浅谈房地产内部审计

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1、浅谈房地产内部审计房地产审计论坛2009卄1410:40:01阅读602评论0字号：大屮小订阅现代企业管理发展到今天公司内部各种独立职能的价值创造功能日益引起企业界的关注。当我们审视公司架构和各个职能单元对创造企业价值的作用和贡献时，我们发现，内部审计已远远超岀传统的监督、控制范畴，他有助于提升企业管理水平，是企业实现持续性发展的内在驱动力。一、企业内部审计的价值创造属性及木土化发展企业内部审计战略优势地位的确立是与现代内部审计的职能创新及其在企业治理结构中的空间位置分不开的。现代内部审计在手段、方法、理念上都有了时代性的发展，职能已经远远超出了传统

2、财务监督、结果审计的范畴，强调过程控制和主动控制，尤其要做好事前控制和事中控制工作。服务于股东、投资人，服务于企业发展，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最人限度地发挥资产经营效益；评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合；全面实现监督、控制、服务、评价职能。现代内审职能的创新，使其逐步渗透到企业经营发展的齐个方面，成为优化价值创造功能的重要因索。在企业治理结构中，内部审计始终处于较高的管理层面，对企业各个环节的信息有最全面的掌握，先天就具有价值评价的优势，而价值评价的终极目标便

3、是提高各个部门运行的经济性与效益性，提升整个企业的价值创造功能，这就确立了内部审计在企业发展屮的重耍战略地位。在国外，内部审计发展的起源与我国很相似，最初的审计内容也是以保护企业财产为目的的内部财务审计，但是随后根据企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益的内在需求逐步发展为现代经营管理审计。这一过程经历了漫长的半个多世纪，其间很多跨国金业，都在纷纷建立适合自己的现代内部审计模式。在美国，以3E审计即经济性(Economy)、效率(Efficiency)和效果(Effectiveness)为代表的新的审计模式已经得到普遍认可和采用。而我

4、国内部审计的发展丿力史只有短短的二十几年虽然从一开始就有国家的规范指导和外国的先进经验可以借鉴，但是在很多方面，我国的内部审计还有很长的路要走。正如国家审计署审计长李金华在2003年召开的全国审计理论研讨会上所说：我国审计水平与国际相比尚有较大差距。同年，全国人大常委会建筑法执法检查组发布报告称，“近年来查处的行贿受贿案件中，发生在建筑业领域的占三分之一以上。”同时指出，一些施工企业为承揽工程大肆行贿；一些掌握工程建设大权的人员索贿受贿、贪污挪用工程建设资金。这足以说明建设领域违法问题的严重性，建设企业内审人员面临严峻挑战。而在房地产领域，现代内部审

5、计的发展还处于萌芽阶段，很多新的理论和方法还需要积极地探索。同时房地产企业的发展又有其口身的客观特殊性，很多孑盾的集合点都与其他行业不同，所以，内控管理者需要依托本行业的经营特点，从多角度入手，打破旧冇方法和理念，建立一个适合行业发展，能助企业价值增值的木土化内部审计模式。二、房地产企业内部审计面临的问题与分析中国房地产业经过近二十年的发展在行业本身和市场发展上都取得了长足的进步，逐渐走上了健康良性的发展轨道。与此同吋真正的市场经济序幕也已经全面拉开，未来房地产行业的市场竞争将更加激烈，行业环境将更加严峻。那么，面对挑战，企业的经济效益从何而来，企业

6、的竞争能力又靠什么来提升呢？加强企业内控管理，精细成本管理，杜绝腐败孳生，不断完善企业内部审计制度，与国际先进的内审模式接轨，这将是企业发展过程中的必然选择。内部审计的职能发挥是一个复杂的过程。首先要从企业的经营管理的薄弱环节入手，然后针对问题层层分析。房地产企业虽然在地域、规模等很多方面都有差别，但诸多共性问题普遍存在。1、缺乏个人信用机制的建立我国每年的固定资产投资约3万多亿元有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。为了适应行业发展的需要，国家对专业人员实行了执业准入制，建立了注册建造师、注册造价工程师、注册监理工程师、注册会计师等执业资格

7、管理制度，但管理体系并不完善。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履丿力的监督与跟踪考评，为舞弊行为的产生捉供了温床。一些人对岗位权利的使用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城帀并不困难，而企业既损失了大量培养人员的成木，又损失了精心选拔的管理人员。同吋，由于房地产业在经营过程中存在的一些特殊性问题使得一些企业受到了损失也未真正追究当事人的责任，没有依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。2、信息手段滞后产生的信息沟通不对等，增加了集团跨区域经营管理的难度近年来集团

8、化、规模化发展的房地产企业愈来愈多，管理信息不畅的问题愈发明显，在信息的时效性、准确性、完整性方面都存在很多