商业地产策划与住宅地产策划差异

《商业地产策划与住宅地产策划差异》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、一、价值层而的差异1.物业价值商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项II必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的贏利目标。

2、何住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品处位及冃标消费群体肚位，最后通过销售实现开发价值。从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项日一旦没做旺,其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。2.利益关系从主体上说，住宅地产的价值链显然单一得多，即“开发商一一终端消费者雹商业地产的利益参与者更为复杂，它的价值链是“投资者——开发商——

3、营运商——经营者——终端消费者雹其屮包含这四种权益关系，开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者,的权益，它们与商业地产的开发模式密不可分。开发者是商业地产开发商；所有者是商铺真正的拥有者；第三是经营者，就是进入这个商业里面从事商品经营者；大型与中小型商场都碍要冇一个统一的管理者实施冇效的管理。开发者通过项目获得利益；所有者通过出租商业物业获取租金收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理获取管理利益。与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，

4、每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾，像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用,投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。因此，为了平衡不同主体的利益，商业地产开发商不仅要考虑地段，更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资冋报等因索。3.市场风险开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加Z现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险

5、，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要索，以有场有市为开发日的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。而住宅相对来说开发风险较小，因为住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。二、开发层面的差异1.产品属性住宅地产开发的住宅是终端消费品，主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外，无法带来额外的利润，因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅仅是产品，更是资本，它通过经营能不断衍生

6、出新的价值，增值空间很大。但应该同时看到，商业地产的风险也要更大，因此商业地产的成功需耍具有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司。其次，商业地产的表现形式也更多，有shopping购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。商业地产的核心是要搞活商业，而住宅地产追求的是居住的舒适度，也有人说住宅地产开发的是“城”，商业地产开发的是“市"，这是两者Z间的本质区別。因此，商业地产的可持续性发展是项目能否成功的重要条件，它更着眼于一种长期效益。而住宅地产相对要简单的多,房了只要卖出，投资的价值就可以实现。商业地产的核心决定了商业地产的

7、运营模式要更复杂。正是因为商业地产更具复杂性和风险性，因此商业地产更注重项日的可行性调研、分析，更要充分运用SWOT分析法，发现商机，发挥优势，弥补不足，降低风险。1.开发技术商业地产开发要考虑到不同业态的具体要求。在建筑设计方面，户型、呆观不再是重点,配套设施会更多，规划、设计、施工、交验在每个阶段的技术要求都高于住宅；在物业管理方面，商业物业的功能增加，管理成木增加，对人员提出更高的要求；在销售方而，前者针对的目标群体的行为属于典型的专业理财行为，而后者主要是一种消费行为，因此相应的销售手法呈现多样性，如委托经营、售后返租、整体转让、分割出售等

8、；在资金回笼方面，住宅开发商通过预售融资来进行资金周转和滚动开发，很快实现资金回笼，而商业地产收益很大部分来自租金。商业地产根据项kl开发的不同环节有不同的客户群，如在招商阶段的客户是商家，而H特别重视主力店的作用；在销售阶段的客户主要是冇一定经济实力投资者；在经营阶段的客户群则是终端消费群。总之，商业地产与传统住宅地产的T差力别，必然要求开发商进行理念和心态的调整。希望中国的商业地产业在机遇和挑战中朝更理性、更专业、更合理、也更繁荣的方向发展，在贏得巨大财富同时为活跃商业、繁荣经济作!11贡献。2.规划设计规划设计决立商业项目的存亡。多数商业地产

9、的开发商在开发之初，根本就没有考虑过“做什么叩勺问题，他们多数先把项目盖起來，最后到了商业定位的时候问题就出现了，要么就是