质量手册--策划

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1、项目组通过对政策、规划、环境和市场情况的初步了解，以及对各个行业发展情况的调查，结合众福物业的实际情况和社会发展的趋势作出以下分析和判断。背景-基本情况众福家园项目位于花溪大道与贵黄公路的连接处，该楼盘1-3层为商业地产，框架结构建筑面积12000m2。该物业另有地下停车位257个，1层可开通道与艺校人行走道相连，2-3层间设有缓坡车道可通行车辆。物业外延部可以形成临时停车道和贵黄公路匝道。二地域环境本项目地处艺校立交桥侧，毗邻贵黄公路入口，背靠彭家湾旧城改造区，上至花果园，下至花溪，也是即将开通的花溪二道

2、的出入口。该地交通便利车流量大，在附近1公里范围内有汽车行业市场、家具市场、建材市场、大型超市和多所学校，周边生活设施完善，地理位置优越。但是由于本项目地段处于城南的湘雅村和太慈桥连接部，该片区一直受困于环境污染问题，而污染问题的“罪魁祸首”就是水泥厂和电厂这两大污染源。附近的居民，不仅没有享受到居住在南明河与小车河依山傍水的健康生活，反而被这些企业每天生产造成的粉尘和黑烟所影响，生活环境很糟糕。另外，交通路网滞后也制约了该片区的发展。该区域是通往花溪，小河，三桥的咽喉之地，也是客运车辆出城的要道，每天的车

3、流量大，车多人多路窄的矛盾日益突出，而且该路段是单行道车辆掉头必须到五里冲，增加行车时间和成本。同时对物流集散也是个考验。n«r笋子冲备逋艺校立交侨花果园立交桥黄岭路儿空室外厉飯场nR金潸镇市白云区金阳新区X小河区1'贵阳经济技术开发区云岩区南明区花溪区开阳县乌当区贵阳概况GuiYangGaiKuang今年，贵阳市政府与中国铁建股份有限公司将合作改造太慈桥片区路网工程，建设北二环道路工程，该协议的签署，意味着该片区路网改造已全面展开。另外，两大污染问题的解决也确定了时间表，在2010年年底前，贵州水泥厂和贵

4、阳发电厂将整体搬迁。在这些企业搬迁的同时，太慈桥周边的路网进行升级改造，不仅能够极大地提升贵阳市区特别是太慈桥片区的空气质量，改善市民的生活环境，太慈桥片区也会因此获得本质上的改变。本项目位于贵阳市两城区之一的南明区，毗邻旧城改造重点项目区，周边将是目前已知的距离城中心最近的大规模潜在住宅群。规划中的花溪二道，以及已经动工的彭家湾旧城改造都对本项目带来无限憧憬。随着贵阳市交通建设的步伐加快，该项目区域必将形成为辐射周边30万人口的城市未来次中心区。SWOT分析Strength1•地理位置优越交通便利2•设有

5、2~3楼层间车辆缓坡道3•可以与艺校人行通道相连接4•具有很好的广告地理位置Weakness1・地处单行线区域车辆掉头难2.缺乏露天的停车广场Opportunist1•周边业态成熟适合多种行业经营2.背靠彭家湾人规模住宅建设区3•未来的城市次中心部4•规划中的交通枢纽区域Threats1•周边环境污染严匝2•交通拥堵现象时有发生3.区域内各个行业竞争都大4•招商难度大三市场分析通过对市场的进步了解，我们可以看到，在该项目区域主要是汽车行业，在太慈桥一带集中了龙诚广场贵阳市汽车装饰城太慈桥汽配城升华汽车城。太

6、慈桥到花溪沿线汽车产业一直比较发达，究其原因是因为花溪大道过去是离市区最近的快速通道，连接着花溪大道两侧数目从多的汽车展销中心和林立是汽车品牌4S店。太慈桥片区借着这样的地理优势快速成长为汽车装饰业为主的市场群。而艺校立交桥这一侧主要的市场是湘雅村家具市场北京华联也可以包括新发建材城。这一区域市场的类别就没有集中体现了。这一侧给人的印象更贴近城市。而众福所处的位置就正好在这里。应该说该区域汽车产业市场是比较集中的，从表面上看，选择在这里做汽车产业相关的市场是个比较理想的。可是，花溪区在政府的规划中将会逐步拆

7、迁现有的汽车市场和工厂，发展成贵阳市最大的人居区域。从发展趋势来看这里汽车产业的上升发展将一去不返。这里的最大消费群的消费需求也会发生调整。“市场需求决定一切市场的存在；因此在考虑市场定位的时候我们不得不提出：需求决定一切。这是市场规律，也是法则！通过对市场的考察和筛选我们发现家居装饰行业发展很快，市场销售额逐年增加。据权威机构统计：全国33个省会城市，393个地级城市，近3000个县级城市，家居饰品的年消费能力高达5000-8000亿元，一个10万人口的小县城，家居饰品年消费能力不低于2000万元。可见家

8、居装饰市场背后的巨大潜力。贵阳市是一个拥有350万城市人口的市场，可见它的家居装饰品市场的份额有多大？整合市场资源，创建贵阳首家家居装饰市场，填补市场空白，这将是一个极具前瞻性的决定。家居饰品在行业内的地位比较特殊，做为其他行业的补充，没有独立的市场地位。但随着房地产持续升温和家俱行业的快速发展，国内家居饰品业迅速崛起。过去的厂家都是代加工外销为主，缺乏独立的品牌，也没有规范的市场运作体系。各行各业竞争逐渐激烈的