花都_小城之春营销策划总纲

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1、【花都•小城之春】营销策划总纲2008.目录花都市场分析1项目概况2项目定位3项目营销推广建议4经济环境政策环境规划前景发展前景研判宏观环境分析第一部分市场分析经济环境宏观环境05・07年GDP年增长率为17.2%,与广州整体GDP上涨幅度相当；2008年第一季度花都GDP总量为109.59亿元。GDP的快速增长，为当地的房地产业发展提供良好的经济基础。05・07年度城区居民可支配收支情况（单位：元）花都城区居民可支配收入由05年14806元上涨到07年18562元，增长率为25.36%；收入与支

2、出基本保持平衡。人均可支配收入稳步增长，为房地产发展提供了支撑点。05・08年一季度GDP总量（单位：亿元）政策环境宏观环境金^融策加息——2007年先后5次上调人民币存贷款基准利率至目前的7.29%置业成本増加，需求受抑制；提高投资性客户置业门槛，导致投资需求减少；房企融资难度提高，影响开发进度。上调存款准备金——2007年至今先后13次提高准备金利率，并于5月13日公布5月20FI起再次上调，执行16.5%基准。提高首付——《关于加强商业性信贷管理的通知》提高多次置业的首付比例及贷款利息区域性

3、金融政策2007年7月，花都区住房公积金贷款额度由25万调整至40万；同吋机关企业住房公积金存缴比例由7%调整为12%。对当地购买置业提供扶持和鼓励金融手段为调控主导，积累效应发挥，市场渐归理性。规划利好宏观环境总体规划总体定位——以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型高新技术产业为特色，拥有强大对外交通枢纽功能，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，自然生态环境优美，适合创业、居住的广州市北部重要城市组团。2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊

4、区、城市屮心区、城东开发区三个功能区片。规划利好宏观环境区域规划花都区规划为七个发展区，其屮新华屮心城终点发展区和狮岭一芙蓉调整完善区两大区域为房地产业集中发展区域；本项目地块位于新华中心城重点发展区，周边拥有完善的教育配套，饮食配套，距离花都区府、商业中心距离近，拥有丰富的人文资源。开发前景好，远景具有潜力韌划七大发展区：新华中心城重点发展区狮岭一芙蓉调整完善区东部调整完善区赤妮协调发展区炭步协调发展区机场控制发展区及北部山林生态发展区狮岭一芙蓉调整完善区：住宅沿山前大道分布，以皮革产业和芙蓉度

5、假资源为依托,产品以别矍为主新华镇：包括天马河公园板块、区府板块及新机场板块，产品以洋房为主；规划利好宏观环境交通规划四纵四横的高速路网增加了花都地产的区域号召力和辐射力；地铁3号、9号线的规划开通将进一步缩短卫星城与广州屮心城区距离；花都港、新白云机场及广州北站等对外交通枢纽为花都外向型城市提供了良好的基础。花都作为广州北部的重要交通枢纽区域，交通硕件相当完善，区域优势明显。综述区域核心产业状况汽车城珠宝城皮具城空港经济花都区四大支柱产业分别为皮革、珠宝、汽车及空港物流业，其中汽车及珠宝产业位于

6、新华镇，皮革产业则位于狮岭镇，而空港物流业则集中于口云机场周边。区府板块交通、生活配套设施齐全等优势H益呈现，产业园区积聚该板块购房的热潮逐渐升温。除了板块所在区域的珠宝城、汽车城客户外，板块楼市同样吸引了周边皮革城和空港物流区客户。汽车产业区域核心产业状况产业现状07年，汽车城成为拉动花都区工业产值快速增长的一大动力。到2010年，花都汽车产业基地（花都汽车城）总体规划占地50平方公里，年产值将达1000亿元。已正式落户的世界500强企业有10家。另外，汽车城科教区的项目——华南理工大学广州汽车

7、学院2006年夏季招生，在校全日制木科牛10000-15000人，在职、短期培训5000-10000人。汽车学院的建成和使用，将为花都房地产市场带来一定的市场支撑。汽车城近年产值情况25.63%40.7%396.9975.32007年41.79%41.8%345.13825.82006年116.43%39.8%286.97212005年汽车城产值同比增长汽车城产值占工业比重汽车城产值（亿元）工业产值（亿元）（数据来源：花都区统计局）汽车产业区域核心产业状况消费群分析高端消费群体：主要是企业的高级领

8、导、企业主，拥有私家车，是花都高端物业的消费群，如碧桂园假日半岛、花者*雅居乐等。中端消费群体：'主要为中阶层，高收入、占企业人数少。部分选择区府附近置业，多数为区府附近租住。汽车城有公交车通往镇区，且部分企业有大巴接送，中端消费群对公共交通有较大依赖。低档消諒諒体：主要是大多数的普通工人，收入低，集中在汽车城配套公寓。对周围楼市的影响：汽车产业的逐步规模化带动了风神大道板块的房地产业，近两年周边楼盘涌现，包括万科天景花园、天马河国际公馆等，广州保利城、祈福凤凰台和风神花园邙艮价房