戴德梁行-南昌市蓝天碧水购物广场可行性方案建议

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1、戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司商铺部Sep.2006DTZ-RetailDepartment蓝天碧水购物广场可行性方案建议1序言基于本行对于南昌市场的深入了解，以及对于大型购物中心类型项目丰富的服务经验，现提出以下商业规划可行建议方案，供贵司参考、比照。2第一章项目分析3蓝天碧水购物广位于南昌市青山南路，与王家庄路交汇处。蓝天碧水购物广场预计于2007年7月交付使用，项目总建筑面积15万平方米左右，组成部分包括6座住宅塔楼；地下1层车库和设备用房；地上3层商业裙楼。1.1项目概况蓝天碧水购物广场之平面布置，东西向长约329.86米

2、，南北向宽约129.05米，主要以临青山路方向中间为主要正门，东北角、西南角也设计有主要出入口。-1～3层商业裙楼，总建筑面积近60000平方米，为本策划报告之研究对象。1.1.2项目组成1.1.1地理位置1.1.3商业物业4蓝天碧水购物广场部分设计之设备设施包括：1、中央空调设备2、2部垂直货用电梯3、2部垂直观光电梯4、21组自动扶梯蓝天碧水购物广场东临青山路，为双向4车道，与八一大道相连接，八一大道为南昌市的主要道路，车流繁忙。青山路上设有公交站，过往巴士线路近7条，由于青山路车流并不算繁忙，因此行车状况基本还是比较理想的。1.

3、1.4设备设施1.1.5交通路况5蓝天碧水购物广场处于南昌市东湖区，区内集中了省军区宿舍、省电力局大院住宅小区、制药厂宿舍、南昌晚报宿舍、公安厅宿舍、中医学院宿舍、一附院宿舍、阳明锦城、自由都市等数十个住宅小区。周边银行、学校、医疗、集贸市等配套设施也非常齐全，休闲娱乐场也较为齐全，如名典咖啡、川江食府等。整体商贸环境还不够成熟，商业气氛较弱。1.1.6整体环境6整体环境图7蓝天碧水购物广场之商业辐射区域，受整体商业环境和地理位置的影响，其一级辐射范围大约向东3.5公里,向西3.5公里,向北4.5公里,向南2公里，基本集中在项目周围，

4、主要包括项目东面和南面部分区域；二级辐射范围可达青山湖,红谷滩。1.1.7辐射商圈8项目商圈图91.2项目SWOT分析项目优势+地处青山路与王家庄路交汇处，青山路与八一大道相连接,为南昌市主要道路,位置优越，整体环境良好+周边住宅密集，新盘林立，提供大量潜在的消费群体+前期商业规划设计良好，项目理念较为新颖，硬件设施齐备+即将引进国际知名大型超市，可利用其提高商户的期盼值+周边消费水平中等偏上，消费力不错+项目规模适中，风险及机会的控制较为平衡+本项目连接青山路方位设置有公交站台,有七条公交路线可直达本项目,交通便利10项目缺点+距离

5、南昌发展成熟的商业核心有一定距离，对聚客力有较大影响+周边消费群体来青山路消费习惯需要一定的时间培养+周边的住宅小区规划过于杂乱,特别是上下沙窝有大片的农民自建房,区域整体形象较差+本项目只有两面临街,且人流不是很多+南昌商业的进一步发展，带来新的机会+经济的不断发展，大中型商业零售业的不断扩张带来机会项目机会11+收入的不断增加，令市民的消费欲望不断提升，令整体商业形势看好+青山路成熟且具有一定规模的商业中心基本没有，竞争较小项目威胁+本项目区域外来人员较多,消费力还有待开发,如何进行业态规划和差异化经营去吸引更多的消费者是本项目

6、所要解决的最大问题。+南昌市区仍有多个大型商业项目推出，给市场承接能力带来一定压力+南昌市商业中心设施齐备，商业楼宇众多，聚客能力很强+主力超市的招商未必能如期顺利签约，对于整体推广的时间安排有一定的影响12本项目周边整体居住环境较差，商业并非位于核心位置，尚需建立自身的号召力；周边消费力水平不错，但市级商业中心区域已发展成熟，商业楼宇众多，竞争激烈；而本项目所处区域内无大型购物中心，不断发展的大型住宅片区令得此区域的消费诉求愈发强烈，发展功能齐全的购物中心具有一定的市场基础，未来的消费有诉求，但要求也会愈发苛刻。因此，本项目欲取得成

7、功，赢得市场认可，必须完善区域功能，迎合消费需求，具备商户的基础，寻找市场的空白环节，形成自身的特色。综合评述13第二章项目可行性方案建议14通过对市场的了解及本项目的所具备的条件分析，本行建议如下：主题定位：针对目标消费客层，结合目前市场状况，建议本项目定位为：由沃尔玛超市、各特色次主力店以及潮流、时尚商户组成的中档偏高的大型商业购物中心，集购物、休闲、餐饮于一体，力求树立南昌商业新形象，形成南昌市具代表性的区域购物中心。本项目功能齐全，目标消费群体涵盖范围广泛，主要是年龄在20-55岁之间，年收入6万元以上之家庭消费群，主要服务于

8、周边住宅区及周边商贸、医院、部队等企事业单位工作人员。目标消费客层：15主要包括：东湖区之医院、部队行业等各企业单位从业人士周边住宅区居民及本项目住户项目内特色元素所吸引的其它区域人士商户定位遵从主题定位，为面向中