现行房价宏观调控政策利弊研究及对策探究

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1、现行房价宏观调控政策利弊研究及对策探究摘要：房地产市场存在的高房价、高空置现象已严重影响到国民经济的平稳持续发展。现行房价宏观调控政策存在一些弊端，其整体不足影响了调控效果。基于对现行房价宏观调控政策的利弊分析，认为解决房价问题，必须整体筹划、实行系统性的措施：转变政府职能、治理土地财政，同时完善信息披露制度、增加住房供给、弱化外资对房地产的助力。关键词：宏观调控；对策研究；房价我国房地产行业的利润率高达30%〜40%,远高于各行业的平均利润率。房价一路走高，城镇住宅平均售价达到工薪阶层年收入的10〜20倍。房地产市场上供给严重不足，需求过度膨胀；房价过快上涨严重制约了城镇居民住房问题的解决和

2、国民经济的平稳持续发展，这与“和谐社会”的政治主张相抵触，也与“民富则国强”的政治理念相左。遏制房价过快上涨，促进房价合理回归，已成为国家宏观调控的重中之重。1现行房价宏观调控政策利弊分析1.1货币政策2010年至2011年间，中央人民银行连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率。存款准备金率提高，货币乘数就变小，从而降低了整个商业银行体系创造信用、扩大信用规模的能力，其结果是社会的银根偏紧，货币供应量减少，利息率提高，投资及社会支出都相应缩减。存款准备金率提高后，一方面，货币供应量的减少使消费者购房积极性下降，消费者产生持币待购的心理；另一方面，银行可供贷款的资金减少，而贷款作为主要的资金来

3、源,一旦减少将很大程度上影响整个资金的筹集，引起房地产投资的减少。从经济学角度分析，存款准备金率的上调同时作用于房地产市场的供求双方，而利率变动引起的需求变化幅度大于供给变化幅度，这会导致价格的下降。如下图所示：需求曲线D和供给曲线S同时左移，均衡价格P下降。紧缩型货币政策对遏制房价过快上涨有一定作用。图1供求曲线图1.2房贷政策2011年1月26日，国务院出台新“国八条"，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。(1)房贷首付比例提高将限制投机性的炒房行为。高首付对炒房者而言，增加了投资成本，压缩了利润

4、空间，减少了流动资金。因而投机性炒房行为得到限制，房价的上涨趋势至少在短期内将会被有效地遏制。(1)房贷首付比例提高对投资性购房行为的影响不大。投资性购房者作为长线投资者，看中的是中国房地产市场的未来，由于人民币的强势升值，他们认为房价在今后相当长的一段时期内将继续上涨。所以，房贷首付比例提高10%左右对此类投资者的购房行为影响不大。当然，从量的角度来看，此类投资者由于投资成本上升，加上房贷首付比例提高可能会扼制房价上涨趋势，这会给他们带来一定的心理影响，可能会产生一段时间的观望。(2)房贷首付比例提高对于升级换代的改善性购房行为产生一定负面影响。改善性购房行为的目的是升级换代，此类购房者多属

5、于中高等收入群体。房贷首付比例提高增加了此类购房者的购房成本，抑制了部分个人的刚性购房需求。房贷政策虽然在短期内对抑制房价过快上涨有一定作用，但是对于部分经济实力雄厚的投机性炒房者和一些十分富裕的购房个人而言，此项政策影响很小；同时对改善性购房又产生了一些消极影响，不利于部分购房者改善居住条件；一些消费者还可能转向二手房市场，这样会导致二手房住宅需求增加，拉动二手房价格上涨。另外，商业银行受盈利的驱使，在资金充足的情况下，就会想尽办法进行变通，提高贷款利率的政策恐怕难以得到不折不扣的执行。因此，此项政策在长期内对房价的抑制作用欠佳。1.3税收政策政策①：2010年10月1日起，对个人购买普通住

6、房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。政策②：个人购房住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税。政策①的出发点主要是为活跃住房市场，鼓励居民购买普通住房和换购住房。政策①出台后，一定程度上减小了首套房购买者尤其是小面积住房购买者的购买成本，可以刺激首套购房者的购房需求。政策②传递了政府抑制投资投机性购房需求的政策信号。从短期看会导致二手房交易市场出现波动，但从长期看，政策②的主要影响还是抑制投机性炒房行为，减少了资金向房地产行业的流入。但是二手房的交易成本会因此大大提高，很多业主便不再急于出售二手房

7、，而是换为出租。这样二手房市场的供给就会大大下降，一定时间内也有可能造成房源紧张，在供不应求的情况下，卖方会将这笔费用转嫁到买房身上，从而变相推高了房价。而在供求基本平衡的情况下，由于提高了交易成本，会抑制房地产市场的流动性，在1.4行政干预政策政策①：保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款