营销策划之房地产策划宝典

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1、南方网讯广州豪宅的数量虽然并不多，但却代表着广州、甚至岭南的居住文化、建筑特色和建筑水平。因此，研究和探讨广州豪宅市场的变迁，了解和掌握广州豪宅市场变化的特点，对于把握广州豪宅市场的走向是很有助益的。研究和划分广州豪宅类别的方法有两种：一种是按年代来划分和研究，一种是以形态来划分和研究。按年代划分可以将豪宅划分成为一代、第二代和第三代豪宅；以形态划分可以将豪宅划分为地段、景观、产品和生态豪宅。这两种方法都可以从不同的角度來观察和展现广州豪宅不同时期的不同特点，我们可以从这些分析和研究中把握广州豪宅变迁的轨迹和今后发展的趋向。一、按年代划分的广州豪宅从不同年代对别墅的“根

2、源〃进行追溯，不难发现广州早期豪宅中的西关大屋、老别墅和小洋房大多都是富豪和官吏栖居的宅院，且以年代、身份和地位的不同而分布在几个相对独立的区域，如西关、沙面和东山；而现代豪宅的开发重点也是一直倾向于社会先富起来的成功人士或者社会精英，大多是以形态和时间的不同而分布于东山、天河和白云区及郊外；也正因为豪宅所具有的财富和地位的象征意义，才会引发人们如此强烈的关注。第一代豪宅代表作：沙面租界别墅、西关大屋、东山官邸上个世纪20-30年代，英、法强租了沙面，建起了由150多幢欧式风格别墅组成的别墅区。这些建筑风格各异，展现了欧洲各国建筑风采和特色，与沙面岛的江景和榕树融为一体

3、，形成独特的沙面景观和人居环境；还有一些屮西合璧的别墅和小洋楼坐落西关和东山，主要是西关商贾和东山官僚的栖居地；而最具岭南建筑的特色和风采的早期豪宅建筑当属西关大屋；这些早期豪宅建筑可以算是历史上广州私人别墅和官邸豪宅的起源。第二代豪宅的代表作：东山新河浦、华侨新村到了20世纪40年代~60年代初，广州第二代豪宅开始出现东山新河浦和华侨新村。在东山新河浦一带崛起了一个私人别墅群，绝大部分是海外回乡华侨买地自建而成，与东山农林上路一带的官邸豪宅相比，要少一些豪华和气派，但独立的门户和庭院，则是一般的市井民居所无以相比的；而位于环市东路上的华侨新村,占地约70万平方米，拥有

4、花园式独立别墅170多座、公寓200多座。华侨新村的绿化、学校、运动场等设施齐全，是建国初期专门为归国华侨兴建的，这在当时是全国城市中最大的华侨住宅区，也算是广州第一个带有商品房屈性的别墅群，其中80%~90%为华侨购买。第三代豪宅的代表作：二沙岛豪宅、白云堡豪宅、汇景及滨江、珠江新城和郊外豪宅第三代豪宅起源于20世纪90年代，广州经济高速发展，处处商机涌现，吸引了不少港商來穗投资，豪宅别墅的市场需求量也大幅增加。正是看到了其巨大的利润空间，城建集团、新世界、白云堡和侨鑫等大发展商，充分利用二沙岛、白云山、珠江等稀缺的自然环境资源和优势，开发了新世界花园、金亚花园、白云

5、堡和滨江东等豪宅和别墅社区，为广州豪宅和别墅的现代化提供了样板、模式和经验;进入新世纪，侨鑫、恒大和香江集团等发展商又开发了汇景花园、金碧华府和锦绣香江等有代表性的豪宅楼盘，更使广州的豪宅市场锦上添花。二、按形态划分的广州豪宅广州豪宅市场可以说是一直引领国内潮流的，从早期的淘金小区，到二沙岛,再到天河北、珠江新城、滨江东，进而到华南板块和广园东的豪宅，都因应广州城市发展与潮流变化而发展起来的，反映和折射出广州豪宅开发建设的历史与潮流。广州豪宅的发展至今业已历经了四种形态：第一种形态一一地段豪宅的代表作：早期的淘金路和天河北豪宅早期广州豪宅首先成就于“地段〃。例如淘金小区

6、豪宅、天河北豪宅和嘉和苑、锦城花园等。因地而"豪〃的豪宅，最早崛起于80年代末，辉煌于90年代初，如今其影响力虽日见衰退却仍有一定的市场。地段豪宅变迁的原因，主要是由于人们对豪宅的认识发生变化而引起的，例如淘金小区和天河北的早期楼盘地处繁华地段，当吋所兴建的高层住宅也曾因地而“豪"，但随着人们对豪宅的认识和要求提高，许多过去身价过万元/平方米的“豪宅〃，现在的二手楼价只有一半，已经不再拥有“豪宅〃的品牌、名声和地位，逐渐蜕变为一般的高尚住宅和普通住宅。不过，仍在售的地段豪宅虽然日见减少，但数量也还不小，但其豪宅的身份和地位己经明显弱化，例如天河北的伊顿・18、中怡城市花

7、园和珠江新城内的南国花园、星汇园等，其售价虽无法像早期淘金区及天河北豪宅那样卖出每平方米上万元的价格，但仍高居七八千元/平方米的价位。第二种形态一一景观豪宅的代表作：二沙岛豪宅群、滨江东豪宅群除了因地而〃豪〃者外，在广州还有因所处区域拥有独特自然景观而形成的景观豪宅，例如二沙岛和滨江东的楼盘。二沙岛的代表楼盘是新世界花园、金亚花园;滨江东的代表楼盘是海珠半岛花园、中海锦苑和丽景湾。景观豪宅起源于20世纪90年代，并儿乎在同时迅速走红，如今其形态正随着城市发展的步伐延伸、泛化：一方面江景盘从滨江东不断向东挺进，现在广州大桥以东的珠江帝景苑也