浅谈住宅地产策划与商业地产策划之差异

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1、浅谈住宅地产策划与商业地产策划之差异中国房地产市场走过了十多年的发展历程，其物业开发模式也儿经演变，继住宅地产开发主流Z后，商业地产现正逐渐成为地产开发市场的新宠儿。但在开发商赚取商业地产开发高额利润的苗后也同样承担着一定的市场风险。在房地产市场工作了2年，经历了由从事住宅地产策划到商业地产策划的转变，从屮也领略了如下儿点策划差异要点。一、价值商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项FI必须要系统考虑项FI的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利冃标。而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品定位及H标消费群体定位，最后通过销售实现

2、开发价值。二、经营管理招商是商业物业成功开发的关键所在。一个商业项冃，如白货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作吒并不断升值。统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用，尽早介入项□整体开发，为招商及后期经营管理作好准备。而住宅一般不存在招商问题，带底商的住宅，具体

3、销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是一般经营户，但一般前者居多，以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例，这点也非常重要。三、市场风险开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低lij场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发冃的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。而住宅相对來说开发风险较小，因为住宅消费群体较

4、广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。公司规章制度一、公司形象1、员工必须清楚地了解公司的经营范围和管理结构，并能向客户及外界正确地介绍公司情况。2、在接待公司内外人员的垂询、要求等任何场合，应注视对方，微笑应答，切不可冒犯对方。3、在任何场合应用语规范，语气温和，音量适中，严禁人声喧哗。4、遇有客人进入工作场地应礼貌劝阻，上班吋间（包括午餐吋间）办公室内应保证有人接待。5、接听电话应及时，-•般铃响不应超过三声，如受话人不能接听，离之瑕近的职员应主动接听，重要电话作好接听记录，严禁占用公司电话时间太长。6、员工在接听电话、洽谈业务、发送电子邮

5、件及招待來宾时，必须时刻注重公司形象，按照具体规定使用公司统一的名片、公司标识及落款。7、员工在工作吋间内须保持良好的精神而貌。8、员工要注垂个人仪态仪表，工作时间的着装及修饰须人方得体。二、牛活作息1、员工应严格按照公司统一的工作作息时间规定上下班。2、作息时间规定1）、夏季作息时间表（4月——9月）上班时间早8：30午休12：00——14：00下班时间晚18：002）、冬季作息时间表（10月——3月）上班时间早9：00午休12：00——13：30下班时间晚17：303、员工上下班施行签到制，上下班均须本人亲口签到，不得托、替他人签到。4、员工上下班考勤记录将作为公司绩效考核的重耍组成部

6、分。5、员工如因事需在工作时间内外出，要向主管经理请示签退后方可离开公司。6、员工遇突发疾病须当天向主管经理请假，爭后补交相关证明。7、事假需捉前向主管经理捉出川请，并填写【请假川请单】，经批准后方可休息。8、员工享有国家法疋节假日正常休息的权利，公司不提倡员工加班，鼓励员工在日常工作时间内做好木职工作。如公司要求员工加班，计发加班工资及补贴；员工因工作需要自行要求加班，需向部门主管或经理提出中请，准许后方可加班。1）、加班费标准公司规定加班费标准为10元/小时；2）、加班费领取加班费领取时间为每刀24H（工资发放H）。三、卫生规范1、员工须每天淸洁个人工作区内的卫生，确保地面、桌面及设备

7、的整洁。2、员工须口觉保持公共区域的卫牛，发现不清洁的情况，应及时清理。3、员工在公司内接待来访客人，事后需立即淸理会客区。4、办公区域内严禁吸烟。5、止确使用公司内的水、电、空调等设施，最后离开办公室的员工应关闭空调、电灯和一切公司内应该关闭的设施。6、要爱护办公区域的花木。四、工作要求1、工作时间内不应无故离岗、串岗，不得闲聊、吃零食、大声喧哗，确保办公环境的安静有序。2、新入职员工的试用期为三个月，员工在试用期内要