物业管理--物业管理发展趋势及解决对策

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1、摘要：在我国，物业管理目前已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设,为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。但是，像其他新兴的事物一样，发展到一定时期就会出现"瓶颈"状，暴露出各种各样的问题。而面对现状，我们必须认识到物业管理企业的专业化与规模化、股权化与市场化；物业管理的智能化与网络化发展；物业管理行业的规范化与法制化发展是我国物

2、业管理改变现状、立足未来的必由之路。本人就读物业管理专业，曾在上海诚成物业管理有限公司实习，虽然目前没有继续在相关专业实习，但根据所学所闻所感，也试讨论一下我国物业的发展。关键词：物业管理问题对策发展趋势目录一、物綁在僦31、32、33、44、4二、解决问题的对策442M驱路53、側跑狰54、走以妹各6物业管理发展趋势及解决对策一、目前物业管理存在的问题1、自身资金不足物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难，主要体现在以下几个

3、方而：一方而由开发商支付的管理基金（建设部冇关文件规定是所开发的物业总造价的2%）以及有开发商和业主一•起提供的维修基金不能完全落实，业主大多不愿负担，因此取得这部分经费难度很大。另一方面管理费收取不规范。特别是一些地区管理费标准偏低,正常管理支出没有着落，多数物业管理公司之所以能维持运作是由于利用了多种经营等来弥补不足。还有接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。业主的义务Z—是按时交纳物业服务费用。在物业管理屮也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消

4、费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象吋有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。2、资质参次不齐物业管理金业的资质直接反映了该金业的资金状况、技术能力、服务水平等，是物业管理企业的一个综合体现，也是取得广大业主信任的一个标志，而目前我国的物业管理企业资质各个

5、相差茯远，主要由于以下两个方而：一个是企业门槛低。物业管理企业不同于工业企业需要成套设备、厂房、有成熟的产品,也不同于一般的商业企业，需要相对充沛的资金可供周转从而由进销差价来赚取利润，而物业管理金业提供的是服务，一般没有什么资产，最低限额只需要10万元人民币，〃几张桌子儿个人〃便构成了一个企业。另一个是市场化较低。物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业管理公司或附屈的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管理公司、各大系统单位组建的物业管理公司，其中最后一种途径只占少数，最多的是通过一、三

6、两种途径组建起来的。而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念，制约着物业管理的自由市场化发展。本人所在的是诚成物业公司原屈开发商下屈的上海市最早的49家具冇二级资质物业管理企业之一，而且［2承接管理或参与顾问管理了多个物业大厦和用住小区，目前管理总建筑面积达100多万平方米，。因此资质属于优良的。3.法律体系不完善不管从事什么行业，都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展，而口前我国在物业管理法律这一块却略显不足：一个是法律体系不甚完善。到目前为止，关于物业管理的最

7、高法律法规就是2005年才颁布的《物业管理条例草案》，于2007年《国务院关于修改＜物业管理条例〉的决定》开始实施，由此可见法律体系的建构述需要时FL同时，也导致了物业管理企业与业主在管理与服务过程中产生的问题、纠纷无法右效、正确地解决，造成了物业管理企业与业主很难和谐相处。而另一个是制定的法律法规与现实有差距。虽然国家颁布有条例，但是，只能从宏观上把握，而各地乂相继制定了地方法规，但在法规与实际各物业管理企业操作上冇些差距，例如武汉市物业管理地方法规屮规定物业管理费不能超过1元/平方米（不含电梯），但实际上迫于无奈大多数的物业管理

8、费在1.2元/平方米-1・8元/平方米之间波动，与法规不甚相符，而对于这种值得推敲的条文，很多企业采取变相的收费方式。致使法律与现实相差甚远，造成金业与业主有苦难言、有法难遵的局面。4、业主的物业知识缺乏一方而，舆论宣传缺乏明确的政策