房地产企业所得税稽查案例

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1、1房地产开发企业少列收入虚增成本偷逃企业所得税案2第一部分一、案例编写人winwind二、编写目的通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业少计收入、多列成本，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特别是分析性复核方法在查前、查中的运用。三、关键词企业所得税少计收入虚假发票虚增成本多列期间费用3偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用1.隐瞒委托代销收入2.隐瞒按揭首付款3.隐瞒违章建筑租金4偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用4.虚列建安成本5.虚列材料成本6.虚列拆迁成本5偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.混

2、淆成本对象6偷税手段少计收入多列成本成本计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费5种检查方法检查方法1.案头报表分析2.账目检查3.全面外调4.信息系统应用5.实地核查78第一部分四、基本概念（一）建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。9第一部分（二）楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面

3、积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。10第一部分(三)甲方供材在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。11第二部分案件来源一纳税人基本情况二案件查处情况三定性处理及依据四12一、案件来源专项检查13二、纳税人基本情况工商注册、税务登记情况（一）企业经营情况（二）14（一）工商注册、税务登记情况金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司），成立于2003年10

4、月。工商登记类型：内资有限责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。该企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。该地区预售阶段适用预计计税毛利率15％15（二）企业经营情况该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块85.8亩，开发了两个项目：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。其中都市花园一期建筑面积10万平方米，于2006年竣工；都市花园二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。2004年实现预售收入9863.9

5、0万元，2005年实现预售收入10821.23万元，2006年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。16（二）企业经营情况都市花园一期建筑面积10万平方米2006年竣工取得拍卖地块85.8亩开发了两个项目都市花园二期建筑面积10万平方米尚未竣工17三、案件查处情况案头分析准备（一）稽查实施（二）查补税款计算（三）18（一）案头分析准备检查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。

6、发现该企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部了解情况不一致。19纳税申报情况（一）案头分析准备项目/年度200420052006销售收入0032685.13预售收入9863.9010821.233000计税成本OO30397.17期间费用总计814.99788.7470.76利息支出582.34582.340业务招待费13512020.76其他期间费用97.6586.4050主营业务税金及附加646.09708.79982.5应纳税所得额327.5125.65-1418.07应纳所得税款6.1141.470已纳所得税款6.

7、1141.47020（一）案头分析准备申报表比率分析1财务费用分析2业务招待费分析321可能存在虚增成本或者少计收入问题1.申报表比率分析（完工项目）缴纳所得税款47.57万元所得税贡献率为0.13%<3%毛利率为7%<20%收入32685.13万元222.财务费用分析该企业2004、2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2006年以前所有楼盘均未完工。根据总局税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而

8、借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。233.业务招待费分析该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。