北京物业产业发展策略综述

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1、北京物业产业发展策略综述“十二五”时期，是北京市深化改节开放、深入推进经济发展方式加快转变的攻坚时期。在新形势下，北京物业管理产业的发展环境出现了新特点，対物业管理产业提岀了新需求。本文结合《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲耍》，借鉴其他国家和地区发展经验,探讨北京物业管理产业发展的模式与战略。1北京物业管理产业发展现状1.1物业企业数量与资质北京市物业企业数量在2007-2010年逐年递增，年平均增长率是11.29%。北京市本区背记注册的物业企业也在逐年增加，年平均增长率是2.88%。这说明伴随看北京历地产业的发展，物业市场逐步扩人，同时吸引了外区登记的物

2、业企业进驻，而且增长比本区快，2010年占到北京市整个物业企业数屋的22.95%(各年份数据见表1)。北京市2007年取得《物业服务企业资质证卩》的一级资质企业占到全国总数的20%左右，二级资质企业占全国比例的78.72%,这反映了北京市物业管理产业发展居于全国领先地位。2010年北京市一级、二级资质企业分别占物业管理企业总数量的3.62%~1J8・89%；三级资质工2007年有所减少,占总数比例下降至78.79%。但从整体上看，北京市资质企业水平主要集中于三级资质的规模，一、二级资质水平企业比重仍冇待提高，行业仍处于发展初期，整体抗风险能力较差。1.2物业管理产业类

3、型北京市物业管理产业有4种类型，分别是居住类、商业类、工业类和综合类［1。2007-2010年，北京市物业企业实施项冃数量年平均增长率为3.4%；建筑面积年平均增长率为5.21%；居住类、商业类、工业类和综合类2010年北京市物业企业实施项目数量占的比率分别为68.09%、3.80%、2.30%和25.81%；居住类、商业类、工业类和综合类2010年北京市物业企业实施项口建筑面积占的比率分別为79.65%、1.77%、5.40%和13.18%；从这里可以看出居住类仍然是北京市物业企业的主题，不管从项目个数或管理的建筑血枳上都占据绝对优势(2007-2009年项冃数量和

4、管理建筑而积见表2)。但是，近年来商业类地产开发比例趋于上升，今后北京市的商业物业存在着很人的发展空间。总Z,北京市物业管理产业还处于发展初期，趋向于劳动密集型产业，目前人部分工种所需要的人员并没有耍求较高的&业知识和技能。北京市物业管理企业规模的扩大和数虽的增长,提供了更多就业岗位，为解决北京市就业问题，乃至为维护北京市的社会稳定起到了一定的积极作用。2北京物业管理产业战略环境分析北京市物业管理的战略环境分为宏观环境和微观环境，宏观环境主要包括政治与法律环境、经济环境、社会文化环境和技术环境，微观环境主要包括竞争环境。2.1宏观环境分析(1)政治与法律环境。北京市物

5、业管理处围绕《北京市物业管理办法》制定了近40个政策文件，这套政策主要是解决三大问题：-•是政府要认清物业管理产业目标，运用专业化管理实现北京市住用安全这个终极hl标：二是物业公司应该提高尊重业主的财产权利意识，加强物业法规学习，更好地为业主服务。三是业主和物业公司之间能站在法制的平台上平等对话。(2)经济环境。北京市物业管理正逐步推向市场，进行专业化的物业管理。北京物业管理产业的服务范围逐步扩大，不仅包括住宅物业和商住物业，述包括学校、医院、政府办公大楼、市政道路等公共物业区域。更多的公共物业推向市场将给北京所有物业管理企业带来新的机会。(3)社会文化环境。北京市小

6、区业主对居住环境的要求向舒适、和谐的高层次转变，业主认识到良好的物业管理使房产保值以至升值。物业管理向综合小区管理转变，吸引越來越多技术型人才和专业型管理人才进入这个行业，从业人员的整体索质不断捉高。(1)技术环境。国家建设部推出了住宅产业化的一系列政策，促进北京市住宅产业向集约型、质最型转变，物业建设向智能化发展。网络化、智能化管理服务成为当前和今后一段时期物业管理企业竞争制胜的关键所在和基本管理服务手段。2.2微观坏境分析(1)潜在的进入者。对于北京物业管理行业来说，除了政府核准资质外，进入几乎不存在明显的壁垒，发展商、承包商、房地产中介公司、酒店业、渠道运营商都

7、是潜在的进入者。北京市物业管理行业的利润率较低，对新进入者缺乏吸引力，物业管理市场对新进入的品牌也需要和当长的认知和接受过程，新进入的物业管理企业很难対现有金业构成威胁。(2)替代品的威胁。北京市正在人力推动城市社区建设，完善社区服务体系，北京市物业管理已取代I口有的房屋管理体系，促成了社区管理体系的变革，没有受到替代品的威胁。(3)购买方的议价能力。北京市现行物业管理模式较落后，业主对物业管理认识不成熟，单个业主常以拖欠或拒交管理费进行对抗，当大多数业主有组织的进行议价吋，其议价能力相当强。⑷供应方的议价能力。北京市物业管理行业除了水、电、煤气等少