常成功、做得非常出色的一个案例。第三类叫做景区综合体，大体上以深圳华侨城、东部华侨城为代表，构造了一个比较完整的格局，而且未来的格局是越來越大，规模也是越来越大。比如说海南一个水湾，12公里的海岸线、6个顶级酒店、100多万平方米的楼盘，构造了这么一个完整

6、的项目。他们现在当房地产项目看，实际上它就是一个度假综合体的项目。类似这样的东西在一起,就构造了一种投资泡沫，当然里面有实体的一部分。有的不是泡沫，但是里面也必有泡沫，而且有些事情是看得很明口的,政府也明白，投资商也明白，但是大家都耍做，为什么呢？政府要政绩，投资商要政策。而不完全是要效率，因为政策背后必然是效益，所以在有些项目上，如果只就一个项目本身你是看不懂的，为什么看不懂呢？就是作为一个项口，你没有办法分析,实际上里面这种泡沫性的因素，把我们给遮挡住了，更重要的是政策，尤其重要的是土地政策。所以以上三个方面，市场的泡沫、政府的泡沫和投资的

7、泡沫，构造了一个在未来的若干年之内，中国的酒店行业面临一个实体化发展的格局，同时也面临着一个泡沫化发展的格局。泡沫不能一概否定，我们喝啤酒还得有泡沫呢，啤酒没有泡沫啤酒不好喝，所以经济发展有泡沫是正常的。关键的是，作为投资商来讲，如何去警惕泡沫、防范泡沫。关于防范泡沫的建议第一，建议信息整合。什么要叫整合？因为这种信息谁都没有，政府都没有。比如说北京现在到底有多少酒店？星级酒店有数，非星级酒店则没数。可是我们是一个大市场，所以面临着一个总的信息整合，这是一个难度非常大的任务。按理来说，在现代社会，我们信息技术手段这么发达，但仍然整合不出来。第一

8、是现状到底有多少，第二是有多少在接?第三,是有多少在报批?在走手续?这些东西都不清楚，我们怎么来决策?尤其是涉及到经营的财务数据，基本上到现在为止没有