西海滩项目全程策划报告

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1、西海滩项目全程策划报告第一部分：关于海口市别墅市场专题调查报告刖B（一）1-1别墅的由来（二〉1—2别墅的分类及其特性分述1（一）别墅按建筑形态分类及特性分述★独立别墅★联体别乐★联排别墅（排屋）★新型别堂2（二）别墅按市场级别档次分类及其特性分述★顶级豪宅塑别墅★高档型别乐★中档型别墅★经济型别峑3（三）别墅按单套总建面积分类及其特性分述★130—160平米★161—200平米★201—250平米★250—300平米★300平米以h4（四）别乐按建筑风格分类及其特性分述5（五）别墅按屈住功能划分及其特性分述★休闲度假

2、型别墅★经济生活届家型别墅★投资保值型别墅6（六）别墅区域分布分类及其特性分述（三）1一3别墅产品规划综述(-)别堂产品功能特点（二）别墅建造用材筹特点（三）别墅小区规划特点（四）别墅配套设施特点（四）1一4别墅市场构成体系综述A、(-)别峑产品在市场屮的卖点构成B、（二）别墅消费金字塔结构C、（三）别墅物业主要行销通路和策略1—5海口市别墅市场调查（一）市场调查选収范用说明（二）海口市联体别墅市场调查（三）海口市独立别墅市场调查（四）西海岸住宅市场调査（五）综合归纳说明2003年，海口楼市狼烟四起，四方诸侯蠢蠢欲动，

3、海口房地产市场真正进入了“大盘逐鹿”的时代。“吋势造英雄”，有战略决战才能一统江山,有竞争对手才能憑存高远。如果说2003年海口房地产是“十年磨一剑”时代，那么，即将到来的一年将是“煮酒论英雄”的时代。对于海口市的开发商来说，别割物业开发的经验从总体上看虽然并不丰富，但大多参与别樂开发的房产商，都在做着同一个努力——让用户心动！那么，海口西沙滩项冃应该怎样规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征乂是怎样？做什么样的别割产品在市场上才最受欢迎……等等。第一部分、项目研究背景1—1别墅的由来1.1别墅传统意

4、义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。而当今意义上的别墅，已不仅表示一幢讲究建筑式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢英至几百幢房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套,大量采用现代科技的新材料的发展成果，I何远远超过传统意义上的别墅，在选址和环境布局上，现代意义上的别樂则基木继承了传统意义上的“别割”的选择。1.2别墅生活眼下正悄然走近市民海口别墅市场的“第一次浪潮”整个八十年代后期，别墅的发展速度还较缓慢，然而,随着海南建省，10

5、万大学生下海南，海南成了冒险家的天堂，这期间海甸岛等区域出现了大批花园别墅群，形成了海口市别墅市场的第一次浪潮。这些别墅因、绿化差、配套跟不上，设计欠合理。几年的空置后，又被好事之人笑为“绿化程度甚高”——杂草从生。。于是又冇好事者称其为“別野”——寓意缺“土”海口別墅市场的“第二次浪潮”99年下半年开始，随着假LI海滩、热带海洋世界等旅游项目于落户西海岸区域，相继推出了一批新型的独院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全而,花园更开阔，黄金海岸花园、长信海景花园等楼盘的推出市场创造了良好的市场销伟业绩，形成了海

6、口市场的第二次浪潮。别墅的由来别墅市场的三次浪潮海口别墅市场的三次浪潮11-2别墅的分类及其特性分述别墅的由来别墅的分类及其特性分述“独院住宅、立体生活”是指城市人拥冇一个属于H己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活，是城市居民从市区的小高层、高层独立出來，拥有成套独用住宅Z后又一次划时代的居住生活质量和提升。这种时诡的生活方式，以全新的理念和模式给别墅市场注入了活力，出现了丰富多彩的产品样式，形成了“低层、低密度、低容积率”的“三低”住宅。/A丿海口别墅市场的“第三次浪潮”2001年年未，当海口房地产住宅开

7、发进入，规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、管理专业化、交通立体化……使得新一代的别墅更能适应人们对未来生活的新要求。随着市政道路的立体化，家用侨车的普及化，人均收入的增加，海口人越來越注重牛活的质量，排屋概念的出现，双复式公寓的形成。以排屋、联体别墅、乂證加式别墅等经济型别墅为主体的别墅住宅已经成为海口人置业安家及岛外人士度假、养老的新选择，一个“独院住宅、立体生活”的时代正到來，阳光经典、传世家g貓加IE住宅；4—6层为多层住宅；7—9层为屮高层住宅；10层以上为高层住宅。低层住宅的特点是：层数少、上下

8、联系方便，平而布置紧凑、结构单一、平而组合变化大、标准耍求较高等。别墅的分类目前为止，别墅住宅可谓是千姿百态，形形色色。别墅产品的分类方法很多，是否善于掌握別墅产品的科学分类的方法，对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢得优势、分析比较、定位决策等至关重要。然而，别樂产品的细分并没有一阴按市场级别档次分类按单套总建面积分类进行分类如下