浅谈房地产调控政策

《浅谈房地产调控政策》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、浅谈房地产调控政策透析“新国十条”实施效果摘要：为了抑制房价过快上涨，政府出台了房地产调控政策“新国十条”。本文对国家房地产新政进行具体分析，并杳看实施后效果，探讨其政策效应的潜在问题，进而就政策深化捉岀改进建议，以推动房地产行业和市场健康、冇序的发展。关键词：新国十条房地产宏观调控政策实施效果近年來，我国城市房价一直呈现显著的上涨态势，其中i线城市房价上涨更为迅猛。为了遏制房价过快上涨，2010年4月170,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，捉出十条举措，即“新国十条”，并被一些媒体称为“史上最严厉

2、的”房市调控政策。政策出台背景背景一：宏观经济恢复高速增长在2008年下半年屮国遭受国际金融危机侵袭Z际，屮国政府迅速采取强冇力的经济刺激政策应对国际金融危机，使宏观经济在2009年迅速走出低谷并恢复高速增长的势头。宏观经济恢复快速增长的势头，给“新圈十条”政策的出台奠定了一定的基础。背景二：房价出现新一轮快速上涨2009年政府出台的经济刺激政策屮当然也包括促进房地产业发展的一系列支持政策（包描下调购房契税，暂免征收印花税，购房利率优惠等），这些购房需求刺激政策和适度宽松的货币信贷政策。使得从2009年第二季度开始.房价

3、出现新一轮的快速上涨。背景三：初步调控未见成效，地王频出从2009年年底至2010年3月，中央先后岀台了一系列调控措施，包括“国四条”、提高拿地首付比例、上调存款准备金率、要求非地产主业央企退出房地产业务等。但这些密集出台的地产调控政策并没有起到遏制房价过快上涨的作用。在这样一个背景下，政府决定要抑制过快上涨，出台了“新国十条”。新国十条”从以下四个大的方而捉出调控措施：一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居T程建设；四是加强市场监管。政策效果一、房地产市场成交量急剧下降，但价格下降并不明显。“

4、新国十条”颁布后的5月份，全国商品房市场成交量出现急剧下降。国家统计局的数据显示，全国5刀份当刀，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商晶房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。但从全国范围來看，价格并未出现明显下降，反而小幅上涨。一些涨幅过快、价格过高的一线城市房价已经开始有所松动。二、抑制炒房和投机性购房购房需求。“新国十条”差异化信贷的定量规定更具有可操作性，有效地打击了外地炒房团在当地投机性购房需求。因为炒房客就是利用银行的贷款，在仅付首付的情况卜，大

5、量的进行借贷买房，而房价的上涨远远的高于借贷的利率，这样就可以从屮获利。此次国家大幅捉高买房的首付比例和贷款利率，茯至对于买三套房的购房者不能取得贷款。这些都极大的提高了炒房客的成本，有效地克制过渡投资需求。三、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。“新国十条”规定：税务部门耍认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算。税收是政府的一个非常冇效的财政调控政策，通过对房产税和物业税的征收与调整，会增加投机者的成本，进而减少投机性需求。政策问题一、投资投机性购房需求的政策缺口。

6、“新国十条”面向投资投机性“购房贷款”设置了重重壁垒，重点抑制投资投机性购房需求，但却无力阻止宽松信贷环境下通过其他名义获得的低息贷款进入房地产市场。曲于目前住房信息的不完全性，各项认定标准执行难度大、成本高，执行漏洞很难杜绝。—中上住定住:求木壇的栢曲从专求来看，“詁也-存”将导曲大量消费者推迟购房，使有效需求减少；从供给来看，“新国I•条”改变了开发商的预期，使之推迟购买土地和开工建设时间，或者延长在建工程的竣工时间，致使房地产市场未来两年之后必将出现供给不足的局面；当供需双向萎缩时，供求态势将进一步恶化，最终达到新

7、的均衡点时均衡交易量将低于潜在需求量，城镇居民的住房问题不仅没冇得到妥善解决，社会总体福利还将有所下降。三、保障性住房供给任务艰巨。尽管全国土地供应大幅扩张，但实际完成比例远低于计划。在市场预期转冷和资金面趋紧的影响卜・，开发商纷纷推迟拿地，土地交易量大幅萎缩，进而导致地方政府财政收入显著下降，很大程度上切断了多年形成的“以地养房”的保障性住房开发模式的资金链条。而与此同时，配合“新国十条”中央政府对城市保障性住房供给量提出了显著高于往年的要求，这对于保障性住房的有序供应无异于雪上加霜。政策建议一、保持政策稳定性，狠抓执

8、行落实。前几次的调控政策，都抓住了房价过快上涨的根源，但是最后成效都不佳。原因在于调控政策不能持续，执行落实不够。所以将政策持续落实下去是非常重要的。首先，应将调控政策法律化、制度化，如茅别化信贷、房地产信息公布、考核问责机制等等。只有将政策上升到法律高度，才能保障政策的持续进行，也是提高政策的执行力度的重要途径。此