海奇商城策划案

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1、刖S一、市场分析篇1、项目概况42、南宁市商3、商业物业市场状况64、商业竞争态势分析85、朝阳商圈商业格局96、南宁市商务公寓及高层住宅分析137、区域消费形态分析14二、项目定位篇1、地块SWOT分析162、项目市场定位18(1)商场主题定位18(2)商场形象定位20(3)商场功能定位20(4)消费群体定位21三、销售策略篇1、入市策略262、价格策略及回款计划293、销售策略314、广告及媒体策略345、公关活动策划及现场包装356、销售执行367、招商策略378、经营策略382003年公寓式商住物业是继2002年后最受开发商追捧的开发形态，尤其是今年上半年就已表现岀惊人的市场动态，市

2、内各大烂尾楼盘相继重新包装粉墨登场，业内均为之捏了一把冷汗，消费者也为之看花了眼。小户型公寓在投资者眼里只是一种把空间当作玩具的耍物，而在真正的居者看来这只是一种暂时性的过渡性住房。小户型公寓楼有着很强的生命力，这来源于其便利的交通优势及诱人的低首付和低月供；小户型公寓的实用性在于迎合了众多年青消费群体的居住梦想,是城市置业仅仅次于商铺投资的潜力股。小户型能走多远？谁先抓住消费的冲动时刻谁就先走出这条路!谁先引爆消费的爆破筒，谁就先占有价值的据高点。商业物业已进入群雄逐鹿时代，南宁城市建设日新月异迅猛发展，大手笔的市政投入，各城区大型主题式商场不断涌现，“散户经营时代”一去不复返这已成必然，

3、商业模式从考贝时代演变为创造性经营时代，标新立异的商业模式必将成就每个开发商梦寐以求的商业未来。南宁的地域优势将使这里成为大西南的商业基地和物流要塞，商场投资业、租赁业、经营业这条路可以走很长，但这条路怎么走？有的人走进去10年也走不出来，而有的人在选择的第一步，就有十足的寄托和信心。金朝阳与民族商场联手必将打造出全广西最大的电器经营市场;万达商业城带来了商业巨鳄，根德商业广场一个集餐饮、购物一体的商业综合体，“海奇商城”只有演绎一种全新的情景式商业模式才是打压众多商业强手的最有效手段，这也才是最确实可行的战略路线。一个令人流连忘返的消遣场所，一个处处迸发情景触动的大型购物场所，一个让消费者

4、充满观光心情的消费场所，一个集观赏、休闲、旅游于一体的情景式的商场，难道这不是市场的投资焦点吗?市场分析篇（一）项目概况“海奇商城”（原名）地处南宁市友爱南路东侧和人民东路北侧，毗邻朝阳溪，北依人民公园，周边老旧陈房密集;项目前期停工时限长，市场形象并不乐观。主要经济技术指标：1、规划用地11495.15m2,建筑占地面积约8538.65m22、总建筑面积约84912m23、层数：地下3层地上三栋：1号楼9层，2号楼18层，3号楼23层4、规划：地下停车位154个7524.65m21一5层裙楼为商场20466.71m21号区6—9层为商务公寓套数（？）2号区6—23层为商务公寓252套3号区

5、6—18层为高层住宅104套地下负一层为市场5、户型面积：商务公寓40.54m2—75.11n?高层住宅57.76m2—85.09m21.2.3.商圈对比分析:（二）南宁市商圈格局分析根据南宁市的地理位置、交通状况、居民的消费习惯、人文环境状况分析，南宁市主要由传统商圈和新兴商圈组成。传统商圈：以南宁百货大楼为中心，包括步行街、新华街、人民西路、朝阳路等地带，以经营中、低档商品为主,消费客户以中低等收入家庭为主。新兴商圈：由梦之岛购物中心、七星路、梦之岛百货、永嘉名店广场和华星城等地带组成，以经营中、高档商品为主，顾客群体多为城市白领和高收入阶层。区域云集了省市党政机关、金融机构、大医院、部

6、队机关等，居民有较高文化水平，消费水平中等为主。①新旧商圈之间的区别实际上是一种商业文化的差异。②传统商圈地处城市中心，占据城市第一商圈中心领地，人流、物流、车流高度聚集，从高层人士到普通平民，从本地到外地，高度汇集，商气与人气无人能比，有着无与伦比的商业价值。③新兴商圈它代表的是一种新的商业氛围，一个向上的、发展的商业基地，以中高档商品为主，周边品牌店云集，区域内生活水平及人文环境较高，吸引着大量的人流与物流，但外地客户、流动人口相对较少。④随着城乡居民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，吃的讲营养，穿的追求品牌时尚，用的讲究多功能高档现代化，特别是对高档次、专业服务、优雅的购

7、物环境的需求越来越高。（三）商业物业市场状况1、朝阳商业圈商场物业售价情况楼盘项目商场面积经营定位一层二层三层四层格兰云天3142m2电信市场20000元/m26000〜9000元/平方米均价4000元/m咗右世贸商城9700m2家庭装饰灯饰29800元/m28000元/平方米6000元血4000元/nV永嘉广场8000m2精品女士服装20000元/m215000元/平方米左右价格浮动港新人厦4230m2低档