海韵明珠策划案

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1、海韵明珠策划案目录刖言市场篇、本案面临的市场特征二、消费者的调查三、本案及周边市场情况的调查四、价格的调查产品篇、产品定位二、产品优劣势分析三、对产品的建议四、产品的指标建议五、销售篇、总体销售策略二、销售价格策略三、付款方式策略四、销售预测五、销售造势六、销售准备工作广告篇一、推广时机建议二、推广总体策略三、总体形象定位四、包装重点五、广告总体预算六、媒体建议七、立体化市场推广建议环境篇市场篇房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。一、项目概况及策划

2、建设目标1、位置与环境(1)项目位置：坐落于皱鱼圈唯一商业核心区域，地理位置极佳。(2)交通：便利•畅通(3)环境：闹中取静、鹤立鸡群(4)教育:⑸2・楼盘定位:在皱鱼圈商业核心区域建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指的高档次•高品质的多层及小高层电梯组式住宅群。(6)功能定位：自住及投资(7)客户定位：1、皱鱼圈核心商业区域内的本地及外地经商者2、对老区有感情的本地居民3、具有投资需求的客户4、楼盘概况：(1).主体建筑为多层及小高层电梯公寓。总建筑面积43000平方米，层数6-12层结构上采用框架剪刀墙结构。(2)注打户型：面积40平方米(%),80平方米(%)

3、,100平方米(％)(3)绿化率•容积率.建设密度二、市场机会点分析(一)皱鱼圈住宅市场背景分析2010年4月6日，国家发改委批复“沈阳经济区”为国家新型工业化综合配套改革试验区。至此，“沈阳经济区”成为继上海浦东、天津滨海新区之后，国务院批准设立的第八个国家综合配套改革试验区，皴鱼圈成为两人国家级战略唯一程加区域。另一项国家战略即国务院于2009年7刀1LI正式批复的《辽宁沿海经济带发展规划》，即“五点一线”的发展战略。鈑鱼圈正在迎来双重的发展机遇。之于“沈阳经济区”，碱鱼圈是环渤海城市群唯一的海洋门户，目前正在承载着沈阳经济区80%的海运量，是沈阳经济构成的重要组成部分。同时

4、，作为“五点-•线”的关键环节，随着皱鱼圈正的全面扩容再升级，国内省内大量一线开发商纷纷涌入，皱鱼圈的的房地产市场竞争空前激烈：但通过观察我们发现皱鱼圈房地产开发存在着这样一个特点：一方面是新区商品房总体开发量巨大，但由于配套设施等原因造成积压情况严重，即使销售也多为外地人作为长期投资为目的购买；另一方面是老区尤其是核心区域商品房有效供应相对不足，而随着近两年房地产价格的快速上涨，本地消费者买不到或买不起所需的房子。在这种市场条件下，我们只有切实的从市场的需求出发，从消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。3、差异化营销成为占领市场的有效办法房

5、地产营销之根本，就是要找出市场的空白点、机会点，为项目树立鲜明的风格特色，与其它项目形成区隔，从而减少竞争，占领市场。人无我有，而“我有”若为市场所需，“我”就占领了市场。因此，虽然市场竞争如此的激烈，但仍有少数的楼盘在消费者屮引起了轰动，一面市就被一抢而空，甚至被炒高数倍的价格发售。比如：“万隆广场”等，万隆看准了核心商区市场上没有大型的综合体及商业项目，同时在该区域又大量存在有这种需求的消费者，市场出现了供需不平衡的空白点，进而去开发满足这种需求的项目，再配以各自不同的风格进行营销，最终赢得了市场。2、挖掘项目潜力，实现等值营销，将成为我们营销的主体思路我们与万隆处在同一区位

6、、不同档及用途，因为挖掘潜力的程度不同，其最终结果也会大不相同。万隆的房子其本身地理位置价值并不比我们好多少，但由于开发商对其潜在商业价值进行了大力的挖掘，使其最终实现了市场价值的最大化，这说明，只有挖掘出项目的潜在价值并使其兑现的营销才是成功的营销。随着越来越多的开发商认识到等值营销的重要性，未来，等值营销将成为房产营销总趋势。3、本案面临的市场特征1、总体量偏小，户型多，定位不明确400户的总量，具有从40-180平方米超过10个以上的户型，表面上是要满足客户多样化的需求，但同时也造成了定位不准确，销售目标不明晰的后果3、从已经销售的房源看，多层40米小户型热销，60-120

7、米中户型畅销，大户型缓销。4、购买群体阶层明显多层购买主体为附近企业商业主，本地原居民，目前的购房主体为屮高及工薪阶层。年龄多为实力一般的中青年人，该阶层购买者主要特征是对小区品质要求不高。5、客户对总价及首付均敏感单价说明了社区品质高低，总价（月还款）反映了真实的客户的经济实力，首付高低决定了客户是否能购买。在当今的年轻人中，月供还得起但首付交不起的大有人在！7竞争空前激烈儿乎每一个楼盘都有强劲的对手，较量集中在综和品质性价比于广告，开发商的首要任务不是赚取暴利，而是先能够让市