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1、需邪耆欝■晶逸人笺宾江东逸品台项目操作建议书呈送：广州市德裕发展有限公司撰写：广州市百富诚金发物业代理有限公司日期：2002年7月15日BUS首先在此衷心感谢贵公司给予我们参与该项目策划建议的机会，我们希望双方通过进一步的协调沟通，能够达到较完善的共识，共同在该项目的销售策划工作中取得更人的品牌效益、经济效益。日前，我公司策划小组特到现场进行了实地考察，对项目的规划特点作了初步了解。同时，我司也安排了市场调研部同事针对该项目附近地块的竞争对手项目以及市中心单体住宅楼项目进行了调查统计。凭借着我司成功销售海琴湾项目的珍贵经验，在配合分析当前宾
2、江路的销售状况下，做出以下的项目操作建议。希望对贵公司的工作有一定的启发和帮助。碧水湾畔一、宾江东路1、都市新贵、豪宅社区的产生■中海锦苑、海琴湾、丽景湾以及海珠半岛花园等高档临江物业的开发和建设,成功吸引了一批综合质素较高的祁市新贵入住宾江东路。豪宅社区的形象已在消费者心目中形成。■宾江东路的开通以及政府“一河两岸”美化工程的实施令社区居住环境更加优美，“绝版”地段概念进一步增强了江畔物业的高尚定位。2、三大住宅板块的划分①广州大桥以东板块；早期开发的新理想华庭曾经在市场中轰动一时，但由于策划定位的失误使到项目销售业绩未如人意。2001年
3、以来，随着城市新中轴线和未来会展中心的规划以及琴海居、丽水庭苑以及合生珠江帝景项冃的推出，这一地块也逐渐成为购买宾江社区买家的选择。②广州大桥以西，海印桥以东，宾江东路以北板块；“一线江景”板块项冃以最优美的居住景观（江景、景观路）作为项目主要卖点。由于地块而积有限，加上各项目纷纷以较高的综合素质吸引市场注意，所以这一地块的商品房售价在整个宾江东居住社区中是最高的。③宾江东路以南板块;“二线江景”板块项冃依靠宾江东一线江景居住区，以价格差作为项目主要卖点，通过户型、配套设施、整体规划成功吸引了一批资金承受能力有限但希望入住宾江社区的客户进行
4、购买。同时，由于项目综合素质较高，售价较为合理，因此也对“一线江景”项目南向单位销售产生较大压力。3、江畔景观物业销售特点由于一线江景物业在南北两个方向的景观差较大，因此在实际销售之中产生了许多独具一格的特色；①价格的差异性一线江景项冃由于南北向景观存在较大差异，因此影响到项冃不同单位售价的差异。以海琴湾为例，北向正望江单位销售均价接近12000元/平方米；侧望江单位销售均价在6800元/平方米；而南向非望江单位的售价仅为5800元/平方米，已基本与二线江景项目售价持平。②广泛的客户群由于住宅景观的影响，宾江东路江景项目南北向单位售价存在较
5、大的差异性（楼价由30多万至几百万）。如此大的差异吸引了各种客户。因此，客户层面的多样性也成为了江畔景观物业的销售特点。二、市场压力的挑战■集中开发增强了市场竞争的激烈度由于项目大量集中在临近地块进行开发,因此宾江东路销售市场竞争十分激烈。随着海琴湾、丽景湾等项目销售进入收尾阶段,一线江景项目中的汇美景台、珠江广场新一期住宅、金海湾、海珠半岛花园以及中信豪庭陆续将所开发的住宅投放市场,加上二线江景的锦骏华庭、嘉士花园通过完善自身规划与配套设施以及颇具匠心的形象包装,使到项目销售持续良好态势。各项目在激烈的市场竞争环境下纷纷各出奇招，力图占领
6、最大的市场。■由于项目整休进度的影响，需要下人工夫重新塑造良好的市场形象项目建筑封顶至尽已有近大半年时间。至尽,项目仍未进入正常的销售轨道,同时,建筑工程也没有继续施工。这种现彖极易误导来往客户,对建立项目的市场品牌造成一定的影响。因此,需要通过对项目重新进行全面的形象包装,配合各种硬件、软件的配套以重塑项目的失常形象。品适L生r一、水畔威尼斯特色住宅的塑造延续宾江东路豪宅缔造的高尚都市居住社区定位,利用独特景观环境,建造水畔威尼斯特色居庭。我们建议在建筑设计和园林规划上面大胆的进行突破创新。充分利用江畔概念；通过特色园林规划、配套等破件设
7、施和行销理念、品牌包装、销借服务以及物业管理等软件设施，在宾江东路塑造一个独具异国情调的人性化居庭。1、主题定位考虑本项目的实际状况，结合已确定客源的生活及喜好特征，我司对本项目作出如下市场定位：•以“水畔威尼斯”文化特色作渲染,增强项目人文气质,塑立清雅、精品的小区形象。•融汇自然、环保理念,增强项目规划魅力。二、规划设计塑造水畔特色住宅,满足都市人自然和谐的生活理念1、园林规划承天然,引珠水,造独具风情的精品园林•引珠江水入中庭园林，塑造独一无二活水系统;•塑特色威尼斯风格水景园林，造江畔最佳居庭;2、配套设施特色配套（如恒温泳池、人造
8、按摩温泉等等）提升项目市场知名度与含金量,将是成功吸引买家的重要原因。3、从用材上体现项目所引入的科技含量，体现环保概念现代家居侣导的“人本主义”,还•需要从物业装备上加添附加值
